沒有明顯價(jià)格優(yōu)勢的法拍或二手房，很難與新盤競爭。

呂穎雅/發(fā)自廣州

近日，阿里法拍平臺(tái)上一套位于廣州的保利天悅超大平層豪宅結(jié)束首拍，最終因無人報(bào)名而宣告流拍。該標(biāo)的起拍價(jià)為7706萬元，折合單價(jià)約10萬元/平方米，相較同類產(chǎn)品市場報(bào)價(jià)接近“對(duì)折”，自上架以來便引發(fā)市場高度關(guān)注。

公開資料顯示，該房源所在樓棟為項(xiàng)目“樓王”，采用一層一戶設(shè)計(jì)，建筑面積約768平方米，是小區(qū)內(nèi)罕見的超大平層產(chǎn)品。項(xiàng)目同類戶型總量僅約29套，稀缺性突出。

━━━━

價(jià)格與風(fēng)險(xiǎn)抑制買家出手

從價(jià)格對(duì)比來看，目前保利天悅公開掛牌的同類房源中，僅有一套建筑面積約756平方米的高層單位在售，總價(jià)約1.48億元，折合單價(jià)約19.6萬元/平方米。相比之下，此次法拍房源起拍總價(jià)低出約7000萬元。

法院評(píng)估價(jià)亦顯示，該房源評(píng)估總價(jià)約8562.6萬元，起拍價(jià)已在評(píng)估價(jià)基礎(chǔ)上進(jìn)一步下探。盡管房源所在樓層相對(duì)較低，在高度與視野上不及高區(qū)單位，但仍可直面珠江及城市CBD景觀，整體配置在廣州豪宅市場中仍屬高規(guī)格。

然而，這一價(jià)格顯然仍不足以打動(dòng)潛在買家。

“小區(qū)2025年12月成交的兩套190多平方米單位，單價(jià)已經(jīng)跌至‘7’字頭。雖然這套法拍房在小區(qū)內(nèi)非常稀缺，但在當(dāng)前市場環(huán)境下，不少潛在買家仍認(rèn)為價(jià)格還有進(jìn)一步下探空間，因此首拍流拍也屬正常。”一名長期深耕琶洲板塊的房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人表示。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，除了價(jià)格因素外，超大面積頂豪本身流動(dòng)性偏弱，也是此次流拍的重要原因。

從歷史成交情況來看，貝殼APP數(shù)據(jù)顯示，近五年保利天悅的成交主要集中在200平方米以下產(chǎn)品。200平方米以上房源僅成交8套，其中700多平方米的大平層僅成交過1套，時(shí)間為2024年4月，成交總價(jià)約1億元（以上成交套數(shù)僅統(tǒng)計(jì)通過貝殼體系完成的交易）。

與此同時(shí)，法拍標(biāo)的自身所涉及的復(fù)雜風(fēng)險(xiǎn)，也顯著抬高了決策門檻。一名法拍業(yè)內(nèi)人士表示，頂豪法拍往往伴隨著權(quán)屬、債務(wù)及交付等多重不確定性。公告顯示，該房源目前仍由被執(zhí)行人占用，未來騰退周期存在較大不確定性；同時(shí)，房產(chǎn)名下存在多筆抵押，涉及銀行及個(gè)人債權(quán)，并被多家法院輪候查封。

“稅費(fèi)成本同樣不容忽視。”上述法拍業(yè)內(nèi)人士表示，雖然該房源采取“各付各稅”的方式，但買受人仍需墊付原權(quán)利人應(yīng)繳的增值稅、個(gè)人所得稅等費(fèi)用，此外還可能存在物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等歷史欠費(fèi)。即便表面價(jià)格看似劃算，實(shí)際隱性成本與風(fēng)險(xiǎn)仍需充分評(píng)估。

━━━━

一手豪宅持續(xù)分流高端需求

不止保利天悅，廣州二手頂豪市場整體仍在承壓，成交價(jià)格持續(xù)下探。

例如，珠江新城頂豪僑鑫匯悅臺(tái)于2025年12月成交一套建面約237平方米房源，成交總價(jià)約4500萬元，折合單價(jià)約19萬元/平方米，創(chuàng)下近五年來該項(xiàng)目二手成交新低。此前備受追捧的珠江新城商業(yè)大平層項(xiàng)目天鑾，也成交了一套建面約264平方米房源，成交單價(jià)僅9.9萬元/平方米，數(shù)年來首次跌破10萬元/平方米關(guān)口。

“目前市場上的二手頂豪，成交周期普遍拉長，不少大戶型房源掛牌一年以上仍未成交。加上新房選擇增多，二手頂豪的競爭壓力進(jìn)一步加大。”上述房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人表示。

與二手市場形成對(duì)比的是，廣州一手高端住宅成交表現(xiàn)依然活躍。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2025年廣州總價(jià)3000萬元以上的新建高端住宅成交395套，同比增長32%，占全國總量的9.7%，占比較2024年提升2.7個(gè)百分點(diǎn)。

其中，2025年11月開售的保利玥璽灣，均價(jià)約15.3萬元/平方米，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額約142.7億元，位列全國銷售金額第五。

合富研究院數(shù)據(jù)亦顯示，2025年廣州千萬以上高端住宅成交面積超過70萬平方米，占全市成交比重維持在12%的高位。

進(jìn)入2025年四季度后，除了保利玥璽灣，天河區(qū)的僑鑫保利匯景臺(tái)、保利天曜、都薈天珺、越秀觀樾；海珠區(qū)的琶洲南TOD、保利天奕、中海大境；荔灣區(qū)的保利翡麗甲第，以及番禺區(qū)的南天名苑等多個(gè)高端項(xiàng)目，均接連傳出銷售捷報(bào)。

一名豪宅操盤手表示，目前3000萬元以上資產(chǎn)級(jí)別的客戶中，不少已選擇入手保利玥璽灣；而預(yù)算過億元的高凈值客戶，更是集中關(guān)注其“樓王”約635平方米戶型的后續(xù)推出。一方面，新盤在產(chǎn)品力上更具優(yōu)勢；另一方面，高端圈層效應(yīng)明顯，“大家都在討論，自然就更容易形成共識(shí)”。在這樣的背景下，無論是法拍房還是二手市場，如果價(jià)格優(yōu)勢不夠突出，確實(shí)很難與強(qiáng)勢新盤形成有效競爭。