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樓市的拐點(diǎn)在哪兒？從目前的數(shù)據(jù)看，仍未到來(lái)。

2026年1月19日，全國(guó)70城房?jī)r(jià)指數(shù)發(fā)布，跌勢(shì)依舊，新房環(huán)同比上漲的僅有上海較為突出，二手房則全部下跌，無(wú)一例外，其中也包括西安。

對(duì)比西安11月份數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)跌勢(shì)仍舊嚴(yán)峻，甚至還在繼續(xù)擴(kuò)大，與“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)相去甚遠(yuǎn)。

具體我們來(lái)看數(shù)據(jù)：

西安新房環(huán)比下跌0.5%，同比下跌5.6%，環(huán)比跌幅擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，同比跌幅擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

◎70城新房?jī)r(jià)格指數(shù)

從面積段來(lái)看，90-144㎡戶型同比下跌6.2%，144㎡以上戶型同比下跌4.1%，由此來(lái)看新房大面積豪宅價(jià)格相對(duì)堅(jiān)挺。

西安二手房環(huán)比下跌1.1%，同比下跌9%；環(huán)比跌幅持平，同比跌幅擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)。

從面積段來(lái)看，90㎡以內(nèi)戶型同比下跌8.5%，90-144㎡戶型同比下跌9.6%，144㎡以上戶型同比下跌7.9%。

◎70城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)

從這組數(shù)據(jù)中出現(xiàn)一個(gè)非常值得注意的變化，以往下跌最狠的144㎡以上戶型跌幅減緩，90-144㎡戶型跌幅迅速擴(kuò)大了2.6%，90㎡以內(nèi)小戶型跌幅也出現(xiàn)了2.1%的擴(kuò)大。

結(jié)合市場(chǎng)情況來(lái)看，2025年后半年西安新房供應(yīng)端出現(xiàn)變化，大面積豪宅產(chǎn)品供應(yīng)量減弱，而一些如綠城綠汀芳菲、保億潤(rùn)園、金茂幸福曉棠以及即將入市的招商林嶼縵島，主城板塊全新一代剛需、剛改項(xiàng)目的火熱，對(duì)于90-144㎡面積區(qū)間二手房無(wú)疑會(huì)帶來(lái)巨大的沖擊。

這也是西安樓市接下來(lái)將面臨的格局趨勢(shì)，回歸主城打消了購(gòu)房者以往對(duì)開(kāi)發(fā)新區(qū)板塊成熟度、配套、通勤焦慮。

◎招商林嶼縵島實(shí)拍

在產(chǎn)品方面，新房四代宅不論是社區(qū)配套、園林景觀、戶型設(shè)計(jì)、得房率方面具備碾壓性優(yōu)勢(shì)，除了地段、學(xué)校這些一直強(qiáng)調(diào)的核心價(jià)值，老舊二手房競(jìng)爭(zhēng)力越來(lái)越弱，何況能夠具備核心價(jià)值的房源并不多，流動(dòng)性失速或許給二手房房東造成新的降價(jià)壓力。

對(duì)于樓市發(fā)展，開(kāi)發(fā)商通過(guò)產(chǎn)品喚醒市場(chǎng)改善需求，將是一個(gè)巨大的機(jī)會(huì)，但卻要以二手房的價(jià)值縮水為代價(jià)，顯然發(fā)展并非良性。

樓市發(fā)展至今，走過(guò)了轟轟烈烈的上半場(chǎng)，下半場(chǎng)該怎么走？能夠走多遠(yuǎn)？其實(shí)尚不明確，頗有點(diǎn)摸著石頭過(guò)河的意思。

我們寄希望于政策，比如稅費(fèi)減免、首付比例下降、房貸利率下調(diào)......但這些都屬于刺激手段。

當(dāng)下樓市最重要的，還是市場(chǎng)預(yù)期和信心。

這需要在經(jīng)濟(jì)、人口、收入大周期下找到供需平衡，房?jī)r(jià)需要找到新的購(gòu)買(mǎi)力支撐。