【本文僅在今日頭條發(fā)布，謝絕轉(zhuǎn)載】

作者|深水財(cái)經(jīng)社 肖瑟

對于一些人來說，穩(wěn)定價(jià)格的最簡單直接的做法就是限制交易價(jià)格，不準(zhǔn)跌，或者不準(zhǔn)漲就行了。但是現(xiàn)實(shí)中真的是“一限就靈”嗎？

最近據(jù)媒體報(bào)道，天津市住建部門召集本地主要開發(fā)商開會(huì)，口頭傳達(dá)了一項(xiàng)重磅新規(guī)，新建商品房成交價(jià)格不得超過備案價(jià)上下10%，超5%需申請審批，超10%則直接無法網(wǎng)簽。

這項(xiàng)被市場解讀為“救市限價(jià)令”的政策，在天津樓市引發(fā)軒然大波。

一邊是部分樓盤緊急收回大額優(yōu)惠，忙著鎖定客戶；另一邊是開發(fā)商內(nèi)部對政策的分歧，資金鏈緊張的中小房企愁眉不展，頭部房企則態(tài)度謹(jǐn)慎。

在全國樓市仍處調(diào)整期的背景下，天津此番出手究竟能否穩(wěn)住市場？對掙扎在虧損邊緣的開發(fā)商而言，這是“救命稻草”還是“緊箍咒”？

天津加入價(jià)格管控城市

天津樓市的政策轉(zhuǎn)向，來得有些突然。

回溯至2024年10月，天津市剛剛出臺(tái)政策，全面取消新建商品住房和二手住房的購買、轉(zhuǎn)讓限制，同時(shí)明確“不再對新建商品住房銷售價(jià)格上限實(shí)施指導(dǎo)”，給予市場充分的定價(jià)自主權(quán)。

當(dāng)時(shí)的政策導(dǎo)向，是通過松綁激發(fā)市場活力。

但市場的反應(yīng)并未如預(yù)期般積極。2025年天津樓市繼續(xù)以價(jià)換量，環(huán)城區(qū)域成為價(jià)格戰(zhàn)的重災(zāi)區(qū)。

比如津南區(qū)很多項(xiàng)目備案價(jià)定得高，實(shí)際銷售時(shí)折扣能給到八折甚至七五折，有的樓盤還通過送車位、送裝修包變相降價(jià)，降價(jià)是一個(gè)死循環(huán)，降價(jià)越多越?jīng)]人買。

正是在這樣的背景下，管控政策悄然醞釀。

2026年1月4日，還有市民在天津市住建委官網(wǎng)咨詢“低于備案價(jià)15%是否需要重新備案”，當(dāng)時(shí)官方的回復(fù)仍是依據(jù)2024年10月的政策，強(qiáng)調(diào)定價(jià)的市場自主性。

短短5天后，政策風(fēng)向就發(fā)生了逆轉(zhuǎn)。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，此次新規(guī)采用“分層管控”模式：

新增銷售許可項(xiàng)目需按樓棟申報(bào)“中間價(jià)”，參考成本、歷史成交價(jià)和周邊房價(jià)確定，成交價(jià)上下浮動(dòng)不超過10%；

已取得銷許的存量項(xiàng)目，優(yōu)惠5%以上需向區(qū)住建委書面說明，優(yōu)惠10%以上需提交風(fēng)險(xiǎn)評估報(bào)告，優(yōu)惠15%以上則直接關(guān)閉網(wǎng)簽通道。

對于備案價(jià)虛高的老項(xiàng)目，采用“一事一議”的彈性處理方式。

1月12日，多家媒體向津南區(qū)、東麗區(qū)住建委核實(shí)政策真?zhèn)危嚓P(guān)科室負(fù)責(zé)人均確認(rèn)了1月9日會(huì)議傳達(dá)的內(nèi)容，明確政策核心目的是“防止新房銷售價(jià)格過快下跌”。

河?xùn)|區(qū)住建委工作人員則補(bǔ)充說明，政策不會(huì)“一刀切”，會(huì)結(jié)合樓盤及周邊房價(jià)情況靈活執(zhí)行，最終目標(biāo)是“穩(wěn)房價(jià)，促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

不過截至目前，天津市住建委仍未發(fā)布正式書面文件，政策細(xì)則仍在細(xì)化中。

20城“限跌”往事

天津并非首個(gè)對新房成交價(jià)設(shè)限的城市。梳理2021年以來的樓市調(diào)控史，全國已有超20座城市出臺(tái)過類似的“限跌令”，核心集中在2021-2023年的樓市調(diào)整期。

2021年8月，珠海率先出臺(tái)政策，要求新房成交價(jià)不低于備案價(jià)90%，超幅度則網(wǎng)簽受限，2022年4月又將下限放寬至85%，允許滯銷項(xiàng)目申請調(diào)整。

同期，江陰、中山、惠州等城市陸續(xù)跟進(jìn)，大多將降價(jià)下限設(shè)定在備案價(jià)的85%，通過限制網(wǎng)簽或要求書面?zhèn)浒傅姆绞奖Ｕ蠄?zhí)行。這些政策的出臺(tái)背景，均是當(dāng)?shù)爻霈F(xiàn)房企惡性降價(jià)、市場秩序混亂的情況。

但多數(shù)城市的“限跌令”并未持續(xù)太久。

2024年以后，隨著市場下行壓力加劇，房企降價(jià)去化的需求愈發(fā)迫切，多地開始松動(dòng)管控，沈陽、唐山等城市允許滯銷項(xiàng)目“一事一議”下調(diào)備案價(jià)，團(tuán)購、尾盤銷售不計(jì)入跌幅比例；不少城市更是直接在問政平臺(tái)表示，商品房定價(jià)屬于市場行為，政府不再干預(yù)。

與以往其他城市“只限跌不限漲”不同，天津此次新規(guī)明確“上下浮動(dòng)不超過10%”，同時(shí)管控漲跌兩端。但是由于現(xiàn)在是市場下行期，房價(jià)下跌是主流，所以其目的其實(shí)就是“限跌”。

2025天津樓市圖景

天津此番緊急出手管控價(jià)格，根源在于2025年樓市的持續(xù)低迷。

克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2025年天津新建商品住宅銷售金額1165.1億元，同比下降21.3%；銷售面積658.0萬平方米，同比下降21.1%，量價(jià)雙降的態(tài)勢十分明顯。

價(jià)格方面，呈現(xiàn)“上半年波動(dòng)、下半年持續(xù)下行”的特征。國家統(tǒng)計(jì)局的價(jià)格指數(shù)顯示，2025年1-6月天津新建住宅價(jià)格環(huán)比漲跌互現(xiàn)，1月微漲0.02%，4月則環(huán)比下跌1.1%；7月起進(jìn)入持續(xù)下降通道，11月環(huán)比跌幅0.4%，同比下降2.2%，直至12月才因政策預(yù)期出現(xiàn)微漲0.28%。

庫存高企是天津樓市的另一大痛點(diǎn)，而且天津的去化周期多年來一直居高不下，歷史上曾經(jīng)達(dá)到過30多個(gè)月的超長去化周期。

到目前，據(jù)有媒體測算，天津新房去化周期仍然高達(dá)18~20個(gè)月的區(qū)間，遠(yuǎn)超最長18個(gè)月的合理區(qū)間，其中環(huán)城和遠(yuǎn)郊區(qū)域的去化壓力最大。

這也是為何此次新規(guī)在津南、東麗等區(qū)域率先推進(jìn)落實(shí)，這些區(qū)域備案價(jià)虛高、降價(jià)促銷最為集中，是市場秩序整治的重點(diǎn)。

能把房價(jià)托起來嗎

在政策出臺(tái)后，不少市場聲音將其視為天津樓市的“止跌信號(hào)”。但限制新房降價(jià)，真的能起到托市作用嗎？

我們認(rèn)為，答案并非簡單的“能”或“不能”，關(guān)鍵要看能否破解二手房對新房的價(jià)格下拉壓力。

和全國樓市一樣，當(dāng)前天津樓市也同樣面臨“新房價(jià)格高于二手房”的“正掛”局面，而新房價(jià)格由于收到開發(fā)商成本壓力和政府限制，很難像二手房那樣隨意降價(jià)。

但是要知道，二手房的價(jià)格是市場真實(shí)供需的體現(xiàn)，大量低價(jià)二手房的存在，會(huì)持續(xù)拉低購房者對區(qū)域房價(jià)的心理預(yù)期。

即便新房被限制降價(jià)，購房者也會(huì)拿周邊二手房價(jià)格做對比，覺得新房“性價(jià)比不高”，進(jìn)而選擇觀望或轉(zhuǎn)向二手房市場。這種情況下，新房成交量難以真正回暖，托市效果自然會(huì)打折扣。

短期來看，政策確實(shí)能遏制新房市場的惡性降價(jià)，但這個(gè)也只能是形式上的，開發(fā)商迫于規(guī)定，而收回優(yōu)惠或者收回贈(zèng)送。

但從中長期看，若二手房價(jià)格持續(xù)下行，新房價(jià)格的“剛性約束”可能會(huì)導(dǎo)致市場供需失衡加劇，庫存進(jìn)一步積壓。

如果監(jiān)管跟不上，政策很可能陷入“名存實(shí)亡”的尷尬境地，這也是此前多地“限跌令”最終失效的重要原因。

開發(fā)商的喜與憂

面對這項(xiàng)突如其來的新規(guī)，天津開發(fā)商群體的態(tài)度呈現(xiàn)明顯分化，核心差異在于企業(yè)的資金狀況和項(xiàng)目布局。

事實(shí)上，開發(fā)商降價(jià)本來就是迫不得已，但是如果不降價(jià)快速動(dòng)銷，自身的資金鏈就會(huì)出問題。而不讓降價(jià)對于一些資金鏈緊繃的開發(fā)商來說，反而可能是適得其反。

對資金實(shí)力雄厚、項(xiàng)目集中在核心區(qū)的頭部房企而言，可能對于新規(guī)沒啥感覺，反正他們也不急著賣。核心區(qū)項(xiàng)目本身價(jià)格堅(jiān)挺，不需要靠降價(jià)去化。

但對中小房企和布局在環(huán)城、遠(yuǎn)郊區(qū)域的項(xiàng)目來說，政策無疑是“雪上加霜”。

2025年，房企整體虧損面持續(xù)擴(kuò)大，近日綠地控股、華夏幸福、津投城開等多家房企已預(yù)告2025年繼續(xù)虧損，其中綠地控股預(yù)計(jì)虧損160-190億元，津投城開上半年更是出現(xiàn)凈資產(chǎn)由正轉(zhuǎn)負(fù)的情況，短期償債能力極弱。

這些企業(yè)原本寄希望于年底大幅促銷回籠資金，政策的出臺(tái)直接阻斷了這條路徑。對這類企業(yè)而言，無法通過降價(jià)快速去化，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步上升。

值得注意的是，即便是態(tài)度謹(jǐn)慎的頭部房企，也對政策的執(zhí)行細(xì)節(jié)充滿擔(dān)憂�，F(xiàn)在新規(guī)只是口頭傳達(dá)，沒有正式文件，各個(gè)區(qū)的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不明確，關(guān)鍵是如何審批？如果浮動(dòng)超5%就要申請，要是審批不及時(shí)，客戶可能就走了。

天津的新房價(jià)格浮動(dòng)限制政策，本質(zhì)上是用行政手段為下行的樓市“托底”，傳遞穩(wěn)定市場預(yù)期的信號(hào)。但單一的價(jià)格管控難以解決樓市的根本問題，反而還會(huì)帶來新的問題。

（全球市值研究機(jī)構(gòu)深水財(cái)經(jīng)社獨(dú)家發(fā)布，轉(zhuǎn)載引用請注明出處。）

作品聲明：僅在頭條發(fā)布，觀點(diǎn)不代表平臺(tái)立場