最近，朋友見(jiàn)面第一句話不是“吃了嗎”，而是——“你覺(jué)得房?jī)r(jià)還會(huì)跌嗎？”

我聽(tīng)完，只能苦笑。作為一個(gè)在房產(chǎn)圈混了多年的老油條，我得說(shuō)，這波行情，真有點(diǎn)像冬天里的股市——冷到你懷疑人生。

我有個(gè)客戶，去年在順義豪擲900萬(wàn)買(mǎi)了套房，今年想抵押救急，結(jié)果銀行一評(píng)估，市場(chǎng)價(jià)只有700萬(wàn)。別小看這兩百萬(wàn)的差距，那是實(shí)打?qū)嵉难瑰X(qián)，一年蒸發(fā)掉，誰(shuí)不心疼？而且這還是我?guī)退业娜凶罡吖乐担偷脑捒赡苓B650萬(wàn)都難。

更夸張的是，我查了下行業(yè)數(shù)據(jù)，房產(chǎn)抵押逾期的違約率已經(jīng)飆到40%，而且每年還往上加。法院的朋友跟我說(shuō)，他以前一年只辦20個(gè)案子，現(xiàn)在一年要打600個(gè)官司，平均每天兩個(gè)，案子堆得比山高。經(jīng)濟(jì)下滑的現(xiàn)實(shí)，就是這么赤裸裸地?cái)[在你面前。

有人說(shuō)，房?jī)r(jià)漲是因?yàn)閭鶆?wù)能翻倍，可現(xiàn)在的問(wèn)題是——老百姓還能背多少債？答案很殘酷：沒(méi)多少了。女性的征信違約率甚至暴增了30多倍，連女性都這樣，男同胞們就更不用說(shuō)了。

如果你還不信，可以來(lái)我們公司打一個(gè)月電銷(xiāo)試試。每天約20個(gè)客戶，能成交一個(gè)算你贏。打到最后，你可能不是賺到錢(qián)，而是直接打出抑郁癥。

所以，房?jī)r(jià)的底層邏輯很簡(jiǎn)單：債務(wù)。漲的時(shí)候靠的是債務(wù)擴(kuò)張，跌的時(shí)候，也是因?yàn)閭鶆?wù)撐不住了。現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，大家心里都有數(shù)——能不背新債，就不背。

至于房?jī)r(jià)什么時(shí)候見(jiàn)底？我只能說(shuō)，這波調(diào)整，沒(méi)個(gè)五到十年，怕是緩不過(guò)來(lái)。你要是急著抄底，可能得先準(zhǔn)備好過(guò)冬的棉衣。

樓市不是不能買(mǎi)，而是要認(rèn)清現(xiàn)實(shí)。債務(wù)是雙刃劍，漲的時(shí)候是蜜糖，跌的時(shí)候就是砒霜。未來(lái)幾年，理性比沖動(dòng)更重要。悠閑