深圳樓市的門檻不僅已經(jīng)很低，還很尷尬。

分化的新房

市場(chǎng)的分化比想象的要強(qiáng)很多。

最近，深圳中原研究中心整理了一份“2026年1月深圳新房最低首付金字塔”數(shù)據(jù)。

雖然只是一份關(guān)于深圳新房最低首付的數(shù)據(jù)整理，但卻是寫滿深圳樓市眾生相的一張圖。

因?yàn)榫瓦@么一張圖就暴露出當(dāng)下深圳樓市非常多的特征以及信號(hào)。

首先整個(gè)深圳樓市的可得性已經(jīng)非常高。

可以看到，處于“新房首付金字塔”底部的項(xiàng)目，60萬(wàn)以下就能上車。

這樣的首付，按照深圳普通家庭工薪層收入，很多家庭都負(fù)擔(dān)得起。

其次，整個(gè)深圳樓市處于極度分化的階段，市場(chǎng)非常割裂。

可以看到，核心區(qū)域以及非核心區(qū)的新房項(xiàng)目數(shù)量以及新房庫(kù)存量天差地別。

第一第二梯隊(duì)首付150萬(wàn)以上的項(xiàng)目處于金字塔頂部，都是一些豪宅或者類豪宅項(xiàng)目，累計(jì)僅17個(gè)項(xiàng)目，占庫(kù)存新房比例不到10，且都是核心地段或者區(qū)域的項(xiàng)目。

比如中信信悅灣、華潤(rùn)城、新世界香蜜四季家園等，不僅是核心片區(qū)的項(xiàng)目，還是核心地段的項(xiàng)目。

這十幾個(gè)項(xiàng)目，很多剩余庫(kù)存量也只有幾套或者少量套數(shù)在售。

而首付越低，新房庫(kù)存量就越大。

第六梯隊(duì)以及第五梯隊(duì)的存量新房，占了整個(gè)深圳新房存量80%以上，并且基本集中在外圍地段的低首付新房中。

第三，越是金字塔底部的項(xiàng)目，就越卷。

最明顯的，位于龍華上塘的塘城壹號(hào)花園，備案均價(jià)約6.63萬(wàn)/平與位于坪山錦龍的深業(yè)山水東城處于最低首付金字塔的同一梯隊(duì)，備案均價(jià)約2.39萬(wàn)/平；

位于南山西麗的總章翡翠公館，備案均價(jià)約8.17萬(wàn)/平，與位于龍崗大運(yùn)的頤安都會(huì)中央花園，備案均價(jià)約5.56萬(wàn)/平，處于最低首付金字塔的同一梯隊(duì)。

但同時(shí)也說(shuō)明，深圳樓市的可選項(xiàng)已經(jīng)非常多。

很尷尬的市場(chǎng)

出現(xiàn)這樣的結(jié)果，既是市場(chǎng)的選擇，也是當(dāng)下深圳新房市場(chǎng)最需解決的問(wèn)題。

頂層產(chǎn)品賣得好，底層產(chǎn)品相互廝殺。

并且新房最大的對(duì)手，不是來(lái)自競(jìng)品，而是項(xiàng)目自身。

一期比一期便宜，一棟比一棟位置和樓層更好。

比如位于龍崗大運(yùn)的美域藍(lán)灣，這邊還未賣完，那邊很快又要推出樓王的樓棟。

2024年4月入市530套的美域藍(lán)灣花園，備案均價(jià)約5.75萬(wàn)/平，去年10月備案118套住宅，備案均價(jià)約5.67萬(wàn)/平，結(jié)果兩個(gè)多月過(guò)去，深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示，到2026年1月13日只賣了2套。

最近還做限時(shí)打折，5樓約119平戶型，折后便宜約35.93萬(wàn)。但這套房源折扣已經(jīng)掛了將近10天，依舊未賣出。

要知道美域藍(lán)灣花園，并不算很差的產(chǎn)品，帶著整個(gè)大運(yùn)最低容積率3.21標(biāo)桿以及高品質(zhì)樓王樓棟的標(biāo)簽去年10月22日加推房源。

并且項(xiàng)目當(dāng)時(shí)已經(jīng)是現(xiàn)房，首批房源已經(jīng)交付。

從整個(gè)小區(qū)的格局看，低層商業(yè)與高層結(jié)合的產(chǎn)品，品質(zhì)和外立面都不算差，戶型格局也方正實(shí)用，南北通透。

但加推房源經(jīng)歷兩個(gè)多月，只銷售掉2套，可見項(xiàng)目所處的市場(chǎng)，有多難去化。

一方面受當(dāng)時(shí)同類競(jìng)品中海大運(yùn)玖章以大運(yùn)更高端改善產(chǎn)品的姿態(tài)入市影響，另一方面更受項(xiàng)目自身規(guī)劃設(shè)計(jì)影響。

項(xiàng)目地塊占地面積不算大，約3.5萬(wàn)平方米，參考常規(guī)的住宅項(xiàng)目?jī)?nèi)部社區(qū)布局及園林設(shè)計(jì)，原本可以用于該設(shè)計(jì)打造社區(qū)花園的面積受商業(yè)布局影響，導(dǎo)致實(shí)際可用空間小，而且沒(méi)有游泳池、球場(chǎng)這些常見的社區(qū)配套，休閑功能比較基礎(chǔ)單一。

再比如位于坪山錦龍的深業(yè)山水東城，就更明顯了，同樣是現(xiàn)房狀態(tài)，同樣是大型社區(qū)，占地面積達(dá)到6.7萬(wàn)平方米，小區(qū)的公共配套設(shè)施齊全，前期賣均價(jià)3.79萬(wàn)/平，后期賣的均價(jià)2.93萬(wàn)/平。

推售3個(gè)批次的房源至今還剩非常多房源還未清盤，而深業(yè)山水東城的二手房就已經(jīng)掛盤，并且也有了實(shí)際的成交記錄。

2022年7月18日，深業(yè)山水東城推售559套備案均價(jià)約37900元/㎡，總價(jià)區(qū)間約280萬(wàn)～958萬(wàn)的81~188平戶型，深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示還剩余269套（2026年1月13日）；

2023年2月14日深業(yè)山水東城（2—6棟）推售804套備案均價(jià)約37900元/㎡，總價(jià)區(qū)間約277萬(wàn)～1208萬(wàn)的81~233平戶型，深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示還剩余528套（2026年1月13日）； 2025年1月2日深業(yè)山水東城（7—8棟）推售1060套備案均價(jià)約29300元/㎡，總價(jià)區(qū)間約213萬(wàn)～1216萬(wàn)的85~243平戶型，深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)顯示還剩余535套（2026年1月13日）。

但去年深業(yè)山水東城才成交兩套二手房，一套96.53平，成交總價(jià)約240萬(wàn)，折合單價(jià)約2.49萬(wàn)/平，一套107.19平，成交總價(jià)約280萬(wàn)，折合單價(jià)約2.61萬(wàn)/平，市場(chǎng)的成交價(jià)格都比首批房源的最低總價(jià)便宜。

而項(xiàng)目也并未停止過(guò)促銷。

如去年12月，8棟2單元1706房86.35平備案總價(jià)234萬(wàn)，單價(jià)約2.72萬(wàn)/平，但促銷價(jià)格只要21633712元，便宜了約17.66萬(wàn)。

這樣的市場(chǎng)就非常尷尬了。

畢竟已經(jīng)無(wú)法再通過(guò)骨折的方式打開銷量，更不可能以二手房自由的價(jià)格交易。

所以，集中在坪山、龍崗這些深圳 “地理邊緣 ”區(qū)域位置的項(xiàng)目，大多正處于市場(chǎng)的“真空”狀態(tài)，供應(yīng)量多，概念不夠強(qiáng)，自主需求又很難匹配。

或許，唯有時(shí)間才是解藥。

作者 | 醉酒大鯊魚