開年到現(xiàn)在，樓市新政一個(gè)接著一個(gè)來，朋友圈里分析、看好的聲音可不少。可你有沒有發(fā)現(xiàn)，身邊真正想買房的人，反倒更謹(jǐn)慎。剛需的攥著錢不敢動(dòng)，就怕今天買了明天就跌；改善型的也還在觀望，覺得還能再等等，這種“政策很熱、市場(chǎng)很冷”的溫差，到底是怎么回事？

中原集團(tuán)創(chuàng)始人施永青最近接受專訪，形容現(xiàn)在市場(chǎng)就像“膠著”住了，齒輪卡著轉(zhuǎn)不動(dòng)。該買的人在等，該賣的也難，新樓盤還在慢慢蓋，存量房卻不知道如何消化。

其實(shí)樓市從來就沒有“只漲不跌”這回事，它和經(jīng)濟(jì)一樣，有自己的周期——復(fù)蘇、高漲、危機(jī)、蕭條，循環(huán)往復(fù)。我們現(xiàn)在，可能還處在調(diào)整的階段，施永青覺得，真想讓樓市回暖，需要滿足兩個(gè)實(shí)實(shí)在在的條件：

一是房?jī)r(jià)調(diào)整到合適的程度，讓普通人能買得起；

二是經(jīng)濟(jì)基本面要保持穩(wěn)定，與此同時(shí)不要盲目蓋樓，讓供需慢慢達(dá)到平衡。過去有些地方開發(fā)過了頭，房子空著沒人住，也難轉(zhuǎn)手，可新盤還不停冒出來，庫(kù)存越積越大。

所以“控增量”是對(duì)的，但更關(guān)鍵的是怎么“活存量”。光靠財(cái)政和銀行輸血不是長(zhǎng)久之計(jì)，得把社會(huì)上的錢引進(jìn)來。

怎么引？有幾個(gè)法子可以琢磨：

一是放松過嚴(yán)的購(gòu)房限制，打破地域門檻，讓錢流到真正需要的地方去；

二是把交易稅費(fèi)降下來，契稅、印花稅這些，能免就免，買房出租的，租賃稅費(fèi)也可以考慮減免；

三是貨幣環(huán)境配合，降利率、松貸款，讓資金愿意進(jìn)樓市。現(xiàn)在有些消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸悄悄流進(jìn)樓市，與其讓它們“鉆空子”，不如大大方方把購(gòu)房貸款的優(yōu)惠拉到和這些貸款差不多的水平，既規(guī)范，又實(shí)在。

政策方向?qū)α?，落地還得講實(shí)效。

施永青認(rèn)為，比如收購(gòu)存量房做保障房，想法是好的，可錢從哪來，需要一套完整的配套支持。保交樓也不能“一刀切”，有些項(xiàng)目房?jī)r(jià)已經(jīng)低于成本了，再硬著頭皮建下去反而是浪費(fèi)，不如和業(yè)主商量，該退的退，該折的折。救企業(yè)也得有選擇，那些債臺(tái)高筑、實(shí)在救不活的，該放手就得放手。

近來，為啥有的降稅減費(fèi)政策，市場(chǎng)反應(yīng)不怎么積極？說到底，很多措施還是“小修小補(bǔ)”，沒碰到根本。要想破局，恐怕得在幾件事上動(dòng)真格：

一是別“一刀切”，不同城市情況不同，庫(kù)存高的重點(diǎn)去化，核心城市可以適度放開限購(gòu)限貸；

二是真刀真槍吸引社會(huì)資本，把降門檻、減稅費(fèi)落到實(shí)處，讓投資者有賬可算；

最后，也是最重要的，是修復(fù)信心。大家觀望，是因?yàn)榭床磺迩熬啊Ｖ挥薪o出更穩(wěn)定、更長(zhǎng)期的信號(hào)，才能讓人感覺房子買得值、買得穩(wěn)。

說到底，樓市也是一個(gè)市場(chǎng)，它有自身的規(guī)律。價(jià)格沒到位，人就不愿進(jìn)場(chǎng)；信心不恢復(fù)，資金就不敢流入。施永青舉過香港的例子：1997年后房?jī)r(jià)跌了近七成，市場(chǎng)才真正出清，之后通過暫停賣地、減稅等政策，慢慢走出低谷。

或許咱們還在尋找那個(gè)能開啟復(fù)蘇的底部，這個(gè)過程難免會(huì)有痛苦，但是也許不能避開它。