從東安新村地王進入媒體視野，申度君一直對這個500億總價地王保持著持續(xù)的關(guān)注。先后撰寫了《關(guān)于523億全國總價地王，你不知道的…》和《徐匯，大菜上桌！》兩篇深度文章。

而作為東安地王的首發(fā)項目安瀾上海，從去年10月24日案名公布到11月17日部分實景開放再到12月19日開啟認籌，一共用了僅僅2個月時間。真是閃電一般的速度。

去年12月26日，安瀾上海第一批次首開，一共推出211套。公開渠道披露的認籌率159%，觸發(fā)了限售，最終成交套數(shù)沒有公布。但數(shù)字背后，業(yè)內(nèi)人士對首開成交的傳言卻十分保守：“20%、30%、50%、60%……各種數(shù)字都有，但是幾乎沒人相信，這個項目首開能清盤。

今天這篇文章，申度君試圖客觀分析一下，人氣這么旺的安瀾上海為什么首開卻沒能清盤？

首先，這個項目的流量是足夠的。它是真紅，“流量”紅盤。頂著全球地王的名頭，盛名之下，關(guān)注度一定是爆棚的。蓄客階段，申度君也多次親臨現(xiàn)場，人氣真的很旺?？蛻舻却齾^(qū)持續(xù)有客戶在等待看盤，銷售接待連軸轉(zhuǎn)。但是，出乎意料，轉(zhuǎn)化并不理想。為什么？

意料之外也是意料之中。淺淺分析幾點原因：

01

強強聯(lián)手的背后是內(nèi)耗

眾所周知，安瀾上海由中海、招商蛇口、徐匯城投、中旅投資四家大企業(yè)聯(lián)合開發(fā)，操盤的是中海地產(chǎn)和招商蛇口。先發(fā)的地塊小一些，原則上是招商操盤。

但是，由于在東安地塊上，中海介入更早一些，所以，我猜測中海在整個大項目的決策上會更強勢一些。導(dǎo)致先發(fā)地塊雖由招商操盤，卻難免需要兩家一同決策。權(quán)屬劃分并不徹底。

強強聯(lián)合是優(yōu)勢，硬幣的背面是，兩個宇宙級公司的企業(yè)文化、操盤風(fēng)格完全不同，難免存在內(nèi)耗、導(dǎo)致決策變形。

業(yè)內(nèi)的人都知道，在上海市場，招商的攤子鋪得更大，項目多，跨度大，更愿意高舉高打，講究效率；中海則傾向于深耕，項目集中，營銷動作不會鋪得太大，更講究團隊的精干，決策的準確。打個不精確的比喻，招商是男性思維，而中海更偏向于女性思維。他們有一個共同點，就是對業(yè)績卷到極致。

過去幾年，招商和中海在上海都做得比較成功。招商自從海上清和璽項目開始，幾個項目操盤都比較成功。尤其是2025年的幾個新產(chǎn)品，一改往日大家對招商的固有印象。申度君相信，招商其實是有能力做好安瀾上海的首次開盤的。

中海也是，過去在上海做的幾個項目都是爆紅項目。風(fēng)頭正盛。

但或許正是因為如此，兩家對于自己的產(chǎn)品力和操盤力都有足夠的信心，就難免在很多事兒上各執(zhí)一詞，強強聯(lián)合沒有達到1+1=2的效果，反而會內(nèi)耗。申度君后面再補充說明這一點。

02

年底高壓之下，勉強開盤

對于這樣一個重要的項目的首次開盤。短短2個月時間開盤，這個時間不能說倉促，只能說太倉促。所有的營銷動作，都沒能充分“展開”。

說說我的感受。9月地塊公示，只是找了一些通路，做文章宣發(fā)，熱度是夠的。但是對整個項目的營銷策略，只說徐匯濱江超級綜合體一個點，感覺有點單薄。我當(dāng)時判斷，會分階段不斷有新的價值點拋出來。但并沒有。

10月案名公布，僅僅只有朋友圈的傳播。案名取得也不夠有記憶點。對案名沒有釋義，沒有形成有效傳播。我覺得對于這么大一個項目而言，案名確實是需要有故事的。否則就過于單薄了。

11月實景開放，申度君在看完項目+全網(wǎng)傳播中，只記住了“抬板”這一個點。這個價位的項目，僅僅講產(chǎn)品力真的是不夠的。

03

案場銷售的故事線不夠深

再說到案場銷售的故事線，申度君認真聽過好幾次，一樣覺得不夠深。

大體講了整個徐匯濱江的超級綜合體，講了三陽臺和陽光車庫。這些并不是安瀾上海特有的。申度君反而覺得，上海過去幾年以精美型的小盤為主，大項目不多。

成片開發(fā)，反而是安瀾上海一個很大的特點，感覺可以在故事線里再強化一下。另外一個，新貴喜歡的文化和生活方式，老錢喜歡的文脈地脈，挖掘得不夠。

整個項目給我的感覺是很新，所以沒有很貴很值錢的感覺。尤其是三陽臺，我覺得說多了反而減分不加分。有錢人大概率不太會愿意把陽臺都包進來，這是剛改的賣法。

第一批次總價尷尬，即吸引不到頂豪購買力，對中產(chǎn)而言又不夠便宜。

反觀同一個地王項目嘉佰道的打法很不一樣。11月的第一次亮相，開放的示范區(qū)做成了一個藝術(shù)館，不講半點跟賣房有關(guān)的事兒。之后就消失在公眾視野中，走低調(diào)路線。強調(diào)自己慢工出細活的特點。

04

生不逢時

7-8月之后，上海錦鯉消失，進入下行市場。12月更是到了一個冰點。那個時間點，確實很難。所以，賣得普通也是在情理之中，安瀾上海并沒能創(chuàng)造神話。

既然首開不算太理想，那么下一步，重啟大盤思路，耐心反思，果斷交由一家操盤就是必然的了。期待安瀾上海的下一個節(jié)點。申度君還會持續(xù)關(guān)注。

去年5月，申度君寫過《客觀說一說 綠城潮鳴東方憑什么賣19.5萬/㎡？》，這個系列我覺得挺有意思，后面會持續(xù)更新。喜歡聽故事的小伙伴碼住，聽申度君說一說你們不知道的操盤故事。