最新數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)新建住房庫存已超過7.5億平米關(guān)口，比2015年去樓市庫存前夕還要多4千萬平米，市場(chǎng)處于深度調(diào)整是不容置疑的。在這樣的大環(huán)境下，買房和賣房都是不那么容易的，前者擔(dān)心還會(huì)跌而不敢買，后者因接盤者寥寥而難以成交。

可以說，只要房地產(chǎn)價(jià)格下行的預(yù)期存在，市場(chǎng)就不輕易企穩(wěn)，更別說回暖了。正如中原集團(tuán)創(chuàng)始人施永青日前所言，“市場(chǎng)膠著，靜待破局。”如何破這個(gè)局，開年已有城市率先動(dòng)手了，打響官方“保房?jī)r(jià)”第一槍？

根據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞房產(chǎn)1月13日在題為《房?jī)r(jià)浮動(dòng)有下限？天津市住建部門召集房企商量??》中報(bào)道，有樓盤傳發(fā)通知稱，住建部門將對(duì)天津的新房銷售價(jià)格進(jìn)行統(tǒng)一管理，文章主要包含兩個(gè)信息點(diǎn)：

1.房企銷售價(jià)格上下浮動(dòng)不超過備案價(jià)的10%；
2.銷售價(jià)格浮動(dòng)超過備案價(jià)格5%就要向管理部門申請(qǐng)，還不一定批準(zhǔn)。

對(duì)此，每經(jīng)記者向天津市津南區(qū)、東麗區(qū)住建委求證，得到的答復(fù)確實(shí)如此，之所以這么做，主要是為了（防止）新房銷售價(jià)格不斷下跌，控制房?jī)r(jià)波動(dòng)，后面會(huì)發(fā)相關(guān)的具體文件?？吹竭@里我們應(yīng)明白，雖然說是漲跌都管控，但現(xiàn)在的市場(chǎng)怎么可能漲，很顯然更側(cè)重的是控制跌。這份報(bào)道也證實(shí)了官方“保房?jī)r(jià)”的決心，這是官方釋放的最直接信號(hào)。

實(shí)際上，不僅是價(jià)格管控，就在開年十多天里，陸續(xù)有重慶、南京、深圳、西安等城市發(fā)布整治房地產(chǎn)領(lǐng)域亂象，處理了很多房地產(chǎn)自媒體賬號(hào)。像西安還專門發(fā)布了整治的典型案例，多個(gè)唱衰樓市、片面引導(dǎo)業(yè)主大幅降價(jià)而獲得二手房交易機(jī)會(huì)的自媒體賬號(hào)得到核查處置。

有人說，明明是市場(chǎng)不行，房產(chǎn)中介能讓房?jī)r(jià)下跌？你還真別說，像貝殼這樣具有壟斷地位的超級(jí)中介，在城市二手房成交市占率少則30%，核心城市多則占50%-70%，他們要說房地產(chǎn)市場(chǎng)不行，房?jī)r(jià)還要降，就問賣房人慌不慌，畢竟信息不對(duì)稱，他們還自稱專業(yè)的，你的判斷真不受影響？

比如最近貝殼就搞了一個(gè)活動(dòng)，要求全公司員工勸房主降價(jià)，完成就可得到貝殼幣，完不成就要扣績(jī)效，甚至可能丟掉飯碗，為了保工作，只能硬著頭皮勸業(yè)主降價(jià)。不少身邊的朋友向筆者反映，他們的電話都被打爆了。老實(shí)說，雖然看似貝殼是為了促成交提升公司業(yè)績(jī)，但無疑促進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步下滑，這里我們也不難理解越來越多城市整治房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象的必要性。

當(dāng)然，企業(yè)行為畢竟是個(gè)體意志，市場(chǎng)占有率高也不能與國(guó)家意志作對(duì)，終究也不可能影響市場(chǎng)走向。其實(shí)，去年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已對(duì)2026年房地產(chǎn)工作作出部署，2026年要“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，加上新年的第一天黨媒就發(fā)表題為《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期》文章，指向性不言而喻。

除此之外，我們確實(shí)看到了樓市的一些積極信號(hào)。

1.最近一些核心大城市的豪宅賣得很火。說明市場(chǎng)的需求是存在的，只不過是需要“好房子”。

2.從近兩年一些房企在市場(chǎng)占有率取得較好成績(jī)看，2026年房地產(chǎn)開發(fā)投資有跌幅收窄向好的趨勢(shì)。

3.對(duì)部分庫存房源對(duì)標(biāo)《住宅規(guī)范》而進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整或增加配套，可提高去庫存的動(dòng)力。

4.這兩年土地供給更傾向于核心地段的優(yōu)質(zhì)地塊，對(duì)穩(wěn)定住房銷售均價(jià)起到積極作用，甚至對(duì)周邊二手房?jī)r(jià)格也會(huì)有正向影響。

5.從最近1年看，房地產(chǎn)典型城市二手房新增掛牌量呈現(xiàn)明顯回落趨勢(shì)。比如杭州在2025年初單月最高新增2.6萬套，逐步下降到12月新增1.4萬套。廣州從單月最高新增2.1萬套，到12月降至新增1.3萬套。成都從單月最高新增4.2萬套，降至12月新增2.9萬套。深圳的情況也類似，新增掛牌量從單月最高新增1.8萬套降至年底的1.1萬套。很明顯，這不是巧合，而是人們對(duì)市場(chǎng)做出反應(yīng)的一種趨勢(shì)。

有人可能會(huì)說，二手房新增掛牌量減少，是因?yàn)橐恍I(yè)主下架房源了，這不可否認(rèn)，但從側(cè)面也不正好說明大家覺得價(jià)格太低不想賣了么？在一些人看來，都已經(jīng)跌倒這份上了，還能跌多少，索性等回暖吧。不管怎么什么原因?qū)е碌男略龇吭礈p少，對(duì)市場(chǎng)企穩(wěn)都是有積極作用的，畢竟供應(yīng)端的壓力在下降。

按照“低量見低價(jià)”原理，像美日等發(fā)達(dá)國(guó)家在遭受房地產(chǎn)市場(chǎng)大調(diào)整后，房?jī)r(jià)往往都是在住房成交量觸底后的2-3年后才開始真正反彈。比如，日本東京都市圈住房銷量到2000年開始觸底，房?jī)r(jià)到2003年才開始回升。美國(guó)也類似，2010年住房銷量觸底至330萬套，房?jī)r(jià)一直到2012年才開始反彈。

我們大抵也會(huì)遵循以上的邏輯。道理很簡(jiǎn)單，大病初愈后，不可能一下就活蹦亂跳，身體和心理建設(shè)都需要過程，房地產(chǎn)市場(chǎng)也一樣，房企債務(wù)出清、個(gè)人收入增加、人們預(yù)期扭轉(zhuǎn)等都需要一個(gè)過程。

因此，我說的積極信號(hào)不是說市場(chǎng)馬上就反轉(zhuǎn)，畢竟目前的市場(chǎng)仍舊處于預(yù)期和實(shí)際的慣性下探階段。毫不夸張地說，即便是現(xiàn)在，也不是所有城市都到底了，有的城市可能還沒跌透。最近一些機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)可能在26年底或者27年觸底回升，其實(shí)都是一家之言，在筆者看來，即便是后面恢復(fù)，具體到每個(gè)城市也不一樣，比如后期的政策力度和城市基本面的不同，恢復(fù)的力度和深度也不一樣。

特別是政策，你能做到2-3年基本不供應(yīng)宅地而專心去庫存，你真能改變供大于求的局面，你的城市就能率先走出泥潭，否則都是扯淡。對(duì)于有買賣房計(jì)劃的人來說，盯著所在城市官網(wǎng)的住宅存銷比，也就是去化周期數(shù)據(jù)就行了，所有的政策效果都會(huì)傳到這個(gè)數(shù)據(jù)上來，去化周期12-14個(gè)月算是正常，高于這個(gè)數(shù)房?jī)r(jià)就不會(huì)起來，低于這個(gè)數(shù)，買房的計(jì)劃就要張羅起來了。