隨著關(guān)鍵的春季購(gòu)房旺季臨近，美國(guó)關(guān)鍵房貸利率創(chuàng)三年多來(lái)的最低水平。

房地美（Freddie Mac）周四公布的數(shù)據(jù)顯示，30年期固定利率抵押貸款的平均利率為6.06%，低于上周的6.16%，為2022年9月以來(lái)最低。2022年9月迄今，美國(guó)房貸利率再?zèng)]有跌破6%大關(guān)。通過(guò)可調(diào)利率貸款，當(dāng)前美國(guó)借款人已經(jīng)能拿到低于6%的利率，而這在心理上是一個(gè)重要關(guān)口。

降低貸款成本是美國(guó)總統(tǒng)特朗普提升住房可負(fù)擔(dān)性方案中的關(guān)鍵目標(biāo)之一。在他上周宣布一項(xiàng)2000億美元的抵押貸款債券購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃后，房貸利率隨之回落。長(zhǎng)期維持在高位的貸款利率，過(guò)去幾年讓不少潛在買(mǎi)家和賣(mài)家被迫觀望。

Redfin可追溯至2012年的數(shù)據(jù)表明，去年12月的簽約量降至經(jīng)季調(diào)后的歷史最低水平，不包括2020年4月疫情封鎖期間。

不過(guò)分析指出，真正的問(wèn)題在于，按揭貸款利率下降，是否足以把仍在觀望的買(mǎi)家重新吸引回市場(chǎng)。

從某些方面看，購(gòu)房條件已經(jīng)在改善：庫(kù)存小幅回升、房?jī)r(jià)漲幅趨緩、利率也從2025年初約7%的水平回落。不過(guò)，許多住房專家認(rèn)為，要真正“解凍”市場(chǎng)，抵押貸款利率還需要大幅下降。原因在于，持有低利率貸款的房主并不愿意賣(mài)房、再以更高利率購(gòu)置新房。

據(jù)Ice Mortgage Technology的數(shù)據(jù)，約70%的借款人鎖定的利率低于5%。超過(guò)一半的借款人利率低于4%。這意味著利率必須降到更低水平，許多房主才會(huì)考慮搬家。

在考慮收入增長(zhǎng)后，Compass Inc.的數(shù)據(jù)顯示，目前美國(guó)住房的可負(fù)擔(dān)性實(shí)際上已回到2020年以來(lái)的最好水平。但在當(dāng)前這樣的經(jīng)濟(jì)不確定時(shí)期，買(mǎi)家往往更加猶豫。這是在更低利率與就業(yè)不安全感之間的權(quán)衡。2026年春季到底哪一方會(huì)占上風(fēng)，還有待觀察。樂(lè)觀的看法是，到春季初，市場(chǎng)狀況會(huì)明顯好于去年同期。

此外，特朗普與美聯(lián)儲(chǔ)主席鮑威爾之間的博弈引發(fā)的市場(chǎng)動(dòng)蕩，未必一定會(huì)帶來(lái)更低的利率。風(fēng)險(xiǎn)在于，如果投資者開(kāi)始質(zhì)疑美聯(lián)儲(chǔ)的獨(dú)立性，可能推高美國(guó)國(guó)債收益率，而這正是抵押貸款利率的重要錨。

凱投宏觀（Capital Economics）北美經(jīng)濟(jì)學(xué)家Thomas Ryan表示，經(jīng)濟(jì)狀況，尤其是通脹和就業(yè)，將是決定房地產(chǎn)走勢(shì)的關(guān)鍵因素。僅靠特朗普的債券購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃，未必能給消費(fèi)者帶來(lái)太大幫助。“在我們看來(lái)，2000億美元的購(gòu)買(mǎi)規(guī)模，在龐大的抵押貸款支持證券市場(chǎng)中只是杯水車(chē)薪，這還不夠�！痹摍C(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，到今年年底，抵押貸款利率將穩(wěn)定在6.5%，此前的預(yù)測(cè)為6.75%。

不過(guò)需要指出的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的地區(qū)差異很大。在房?jī)r(jià)上漲迅速、庫(kù)存緊張的東北部和中西部，更低的利率反而可能因加劇競(jìng)爭(zhēng)而推高房?jī)r(jià)。而在市場(chǎng)相對(duì)疲軟、房源充足的地區(qū)，尤其是陽(yáng)光地帶（Sun Belt），購(gòu)房者將更為受益。