上海
2025年“十四五”收官之年，央行及財(cái)政部持續(xù)釋放積極信號(hào)，多方利好地方國(guó)企平臺(tái)，地方國(guó)企積極響應(yīng)國(guó)家政策號(hào)召，主動(dòng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，助力解決青年住房難題，在住房租賃行業(yè)中穩(wěn)步前行。大批保障性租賃住房的密集入市，市場(chǎng)供應(yīng)量激增，國(guó)有企業(yè)規(guī)模顯著提升。我們看到國(guó)有企業(yè)近幾年批量進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)，已成為一股不容忽視的勢(shì)力。它們不僅是市場(chǎng)供給的主要推動(dòng)力，更是行業(yè)“壓艙石”。
在URI城市租住發(fā)布的研究系列中，《中國(guó)住房租賃國(guó)有企業(yè)規(guī)模力》受到行業(yè)高度關(guān)注，被多方權(quán)威媒體及學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)參考引用。URI城市租住今年首次將住房租賃國(guó)企規(guī)模榜單從傳統(tǒng)50強(qiáng)擴(kuò)容至100強(qiáng)，這一調(diào)整也是行業(yè)發(fā)展階段的直觀映射。近2年政策推動(dòng)下，地方安居、城投類企業(yè)加速落地保障性租賃住房項(xiàng)目，具備規(guī)?；\(yùn)營(yíng)門檻的國(guó)企數(shù)量顯著擴(kuò)容，印證了行業(yè)空間的擴(kuò)大。除少數(shù)頭部企業(yè)主導(dǎo)以外，腰部、尾部具備區(qū)域深耕能力的企業(yè)也已逐步形成穩(wěn)定規(guī)模，體現(xiàn)了租住行業(yè)持續(xù)在更多城市深耕發(fā)展，也標(biāo)志著行業(yè)既“頭部集中”又“分層多元”的階段進(jìn)階。
請(qǐng)查收2025年度國(guó)有企業(yè)管理規(guī)模成績(jī)單，讓我們一起深度交流與探討。
01.行業(yè)核心
國(guó)家隊(duì)梯度分層
成租賃市場(chǎng)絕對(duì)主力軍
2025年作為“十四五”規(guī)劃收官之年與“十五五”規(guī)劃奠基之年的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，住房租賃行業(yè)已徹底進(jìn)入國(guó)家隊(duì)主導(dǎo)的發(fā)展階段。國(guó)有企業(yè)憑借政策、資源、屬地化三重核心優(yōu)勢(shì)，成為行業(yè)內(nèi)的主力玩家。這一格局既是政策導(dǎo)向的必然結(jié)果，也是市場(chǎng)資源整合的自然選擇。
政策層面，“十四五”全國(guó)計(jì)劃籌建保障性租賃住房870萬(wàn)套，國(guó)有企業(yè)是完成目標(biāo)的核心主體，擁有明確的政策指標(biāo)導(dǎo)向。資源層面，國(guó)企依托政府背書，在土地獲取、資金支持、金融工具創(chuàng)新等方面具備民企難以企及的優(yōu)勢(shì)。據(jù)URI統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，2025年保障房REITs密集上市，未來(lái)將成為規(guī)模擴(kuò)張資金的重要保障。此外國(guó)企還具備屬地化優(yōu)勢(shì)顯著的特點(diǎn)，地方國(guó)企深度綁定區(qū)域發(fā)展需求，可精準(zhǔn)對(duì)接本地人才政策與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，快速落地適配性房源，形成“區(qū)域深耕+政策響應(yīng)”的雙重競(jìng)爭(zhēng)力。
“十四五”收官成效顯著，2025年末百?gòu)?qiáng)國(guó)企管理房源規(guī)模近180萬(wàn)間，覆蓋全國(guó)主要城市的保障房與市場(chǎng)化租賃住房市場(chǎng)，成為實(shí)現(xiàn)“住有所居”目標(biāo)的核心載體。
URI城市租住研判：“十五五” 期間，國(guó)企將持續(xù)錨定 “增量擴(kuò)容 + 提質(zhì)升級(jí)” 雙軌并行路徑，穩(wěn)固行業(yè)主力軍地位。
02.規(guī)模格局
TOP30包攬超八成行業(yè)規(guī)模
呈現(xiàn)高度集中的特征
從發(fā)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，住房租賃行業(yè)正呈現(xiàn)出“規(guī)模擴(kuò)張與集中度高”的雙重特征。
榜單顯示：百?gòu)?qiáng)企業(yè)總管理規(guī)模達(dá)178.2萬(wàn)套，覆蓋全國(guó)主要城市住房租賃市場(chǎng)，前50強(qiáng)管理規(guī)模為161.7萬(wàn)套，50強(qiáng)規(guī)模較2024年的50強(qiáng)規(guī)模增長(zhǎng)18.5%。百?gòu)?qiáng)國(guó)企管理房源體量龐大，可成為住房租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定器，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格與供應(yīng)結(jié)構(gòu)起到關(guān)鍵調(diào)控作用。
行業(yè)集中度極高，頭部企業(yè)絕對(duì)主導(dǎo)。TOP1-10 企業(yè)集中度達(dá) 57%，占百?gòu)?qiáng)國(guó)企近六成規(guī)模；TOP11-20 占比 16%，前 30 強(qiáng)合計(jì)包攬百?gòu)?qiáng)總規(guī)模的 82%。核心資源高度向頭部集聚，尾部企業(yè)占比偏低。分梯隊(duì)觀察，行業(yè)規(guī)模分層差異突出。百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均管理規(guī)模約 17817 套，僅有 TOP1-10、TOP11-20 兩個(gè)梯隊(duì)的平均規(guī)模超過(guò)該均值。TOP1-10 企業(yè)平均管理規(guī)模達(dá) 101737 套，遠(yuǎn)超百?gòu)?qiáng)均值，是絕對(duì)的規(guī)模領(lǐng)跑梯隊(duì)；TOP11-20 平均規(guī)模略超均值，為次頭部梯隊(duì)，擁有一定區(qū)域規(guī)模影響力；TOP21-30 及后續(xù)梯隊(duì)平均規(guī)模均低于百?gòu)?qiáng)均值，與頭部梯隊(duì)的規(guī)模差距顯著。
URI租住統(tǒng)計(jì)顯示，行業(yè)管理規(guī)模呈中等規(guī)模為主體、大規(guī)模稀缺的格局：其中10萬(wàn)套以上企業(yè)僅3家，5萬(wàn)-10萬(wàn)套企業(yè)僅5家，頭部企業(yè)的稀缺性進(jìn)一步鞏固其主導(dǎo)地位；1萬(wàn)-5萬(wàn)套、5000-10000 套、3000-5000 套及 1000-3000 套區(qū)間企業(yè)數(shù)量較多，構(gòu)成百?gòu)?qiáng)中堅(jiān)力量；1000 套以下企業(yè)僅 3 家，說(shuō)明上榜企業(yè)已具備一定的規(guī)模門檻。
03.分布情況
上海為“企業(yè)集聚+規(guī)模雙優(yōu)”核心城市
長(zhǎng)三角企業(yè)更活躍
在城市、區(qū)域分布層面，URI從企業(yè)分布情況和管理規(guī)模量分布情況進(jìn)行兩個(gè)維度的格局分析，并對(duì)二者的差異加以解釋。
先看企業(yè)所在城市能級(jí)分布情況，一線城市企業(yè)數(shù)占比為26%，二線城市的百?gòu)?qiáng)國(guó)企占比則達(dá)到51%，是核心集聚主體，多數(shù)為地方安居、城投類企業(yè)。三四線城市企業(yè)占比僅有13%。而值得注意的是，有一部分企業(yè)是全國(guó)布局型，占比達(dá)到13%。
其次，從區(qū)域分布來(lái)看：長(zhǎng)三角區(qū)域的住房租賃百?gòu)?qiáng)國(guó)企數(shù)量占比最高，達(dá)38%，是行業(yè)企業(yè)最密集的集聚區(qū)域，這一情況也與長(zhǎng)三角區(qū)域住房保障政策的落地密度、城市居住需求的旺盛程度成正相關(guān)；中西部區(qū)域企業(yè)數(shù)占比為29%，位居第二，體現(xiàn)出中西部核心城市的住房租賃國(guó)企布局力度；珠三角、環(huán)渤海區(qū)域企業(yè)數(shù)占比分別為11%、9%，區(qū)域企業(yè)數(shù)量相對(duì)較少，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)還未進(jìn)入激烈狀態(tài)，太原?租建投以3.23萬(wàn)套的管理規(guī)模位列全國(guó)第12名，環(huán)渤海區(qū)域第一名。
從另一個(gè)維度，管理規(guī)模來(lái)看：一線城市管理規(guī)模占比升至36%，成為房間規(guī)模的核心貢獻(xiàn)能級(jí)之一，說(shuō)明一線城市的國(guó)企單個(gè)企業(yè)的管理規(guī)模顯著更高，是行業(yè)規(guī)模的重要集中載體；二線城市則仍是房間資源的主力，占比達(dá)44%；全國(guó)性布局企業(yè)的房間數(shù)占比為17%；而三四線城市的房間數(shù)占比僅為3%。
其中，珠三角區(qū)域的房間數(shù)占比最高，達(dá)到32%，是住房租賃百?gòu)?qiáng)國(guó)企管理房間資源的最主要集中區(qū)域（主要貢獻(xiàn)城市是廣州和深圳），可見珠三角區(qū)域的住房租賃國(guó)企在規(guī)?；\(yùn)營(yíng)能力上的優(yōu)勢(shì)；中西部區(qū)域房間數(shù)占比為27%，保持了穩(wěn)定的規(guī)模貢獻(xiàn)度；全國(guó)性布局企業(yè)房間數(shù)占比為17%；長(zhǎng)三角區(qū)域房間數(shù)占比為19%，環(huán)渤海區(qū)域占比僅為5%。
從榜單上看，上海為“企業(yè)集聚+規(guī)模雙優(yōu)”的核心城市，上榜企業(yè)數(shù)達(dá)19家，為所有單城市中最多，管理規(guī)模超18.7萬(wàn)間，既形成了住房租賃國(guó)企的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，單個(gè)企業(yè)的平均規(guī)模也處于較高水平，兼具企業(yè)密度與規(guī)模實(shí)力。
全國(guó)性布局企業(yè)則是“跨城覆蓋+規(guī)模領(lǐng)跑”的主體，13家全國(guó)性布局企業(yè)的管理規(guī)模接近30萬(wàn)間，是所有布局類型中房間規(guī)模最大的群體，體現(xiàn)出跨城市資源整合的規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)。
同時(shí)，部分城市布局存在“企業(yè)數(shù)與房間數(shù)錯(cuò)配”現(xiàn)象：一類是單企業(yè)高規(guī)模城市，典型成為包括深圳、鄭州，企業(yè)數(shù)僅1家，但管理規(guī)模分別達(dá)28.9萬(wàn)間、15.1萬(wàn)間，單企業(yè)的規(guī)?；\(yùn)營(yíng)能力極強(qiáng)；另一類是多企業(yè)中等規(guī)模城市，如成都（8家企業(yè)、5.7萬(wàn)間）、重慶（4家企業(yè)、8.2萬(wàn)間），企業(yè)數(shù)量較多但單企業(yè)管理規(guī)模相對(duì)適中，是地方國(guó)企深耕本地的典型代表。
此外，多數(shù)城市（如南京、杭州、無(wú)錫等）呈現(xiàn)企業(yè)數(shù)量和規(guī)模雙低的格局，屬于補(bǔ)充保障型城市，上榜企業(yè)數(shù)多在2-4家、管理規(guī)模低于5萬(wàn)間，主要承擔(dān)本地住房保障的基礎(chǔ)供給功能。
04.企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)
TOP20強(qiáng)國(guó)企
增量擴(kuò)張與存量提質(zhì)并存
URI城市租住將2025年與2024年企業(yè)規(guī)模數(shù)據(jù)對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)，行業(yè)頭部國(guó)企的發(fā)展路徑分化顯著，可清晰劃分為高速增長(zhǎng)型、穩(wěn)健增長(zhǎng)型、穩(wěn)健發(fā)展型三大陣營(yíng)，不同陣營(yíng)的運(yùn)營(yíng)策略與發(fā)展階段特征鮮明。
高速增長(zhǎng)型企業(yè)以激進(jìn)擴(kuò)張策略驅(qū)動(dòng)規(guī)?？缭绞皆鲩L(zhǎng)，成為行業(yè)增量供給的核心引擎。此類企業(yè)同比增速普遍超10%，頭部企業(yè)增速更是高達(dá)30%，典型代表包括華潤(rùn)·有巢、城投寬庭、湖北省聯(lián)投保租房公司·聯(lián)投新青年、華發(fā)租住、招商伊敦公寓等，憑借強(qiáng)勁的規(guī)模躍升勢(shì)頭穩(wěn)居行業(yè)領(lǐng)跑梯隊(duì)。
穩(wěn)健增長(zhǎng)型企業(yè)增速雖略遜一籌，但保持著平穩(wěn)向好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模與效益的同步提升。如鄭州城發(fā)安居、合肥安居、浦發(fā)有家等企業(yè)的增速區(qū)間穩(wěn)定在7%—17%，其中鄭州城發(fā)安居深度錨定本地人才政策，發(fā)力保障性租賃住房供給；浦發(fā)有家則聚焦上海市場(chǎng)化租賃住房賽道，以高品質(zhì)運(yùn)營(yíng)持續(xù)搶占市場(chǎng)份額，二者均走出差異化增長(zhǎng)路徑。
穩(wěn)健發(fā)展型企業(yè)則立足存量資產(chǎn)優(yōu)化，以精細(xì)化運(yùn)營(yíng)和品質(zhì)升級(jí)鞏固市場(chǎng)地位。如深圳人才安居、廈門安居、上海地產(chǎn)·城方等企業(yè)，因2024年已形成較大規(guī)?；鶖?shù)，2025年戰(zhàn)略重心轉(zhuǎn)向存量房源的服務(wù)升級(jí)與產(chǎn)品迭代，通過(guò)引入智能門禁、優(yōu)化社群服務(wù)、升級(jí)家居配置等舉措提升租住體驗(yàn)，規(guī)模呈現(xiàn)小幅盤整態(tài)勢(shì)；廣州安居、重慶兩江知寓、成都軌道城市等企業(yè)增速低于10%，更側(cè)重通過(guò)數(shù)字化管理降本增效，如搭建房源智能運(yùn)維平臺(tái)、優(yōu)化租戶全生命周期服務(wù)流程，同時(shí)深化與屬地產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高校的合作，定向匹配租住需求，筑牢區(qū)域市場(chǎng)的穩(wěn)定供給能力。
企業(yè)增速的差異化表現(xiàn)，深刻映射出當(dāng)前住房租賃行業(yè)“增量擴(kuò)張”與“存量提質(zhì)”并行的發(fā)展節(jié)奏。
05.協(xié)同筑基
政策支持+金融創(chuàng)新+精細(xì)運(yùn)營(yíng)
存量改造與增量新建并行
住房租賃管理規(guī)模百?gòu)?qiáng)國(guó)企的行業(yè)地位，依托三類共性發(fā)展路徑協(xié)同支撐，也是行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的基石。
1/政策支持與金融創(chuàng)新雙輪驅(qū)動(dòng)。一是國(guó)企主要的資金來(lái)源是獲取政府專項(xiàng)補(bǔ)貼與政策性低息貸款，用于保障性住房的新建與改造；二是發(fā)行保障性租賃住房REITs，通過(guò)資產(chǎn)證券化盤活存量房源，實(shí)現(xiàn)“投融管退”的資本閉環(huán)；三是開展政企合作融資，聯(lián)合地方產(chǎn)業(yè)園區(qū)、開發(fā)區(qū)管委會(huì)等主體，共同投資建設(shè)配套租賃住房，分?jǐn)傎Y金壓力。
2/從房源的獲取方式上看，存量改造與增量新建并行。存量資產(chǎn)盤活，將城市閑置的國(guó)企廠房、辦公樓、城中村房源等改造為保障性租賃住房，如城投寬庭、成都軌道城市?寓見等企業(yè)，通過(guò)改造實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)面；二是政策性劃撥用地新建，地方國(guó)企通過(guò)政府劃撥的低成本用地，建設(shè)大規(guī)模的租賃住房社區(qū)，如深圳人才安居集團(tuán)的多個(gè)項(xiàng)目，均采用此類模式；三是產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套建設(shè)，針對(duì)制造業(yè)、科創(chuàng)企業(yè)的員工住宿需求，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊配建租賃住房，實(shí)現(xiàn)“職住平衡”。
3/以長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)為導(dǎo)向，堅(jiān)持民生保障與專業(yè)化服務(wù)。作為租賃住房，堅(jiān)守民生保障是重中之重，所有上榜企業(yè)的房源租金均基本于同地段同類型市場(chǎng)化房源，且優(yōu)先面向新市民、青年人、產(chǎn)業(yè)人才等群體；二是推進(jìn)專業(yè)化品牌運(yùn)營(yíng)，多數(shù)企業(yè)已打造專屬公寓品牌，如城投寬庭、聯(lián)投新青年等，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)服務(wù)、社群活動(dòng)、智慧化管理，提升租戶居住體驗(yàn)；三是強(qiáng)化政策適配性，緊密對(duì)接地方人才政策，為符合條件的租戶提供租金減免、落戶配套等增值服務(wù)，實(shí)現(xiàn)住房保障與產(chǎn)業(yè)引才的雙向賦能。
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