開年伊始，《求是》雜志一篇題為《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的政策》的文章，以清晰有力的筆調(diào)，為今年的樓市政策定下了基調(diào)：

要“盡可能縮短調(diào)整時間”、“政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)”。

短短數(shù)天內(nèi)，從財稅部門到金融監(jiān)管機構(gòu)，一系列重量級、可執(zhí)行的政策接連落地。

這已不是簡單的吹風(fēng)或釋放信號，而是一場目標明確、協(xié)同推進的系統(tǒng)性疏通工程正式拉開了序幕。

市場等待已久的“一次性給足”，正在從權(quán)威喊話變?yōu)楝F(xiàn)實推力。

仔細審視這幾天密集出臺的政策，可以發(fā)現(xiàn)其發(fā)力點精準覆蓋了房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵環(huán)節(jié)：

從居民端的交易成本，到企業(yè)端的項目融資，再到?jīng)Q定整體環(huán)境的貨幣信貸，形成了一個立體化的支持網(wǎng)絡(luò)。

首先，是稅收政策發(fā)力，直接降低居民置換成本。

1月14日，財政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布公告，將 “換房退個稅”政策延續(xù)至2027年12月31日。

政策核心清晰有力：自2026年1月1日起，對出售自有住房并在1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅。

其中，新購住房金額≥現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還；新購房金額較小的，按比例退還。

這項始于2022年9月的政策，已是第二次延期。其用意不言自明——

許多家庭并非沒有改善居住的愿望，而是卡在了“賣不掉舊房”或“賣了再買成本太高”的環(huán)節(jié)上。

個稅退稅，就是政府真金白銀地降低這一關(guān)鍵環(huán)節(jié)的摩擦成本，讓“賣一買一”的循環(huán)能夠順暢啟動。

政策的延續(xù)，為市場注入了長達兩年的穩(wěn)定預(yù)期，讓潛在置換需求能夠從容規(guī)劃。

第二，是融資機制優(yōu)化，強力穩(wěn)定行業(yè)供給主體。

如果說退稅是刺激需求的“催化劑”，那么對供給端的支持就是穩(wěn)定市場信心的“壓艙石”。

1月9日，監(jiān)管部門對房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制下達了新指導(dǎo)：

對已進入“白名單”的項目，符合條件的，可在原貸款銀行進行展期，實際意味著相關(guān)貸款最長可展期5年。

這與之前展期最長不超過原期限一半（通常最多兩年半）的規(guī)定相比，是一個重大的實質(zhì)性突破。

其政策深意主要有兩個——

精準輸血保交樓系統(tǒng)工程。

將寶貴的金融資源，通過“白名單”機制，定向注入那些有市場、有需求、但暫時遇到流動性困難的優(yōu)質(zhì)項目。

核心目標是確保項目不停工、按期交付，從根本上守護購房者的權(quán)益，打破“停工-市場恐慌”的惡性循環(huán)。

緩解市場主體現(xiàn)金流壓力。

5年的展期窗口，為項目銷售和資金回籠提供了寶貴的緩沖時間，幫助健康經(jīng)營的主體穿越周期。

這并非“兜底”，而是遵循市場規(guī)則，為具備生存能力的企業(yè)提供必要的喘息空間，穩(wěn)定行業(yè)基本面。

截至去年10月，全國“白名單”項目貸款審批金額已超7萬億。

此番展期政策優(yōu)化，意味著這巨額資金支持的效能和穩(wěn)定性將得到進一步提升，是供給側(cè)穩(wěn)預(yù)期的強有力舉措。

還有一項措施，就是打開信貸空間，全面夯實寬松金融環(huán)境。

1月15日的國新辦新聞發(fā)布會上，央行傳遞了兩個關(guān)鍵信息——

宣布下調(diào)各類結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具利率0.25個百分點，直接引導(dǎo)金融機構(gòu)降低特定領(lǐng)域的融資成本。

與此同時，央行副行長明確指出：“從今年看，降準降息還有一定空間”，6.3%的存款準金率，疊加外部匯率約束減弱、銀行凈息差企穩(wěn)…均為價格工具的使用創(chuàng)造了條件。

前者旨在立即行動，后者給出明朗預(yù)期。

下調(diào)結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，而非無差別降息，符合精準滴灌而非大水漫灌的基本思路，同時在一定程度上維護了銀行業(yè)盈利能力。

釋放后續(xù)降息空間，本質(zhì)上是對全年貨幣環(huán)境的權(quán)威定調(diào)，與此前的一系列重要會議表述保持了一致口徑。

至此，政策加力協(xié)同作戰(zhàn)的戰(zhàn)略意圖已躍然紙上——

財稅政策降低居民端交易成本，激活需求；

白名單展期保障供給端交付，意在穩(wěn)主體；

貨幣政策營造寬松的金融環(huán)境，夯實信心。

三項政策協(xié)同發(fā)力，其深層影響在于重構(gòu)市場的底層運行邏輯。

我們仔細盤一盤——

首當(dāng)其沖，為了打破供需兩端的雙重尷尬。

我們得承認一件事：當(dāng)前市場的核心梗阻是置換鏈條轉(zhuǎn)動受阻。

需求端因交易成本與價格承壓“不敢動”；

主體端因項目交付存在不確定“不敢交”。

雙方陷入僵持。

而“換房退稅”延期政策，本質(zhì)是財政讓利以降低關(guān)鍵摩擦成本，直接減輕居民“賣一買一”的財務(wù)負擔(dān)，刺激需求持續(xù)放量。

“白名單貸款展期5年”政策，核心是以金融流動性保障資產(chǎn)層的基本安全。

這延續(xù)了之前“救項目，不救企業(yè)”的基本思路，確保財政端以相對可控的成本確保合規(guī)項目持續(xù)建設(shè)、按期交付。

更深一步講，旨在修復(fù)市場供給側(cè)的信用基礎(chǔ)，讓購房者敢于選擇。

看明白沒？前者讓需求端敢擇機行動，后者令供給端優(yōu)化背書——

這樣一來“賣舊買新”的齒輪得以重新轉(zhuǎn)動！

加之全國多座城市在經(jīng)歷數(shù)年的持續(xù)調(diào)整后，存量房市場價格已非常親民，理論上講，重新激活流動性可能只差一次東風(fēng)。

流動性將激活，釋放出的資金與資格將灌注新房市場，從而打通存量與增量市場之間的阻滯，重啟基于真實居住的良性內(nèi)循環(huán)。

第二，穩(wěn)住信心，終結(jié)預(yù)期與政策博弈的二元敘事。

房地產(chǎn)是信心與金融緊密綁定的行業(yè)。

咱們前幾天就說過：這幾年的螺旋調(diào)整，有一部分源于對政策端的不確定性與逐次添油。

而此番央行“降準降息仍有空間”的明確表態(tài)，清晰定調(diào)了中長期寬松的貨幣環(huán)境，堪稱戰(zhàn)略級的預(yù)期管理。

影響不可謂不深遠——

1）穩(wěn)定行業(yè)融資預(yù)期；

2）熨平居民利率焦慮。

前者有助于市場主體從應(yīng)對短期危機轉(zhuǎn)向?qū)Ｗ㈤L期運營；

后者能有效管理購房者對“站在利率高點”的焦慮，促使購房決策理性回歸居住本身。

所以你看，這套“退稅減負-債務(wù)展期-貨幣寬松”的組合拳，是不是系統(tǒng)性地壓低了全鏈條的不確定性？

當(dāng)政策前景變得清晰可期，附著在資產(chǎn)價格中的“風(fēng)險溢價”也會隨之收縮，樓市的估值體系也將加速回歸以下兩重屬性——

回歸居住屬性與回歸金融屬性。

毫無疑問，這才是房地產(chǎn)本來就應(yīng)有的樣子。

第三，有利于推進“市場底”加速到來。

“政策底”可以通過政策端劃定，但“市場底”取決于無數(shù)賣家和無數(shù)買家在價格與交易量上的反復(fù)博弈。

這套組合拳通過改變博弈條件，正加速這一平衡的到來。

它并非指定價格，而是通過重塑約束條件來引導(dǎo)市場自發(fā)尋找共識：

退稅降低了買方的實際成本，相當(dāng)于提供“隱性價格折讓”，擴大了買賣雙方的成交價格談判區(qū)間。

白名單展期保障了資產(chǎn)安全，使房屋價值評估回歸地段、品質(zhì)等真實屬性，重塑了穩(wěn)健的價值錨。

結(jié)構(gòu)性降息疊加貨幣寬松預(yù)期鼓勵市場從長期視角出發(fā)，有利于削弱對短期價格波動的過度反應(yīng)。

交易成本下降、資產(chǎn)安全夯實、金融環(huán)境穩(wěn)定——

使得買賣雙方能更基于真實居住需求和長期金融價值進行決策。

而這是構(gòu)筑堅實且健康的“市場底”，不可或缺的前置條件。

更何況，這一市場已深度調(diào)整多年…

文章分析至此，筆者特別想跟大家分享一組最新數(shù)據(jù)。

中指研究院2025年12月調(diào)查顯示：

計劃一年內(nèi)購房的居民占比升至51%，計劃“半年內(nèi)”和“半年到一年”購房的分別占比16%和35%；

此外，認為自身購房意愿“強于上月”的居民比例，目前已連續(xù)第三個月回升，12月錄得數(shù)據(jù)為16%。

這能說明什么？

說明市場情緒的重心，正從觀望，緩慢而確鑿地移向行動！

而且，這種連續(xù)性的改善本身，往往就是情緒悄然觸底、信心重新構(gòu)建的關(guān)鍵信號。

眼下，“政策一次性給足”的權(quán)威喊話于密集行動，正在重塑預(yù)期——

而這無疑將極大地推動市場理性加速回歸。

但我們必須要清醒地認識到：意愿本身并非購買力，計劃也不等于交易。

這51%的“計劃”，也應(yīng)該理性地一分為二看待——

在宏觀層面，無疑是一股可觀的勢能，他們感受到了政策端的有力支撐、金融端的成本壓縮以及市場端的深度調(diào)整…

但在微觀層面，無數(shù)個體的審慎權(quán)衡，仍將在很大程度上收到未來數(shù)月甚至數(shù)個季度內(nèi)政策與市場的雙重表現(xiàn)影響。

冷靜地講，當(dāng)下政策端要完成的，正是要讓這種潛在勢能轉(zhuǎn)化為市場的動能。

大家可以想想，這51%的“一年內(nèi)計劃購房”的人群中——

是不是有相當(dāng)大一部分是“賣一買一”的改善家庭？

是不是他們對“換房退個稅”政策延續(xù)性最為敏感？

另一方面，項目融資可展期5年，相當(dāng)于為潛在的置換目標提供了強有力的信用背書，從而不至于讓置換鏈條上游積攢的勢能一拳打在棉花上。

這些都是值得樂觀的信號。

當(dāng)然，咱們在這兒還得說一個看似老生常談的問題：

復(fù)蘇的路徑，必然顯著分化。

這么大比例的買房置業(yè)意愿，絕不會均勻分布在每座城市、每個區(qū)域或者每個板塊。

那些有顯著人口凈流入、自身產(chǎn)業(yè)有競爭力、公共資源和財政端底氣足的核心城市、核心片區(qū)，必然捷足先登。

與此同時，這種結(jié)構(gòu)性活躍，也大概率會是未來很長一段時間里的基本常態(tài)。

回顧開年以來的這段時間——

從《求是》定調(diào)，到三部門落實退稅延期，再到金融體系在項目融資和貨幣環(huán)境上雙重加力，政策層的決心、力度與協(xié)同效率，清晰可見！

確實不再是過去那種“擠牙膏”式的玩法，而是著眼于長遠健康發(fā)展的“系統(tǒng)性疏通”。

盡管需要時間，但路徑已無比清晰。