2025年上海這十大新房，太難賣(mài)了！

上海難賣(mài)的新房有很多，如何才能評(píng)選出最難賣(mài)的十個(gè)？

為此我們按區(qū)域和網(wǎng)簽率劃分，即內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)、中外環(huán)和外環(huán)外，找出一個(gè)區(qū)域內(nèi)認(rèn)購(gòu)率最低、網(wǎng)簽率最低的新房。

為什么這些新房最難賣(mài)？

內(nèi)環(huán)內(nèi)：譽(yù)靜安、靜安璽悅

上海內(nèi)環(huán)內(nèi)最難賣(mài)的新房是北靜安西藏北路板塊的譽(yù)靜安、靜安璽悅。

據(jù)了解，譽(yù)靜安開(kāi)盤(pán)近一個(gè)月只賣(mài)出幾套房，是內(nèi)環(huán)內(nèi)銷(xiāo)售最慘淡的新房。

這個(gè)項(xiàng)目在小區(qū)很小的情況下還分為兩個(gè)地塊，社區(qū)感更加不足了。

兩個(gè)地塊分別定位大戶(hù)型高端改善和小戶(hù)型年輕剛需，內(nèi)部搞出了一個(gè)差異，客群直接分流了。

而且沒(méi)有獨(dú)立會(huì)所，靠近高架有割裂和噪聲影響，周邊城市界面很“閘北”。

首開(kāi)13萬(wàn)價(jià)格有些高，不好賣(mài)后現(xiàn)在降到了12萬(wàn)，口碑已經(jīng)受影響。

靜安璽悅也不好賣(mài)，2024-2025年三次開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)率都非常低，分別是57%、23.2%、60.6%；

查詢(xún)網(wǎng)簽率發(fā)現(xiàn)，推出的691套房只賣(mài)了330套，去化僅47.76%不到一半，很難賣(mài)：

項(xiàng)目部分樓棟緊鄰南北高架，也是有噪音影響和汽車(chē)尾氣污染。

項(xiàng)目宣稱(chēng)采用了三玻兩腔玻璃降噪，但只要開(kāi)窗就有明顯噪聲，后期居住體驗(yàn)不是很好。

周邊以老小區(qū)為主，生活配套成熟但城市界面參差不齊，缺乏次新氛圍。

產(chǎn)品設(shè)計(jì)有短板，小戶(hù)型如98㎡的兩房南北不通透、主臥還是暗衛(wèi)；

大戶(hù)型如165m2客廳朝西存在西曬問(wèn)題，清晨起床第一件事就是面對(duì)高架、呼吸汽車(chē)尾氣。

這種設(shè)計(jì)不論是對(duì)剛需還是改善客群來(lái)說(shuō)，品質(zhì)和舒適度都達(dá)不到他們的要求，自然難賣(mài)了。

靜安璽悅95m2、165m2戶(hù)型

西藏北路板塊近年出的新房太多，互相競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)客群已被其它更有力的競(jìng)品搶收完了。

越秀靜安悅、保利永興里都是板塊此前熱銷(xiāo)的新盤(pán)，提前消化了購(gòu)買(mǎi)力。

譽(yù)靜安、靜安璽悅產(chǎn)品力和品牌優(yōu)勢(shì)都不明顯，去化不佳。

靜安區(qū)各板塊詳細(xì)分析、置業(yè)難題

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內(nèi)中環(huán)：越秀招商·和樾長(zhǎng)寧、翎翠濱江

越秀招商·和樾長(zhǎng)寧、翎翠濱江是上海內(nèi)中環(huán)最難賣(mài)的兩個(gè)新房。

越秀招商·和樾長(zhǎng)寧挺有意思，2025年6月29日首開(kāi)48套房88組認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率183.3%；

2025年9月27日二次開(kāi)盤(pán)22套房33組認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率150%，兩次認(rèn)購(gòu)都是爆火，看樣子很好賣(mài)。

結(jié)果查詢(xún)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，兩次推出的共70套房?jī)H賣(mài)了32套，去化僅約45.71%：

這是一個(gè)四代住宅，定價(jià)較高與區(qū)域二手房成交價(jià)不匹配，負(fù)倒掛效應(yīng)下很影響銷(xiāo)售。

項(xiàng)目均價(jià)約12.88萬(wàn)元/㎡，遠(yuǎn)高于同板塊9萬(wàn)元/m2成交價(jià)的天山河畔花園、10萬(wàn)元/m2的仁恒河濱花園和新天地河濱花園。

有些改善買(mǎi)家會(huì)沖著性?xún)r(jià)比更高、品質(zhì)也不錯(cuò)的二手次新房，不一定愿意為高品質(zhì)溢價(jià)買(mǎi)單。

并且和樾長(zhǎng)寧靠近中環(huán)高架和周邊的公交停車(chē)場(chǎng)，存在一定噪音影響，也帶來(lái)了割裂。

小區(qū)地塊太小了，只有約1.1萬(wàn)平方米，綠化與活動(dòng)空間有限，對(duì)追求舒適度的買(mǎi)家來(lái)說(shuō)吸引力不高。

項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)也是不太合理，空間利用不怎么到位。

比如為了片面追求陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，120㎡三房次臥空間都非常小，陽(yáng)臺(tái)還不如不要；

143㎡戶(hù)型因LDKB一體化設(shè)計(jì)犧牲了臥室面積，且主臥套房采光不佳，影響居住舒適度。

本身和樾長(zhǎng)寧定位四代高品質(zhì)住宅，但因開(kāi)發(fā)商越秀在上海的部分項(xiàng)目之前出現(xiàn)過(guò)裝修減配、虛假宣傳等問(wèn)題，引發(fā)過(guò)業(yè)主維權(quán)。

也可能是受開(kāi)發(fā)商越秀的口碑影響和信任危機(jī)，部分業(yè)主擔(dān)心項(xiàng)目宣稱(chēng)的所謂“超高品質(zhì)”交付標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法全部?jī)冬F(xiàn)或縮水，不敢下手買(mǎi)。

上海賣(mài)12-13萬(wàn)元/m2新房的地方有很多，如北外灘、楊浦濱江、前灘、前灘南等。

有些板塊憑借江景資源、高端配套、XQ和環(huán)境綠化等優(yōu)勢(shì)，分流了和樾長(zhǎng)寧的客群需求。

翎翠濱江也是上海非常難賣(mài)的新房，這個(gè)項(xiàng)目同樣很奇葩。

該2025年3月27日首開(kāi)只推出26套房，吸引了107.7%的認(rèn)購(gòu)率成功制造了一輪爆火；

結(jié)果二期兩個(gè)月后開(kāi)盤(pán)236套房?jī)H有115組認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率48.7%，直接涼了。

查詢(xún)網(wǎng)簽發(fā)現(xiàn)，首開(kāi)的26套房不但沒(méi)有賣(mài)完，總共推出的262套房?jī)H賣(mài)出65套，去化才24.8%：

再對(duì)比晚一個(gè)月首開(kāi)的中海云邸玖章北區(qū)，人家去化65.7%高出很多，可見(jiàn)翎翠濱江真的很難賣(mài)！

這個(gè)項(xiàng)目雖然名字包含濱江，但實(shí)際不在楊浦濱江規(guī)劃范圍內(nèi)，處在周家嘴路以北。

由于太靠近周家嘴路主干道和北橫通道進(jìn)出口，車(chē)流量巨大，存在割裂、噪音和灰塵等問(wèn)題影響。

項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)有很大的缺陷，如邊戶(hù)為斜角不規(guī)則形狀，北向房間布局不合理，影響采光和使用體驗(yàn)；

南次臥跟陽(yáng)臺(tái)共用一個(gè)空間，沒(méi)有私密性：

公區(qū)的配套不行，沒(méi)會(huì)所、沒(méi)有架空層，現(xiàn)在哪家新房不把自己的會(huì)所亮出來(lái)？

開(kāi)發(fā)商是北京城建，在上海的品牌知名度不比保利、招商、中海等，做產(chǎn)品差了點(diǎn)意思。

總之，這個(gè)項(xiàng)目對(duì)改善型客群的吸引力是不足的，糟點(diǎn)太多。

本身?xiàng)钇譃I江新房競(jìng)品很多，翎翠濱江沒(méi)啥競(jìng)爭(zhēng)力，性?xún)r(jià)比也不行，自然難賣(mài)了。

長(zhǎng)寧、楊浦置業(yè)答疑解惑

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中外環(huán)：陽(yáng)明花園、金隅·公園東序、紫薇之星、聚豐雅居

上海中外環(huán)間最難賣(mài)的新房集中在浦東外高橋、普陀桃浦和寶山南大。

外高橋的陽(yáng)明花園，桃浦的金隅·公園東序、紫薇之星，南大的聚豐雅居都很難賣(mài)。

陽(yáng)明花園成了浦東北部外高橋最難賣(mài)的新房。

2025年5月陽(yáng)明花園開(kāi)盤(pán)63套現(xiàn)房驚現(xiàn)0認(rèn)購(gòu)，開(kāi)發(fā)商不得不取消搖號(hào)，多家媒體報(bào)道了這個(gè)奇聞：

查詢(xún)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，陽(yáng)明花園去化不到一半，2015年開(kāi)盤(pán)的房源還沒(méi)賣(mài)完，大多已為現(xiàn)房：

這個(gè)項(xiàng)目定價(jià)是6.2萬(wàn)元/m2，可惜是毛坯，沒(méi)啥性?xún)r(jià)比。

現(xiàn)在沒(méi)多少人愿意花心思去裝修，還要額外承擔(dān)成本，買(mǎi)過(guò)來(lái)不太劃算。

要知道，陽(yáng)明花園2017年開(kāi)發(fā)的二期現(xiàn)在二手房成交才4.8-5.2萬(wàn)元/m2，比毛坯新房便宜很多。

再對(duì)比上游，6萬(wàn)左右的價(jià)格可以在森蘭買(mǎi)到森蘭名佳、中冶尚城、新城碧翠等次新房。

陽(yáng)明花園最早開(kāi)盤(pán)可追溯到2008年，項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)時(shí)間跨度非常長(zhǎng)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)跟市場(chǎng)脫節(jié)了。

部分戶(hù)型都是早前的古董設(shè)計(jì)，存在長(zhǎng)條戶(hù)型、南北不通等、暗衛(wèi)等問(wèn)題，不太符合當(dāng)前市場(chǎng)主流置業(yè)的需求。

陽(yáng)明花園的部分在售戶(hù)型

陽(yáng)明花園一期和三期曾被業(yè)主爆料出現(xiàn)沉降、墻體滲水等質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商口碑和交付風(fēng)險(xiǎn)也影響了去化。

項(xiàng)目所在的浦東外高橋板塊發(fā)展比較受限，以工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)和外貿(mào)為主，近些年來(lái)產(chǎn)業(yè)在下滑，支持的地緣購(gòu)買(mǎi)力不強(qiáng)。

同時(shí)外高橋不宜居，大車(chē)多、城市界面參差不齊，商業(yè)教育等配套有短板，置業(yè)吸引力不大。

金隅·公園東序、紫薇之星成了普陀桃浦最難賣(mài)的新房。

金隅·公園東序2025年10月25日開(kāi)盤(pán)88套房42組認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率47.7%看似還說(shuō)得過(guò)去。

但是查詢(xún)網(wǎng)簽發(fā)現(xiàn)，88套房到現(xiàn)在只賣(mài)出去了3套，成了桃浦最難賣(mài)的新房項(xiàng)目之一：

紫薇之星2025年5月5日開(kāi)盤(pán)406套房?jī)H54組認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率13.3%，這么低的認(rèn)購(gòu)銷(xiāo)售也不理想。

查詢(xún)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，該盤(pán)到現(xiàn)在只賣(mài)了79套房，去化19.46%，也成了桃浦最難賣(mài)的新房項(xiàng)目：

這兩個(gè)盤(pán)有不同和相同的難賣(mài)原因，先來(lái)看不同點(diǎn)。

金隅·公園東序從拿地到開(kāi)盤(pán)耗時(shí)太長(zhǎng)了，2023年底拿地，2025年10月才開(kāi)盤(pán)。

這就就近2年時(shí)間過(guò)去了，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)上海新房平均6-9個(gè)月的開(kāi)發(fā)周期。

2023年上海的新房市場(chǎng)還沒(méi)這么難，如果金隅·公園東序早點(diǎn)開(kāi)盤(pán)不至于像今天這么難賣(mài)。

可以說(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目錯(cuò)過(guò)了最佳的入市時(shí)機(jī)，屬于決策層失誤。

2年時(shí)間，桃浦的新房市場(chǎng)環(huán)境都變了，購(gòu)房者的預(yù)期也轉(zhuǎn)弱了。

由于拿地價(jià)稍高，金隅·公園東序銷(xiāo)售均價(jià)8.46萬(wàn)元/m2，比周邊項(xiàng)目要貴，性?xún)r(jià)比不占優(yōu)勢(shì)。

再加上金隅是一個(gè)北方國(guó)企，在上海的品牌認(rèn)可度不高，缺乏產(chǎn)品背書(shū)。

有業(yè)主爆料項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中調(diào)整了規(guī)劃，導(dǎo)致配套商業(yè)和機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)面積減少，都造成了負(fù)面影響。

紫薇之星不好賣(mài)其中有一個(gè)原因是產(chǎn)品溢價(jià)太高了，8.54萬(wàn)元/m2的售價(jià)在板塊最高。

紫薇之星產(chǎn)品力非常高，全石材外立面、梁志天設(shè)計(jì)，但同時(shí)也導(dǎo)致價(jià)格偏高。

桃浦的金隅·公園東序、紫薇之星等新房不好賣(mài)，都有一個(gè)共同點(diǎn)：受板塊開(kāi)發(fā)節(jié)奏和不利因素影響。

桃浦是市區(qū)新房供應(yīng)的大戶(hù)，開(kāi)發(fā)初期正好處在上海新房市場(chǎng)由熱到冷的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

板塊新房供應(yīng)體量超過(guò)6000套，在市場(chǎng)整體需求收縮的情況下，供需出現(xiàn)了矛盾。

歷史對(duì)桃浦遺留了不好的印象，化工廠、垃圾焚燒廠、垃圾站、雨水污水調(diào)蓄設(shè)施等。

更重要的是，桃浦智創(chuàng)城的商辦落地效果不好，產(chǎn)生的購(gòu)買(mǎi)力不強(qiáng)，同時(shí)新房大多不靠地鐵，都造成了新房不好賣(mài)。

聚豐雅居成了寶山南大最難賣(mài)的新房。

項(xiàng)目2025年9月23日開(kāi)盤(pán)113套房?jī)H20組認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率僅17.7%。

現(xiàn)在這113套房只賣(mài)了14套，去化12.39%：

這個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)比較尷尬，屬于上海實(shí)施“好房子新規(guī)”之前的舊規(guī)項(xiàng)目。

落地，對(duì)住宅品質(zhì)提出更高要求，如得房率、陽(yáng)臺(tái)面積等標(biāo)準(zhǔn)提升。

新規(guī)樓盤(pán)得房率和品質(zhì)更高，在市場(chǎng)上吸引力更大。

但聚豐雅居屬于舊規(guī)樓盤(pán)，得房率只有76%-80%非常低，只有部分戶(hù)型是三陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，大多是1陽(yáng)臺(tái)+多飄窗，產(chǎn)品亮點(diǎn)不足。

且社區(qū)規(guī)模較小，就規(guī)劃了2棟住宅，總套數(shù)113套，綠化也小，沒(méi)啥社區(qū)感。

南大板塊新房供應(yīng)也是較多，其它項(xiàng)目產(chǎn)品力和社區(qū)設(shè)計(jì)更好，分流了部分購(gòu)房需求。

外高橋、桃浦、南大板塊

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外環(huán)外：招商中旅·壹江臻邸、中建山水雅境、洋江唐頓公館

上海外環(huán)外的郊區(qū)有太多的新房不好賣(mài)，如臨港、金山、崇明等，其中不乏一些0認(rèn)購(gòu)項(xiàng)目，隨便找出幾個(gè)都能湊夠10個(gè)最難賣(mài)名額。

不過(guò)我并不想這么做，而是找出盡量貼近外環(huán)、可以吸引市區(qū)外溢和有一定代表性的近郊項(xiàng)目。

鑒于此，唐鎮(zhèn)的招商中旅·壹江臻邸、顧村的中建山水雅境、九亭的洋江唐頓公館分別入選。

唐鎮(zhèn)的招商中旅·壹江臻邸是2025年12月14日首開(kāi)的，目前去化僅14.68%，遺憾沒(méi)有日光：

在以前唐鎮(zhèn)的新房幾乎都是日光的，招商中旅·壹江臻邸這樣的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)確實(shí)不太理想。

也可能是跟開(kāi)盤(pán)不久有關(guān)，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)還沒(méi)跑起來(lái)。不過(guò)項(xiàng)目本身存在的一些問(wèn)題影響了去化。

這個(gè)項(xiàng)目首先是因?yàn)閼?hù)型設(shè)計(jì)的原因，使得目標(biāo)客群非常局限，買(mǎi)家不多。

其120-140m2的大戶(hù)型設(shè)計(jì)，偏向定位為高端改善型產(chǎn)品，總價(jià)基本上在千萬(wàn)以上。

除非是在張江上班的高預(yù)算客群才買(mǎi)得起，這類(lèi)客群數(shù)量相對(duì)有限，而且1000多萬(wàn)的產(chǎn)品跟地段有些錯(cuò)配。

要知道，一旁的保利天奕還設(shè)計(jì)了104m2的剛需三房戶(hù)型，面對(duì)的客群受眾更加寬廣些。

唐鎮(zhèn)的新房從7萬(wàn)時(shí)代走到了8萬(wàn)時(shí)代，新房?jī)r(jià)格延續(xù)漲價(jià)，性?xún)r(jià)比逐漸缺失。

招商中旅·壹江臻邸本身比TOD盤(pán)保利天奕距離地鐵站更遠(yuǎn)，但售價(jià)卻稍貴一點(diǎn)，更不好賣(mài)了。

目前唐鎮(zhèn)板塊二手次新房成交價(jià)已經(jīng)下探到了7-8萬(wàn)/㎡區(qū)間，且未來(lái)還有部分限售解禁房源入市，對(duì)新房是一個(gè)沖擊。

仁恒東郊花園、綠城玉蘭花園、大名城紫金九號(hào)、浦發(fā)羅蘭翡麗等二手房性?xún)r(jià)比在提高。

有部分購(gòu)房者擔(dān)心買(mǎi)入新房后很難保值，總總原因都讓招商中旅·壹江臻邸很難賣(mài)。

顧村的中建山水雅境2024年底到2025年底經(jīng)過(guò)了4次開(kāi)盤(pán)，前三期開(kāi)盤(pán)目前去化僅36.4%：

第四期開(kāi)盤(pán)近20天僅賣(mài)了1套房，很難賣(mài)：

這個(gè)新房不好賣(mài)，更多是在于交通、配套和上游房?jī)r(jià)的影響。

項(xiàng)目缺乏地鐵和商業(yè)支持，生活便利度不高。

4.8萬(wàn)元/m2的新房?jī)r(jià)格已經(jīng)可以買(mǎi)到上大板塊的二手房了，去市區(qū)通勤、生活更方便。

洋江唐頓公館成了九亭“最難賣(mài)”的新房。

這個(gè)項(xiàng)目一開(kāi)始是捂盤(pán)不想賣(mài)，2022年首開(kāi)我去看房時(shí)售樓部很不好找，讓預(yù)約后第二天才能看，開(kāi)發(fā)商一副高高在上的樣子。

但2025年情況有變，開(kāi)發(fā)商一次性拿420套房出來(lái)賣(mài)，而且據(jù)中介透露還愿意打7折。

可惜并不好賣(mài)，去化率非常低：

洋江唐頓公館代表了一類(lèi)房子：那些曾經(jīng)捂了很多年的老盤(pán)都開(kāi)始拿出來(lái)甩賣(mài)了。

這類(lèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商拿地早、成本低，捂了多年才開(kāi)盤(pán)本身賬面浮盈已經(jīng)非常大。

但是繼續(xù)捂盤(pán)價(jià)格無(wú)法再漲，而且產(chǎn)品過(guò)時(shí)、市場(chǎng)環(huán)境變化要求開(kāi)發(fā)商必須盡快變現(xiàn)，所以要打折出清了。

項(xiàng)目戶(hù)型設(shè)計(jì)同樣很古董，以大兩房95m2、大三房135m2為主，總價(jià)偏高。

不符合市場(chǎng)對(duì)九亭這個(gè)地段是主流三房的需求。

所在南九亭，靠近醫(yī)院（能級(jí)不高）雖說(shuō)看病方便，但距離太近不是什么加分項(xiàng)。

而且南九亭上方是飛機(jī)航道，噪音影響明顯；南九亭環(huán)境、配套跟北九亭有差距。

上海還有很多難賣(mài)的新房，你怎么看待這些項(xiàng)目？