一般說來，二手房價格最能反映市場的真實狀況。

根據(jù)中指院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2025年12月份，全國百城二手房住宅平均價格為13016元/平米，同比下降8.36%，連續(xù)下跌44個月。反映到賬面上就是，只要你手中持有房子，相當于每個月都在自動扣款。

大家可以做一個對比，中指院發(fā)布的2021年8月份百城二手房均價是16011元/平米，差不多跌了3000元/平米，均價跌幅近20%。由于這是均價，很多房子的實際跌幅是遠超均價的。

值得一提的是，雖然跌幅這么大，有的甚至把房子賣了還不足以償還銀行的按揭，但懊惱的是，直到現(xiàn)在似乎還沒有看到實質(zhì)性的止跌跡象。

但我們也知道，所謂“物極必反，否極泰來”，一波房價上漲不可能沒有頂，同樣的道理，房價下跌也不可能沒有底。那么，中國房價何時能“觸底”呢？對此，丁祖昱與馬光遠日前的說法基本一致！下面來看看他們的理由靠譜嗎？

獨立經(jīng)濟學家馬光遠說，“2026年，很可能是房地產(chǎn)見底的一年”，他的原話是：

房地產(chǎn)的各項指標，無論是成交的下滑，還是房地產(chǎn)開發(fā)投資的下滑，還是新房開工的下滑，包括房價的下跌，本身來看，我們認為底部已經(jīng)非常接近了。如果沒有了房地產(chǎn)，這么巨大的一個風險，如果房地產(chǎn)見底的話，中國經(jīng)濟在2026年總體來講，應該說會有一個不錯的表現(xiàn)。

翻譯成白話是，一方面，他通過研究房地產(chǎn)歷史的各項指標推演，覺得市場快接近底部了，相關(guān)指標不可能再有大的下降；另一方面，從風險和經(jīng)濟發(fā)展角度看，我們需要房地產(chǎn)企穩(wěn)回升。

無獨有偶，克而瑞集團聯(lián)席董事長丁祖昱也發(fā)表了類似看法。在他看來，“我從很多個指標，都認為2026年中國房地產(chǎn)行業(yè)的底部應該確認了”。之所以如此堅信，他提到了以下幾條理由：

1.動態(tài)的供求關(guān)系逐步向好；
2.短中長期庫存的信號，短期庫存已經(jīng)停止增長，7.5億（平米）就是最高點，不可能再高；
3.好房子，要提升住房品質(zhì)，會創(chuàng)造更大的需求。按照住建部給出好房子的標準，6層要有電梯，層高超過3米，目前住上好房子的比例不到5%；
4.房價調(diào)整的幅度已經(jīng)超過國際水平，不要想著房價還要再跌，現(xiàn)在已經(jīng)是地板價了。
5.比國際新開工規(guī)模掉得更多；
6.租賃回報率已遠遠超過存款利率了，在北、上、南京等城市很多超過3%回報率的板塊已經(jīng)出現(xiàn)“新投資者”，他們在買進二手房。
7.地價和二手房房價的關(guān)系，已出現(xiàn)倒掛。
8.從去年11月、12月開始，在成交量企穩(wěn)的基礎(chǔ)上，二手房掛牌量在開始減少，降幅達到10%以上。

以上丁祖昱提到四個關(guān)鍵點，我理解一下：

一是說庫存7.5億平米是個底，應該是與2015年樓市去庫存的高峰相比，那個時候最高也到7.5億平米，這意味著什么呢？一方面是市場自然調(diào)節(jié)，到這個位置也差不多了；另一方面，樓市庫存到這個位置，相信管理層也不會讓繼續(xù)增長下去了，會采取措施。

二是有投資者在抄底。說白了，就是有的房子已經(jīng)跌出性價比了，買房收租金比存銀行強，那些先知先覺的資金已經(jīng)開始有動作了。這個應該是事實，筆者身邊確實出現(xiàn)了這樣的情況，像一些核心區(qū)域，原本6-7萬一平米的房子，現(xiàn)在只有4萬左右，手上有資金的人確實有抄底，反映在數(shù)據(jù)上即是，最近一個月的二手房成交量環(huán)比明顯在上升。

三是雖然目前的地價相比高峰期降了不少，但二手房與地價的差距如此之小也明顯不正常。畢竟土地價格下行的空間有限，加上建安成本、管理成本等擺在那里，新建的房子也不可能便宜到哪里去。而且很多地方已經(jīng)都現(xiàn)房銷售了，資金成本又擺在那里，怎么可能長期下行呢？明顯是短期行為，市場回歸正常后還得恢復正常銷售秩序。

四是由于我們住房發(fā)展速度快，從1998年深化住房商品化改革的20來年時間里，就完成了大部分城鎮(zhèn)化所需要的房子，但這些房子建造速度快，品質(zhì)和功能大都稱不上好房子，大部分都需要改善。有人算過一筆賬，僅每年房子5%的折舊算，一年也能創(chuàng)造4億平米的改善需求，加上年輕人的剛性購房，每年都還有9億平米的住房需求。只要市場企穩(wěn)，預期改變，消化7.5億平米的庫存也不是多大事。

可以看出，雖然馬光遠沒有像丁祖昱一樣說具體指標，但他們都說根據(jù)指標得出了結(jié)論，那就是判斷房地產(chǎn)、房價的底部在2026年出現(xiàn)，可以說，說法出奇的一致。那么，兩位業(yè)內(nèi)專家的說法可能實現(xiàn)嗎？在此，我也談兩點看法：

一是樓市企穩(wěn)恢復要看供需?？礇Q心有多大，比如在土地供應這個環(huán)節(jié)，是不是能真正勒緊褲腰帶，不賣地，或者是盡量少賣地，一心一意去樓市庫存，讓樓市庫存降到合理水平線。從現(xiàn)實來看，很多城市土地供應確實在銳減，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2025年全國300城的宅地供應面積比2024年減少了26%。如果2026年土地供應在此基礎(chǔ)上繼續(xù)明顯下降，那么樓市供需天平就會發(fā)生扭轉(zhuǎn)。

二是樓市購買力要看貨幣資金傳導力度。央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2025年末，貨幣供應M2同比增長8.5%，今年比去年增加了27萬億。實際上，若看一下M2的增速會發(fā)現(xiàn)，今年1月份的時候M2增速才7%，到年末增速就到8.5%了，印鈔明顯有加速跡象。這么多增量資金，稀釋的是口袋里的購買力，加上存款利率還有繼續(xù)下降趨勢，勢必引導存款資金溢出來，天量的資金將走向何處呢？基于此，我們先看到的是貴金屬以及大宗商品價格已開始大漲，難道只流向股市？跌了這么多的樓市就不能分一杯羹？

當然，從技術(shù)的角度看，凡事都應相對理性看待，不輕言漲跌，一定要等到相應的指標出現(xiàn)才會動手。我比較認同重陽投資董事長兼首席經(jīng)濟學家王慶在日前某研討會的一個觀點：樓市“量先見底，價再見底”，基于這個邏輯：

如果你所在城市幾年的成交量比去年同期高了，說明去年就是“量底”，反之，“量底”就得再等等，“價底”也得延后。從開年緊鑼密鼓的房地產(chǎn)政策，以及深圳、上海、北京等大城市市場熱度看，我有一種預感，有的城市某些板塊的房子價格底或逐步出現(xiàn)了。當然，更多的城市還在等政策，等股市的資金流出，等物價的傳導。還沒發(fā)生的事情，我在這里就不妄言了，一切交給時間。