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譚浩俊

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2026年，應當買房還是租房呢？買房有風險嗎？租房會失去機會嗎？

據(jù)網(wǎng)易財經(jīng)1月20日報道，中泰國際首席經(jīng)濟學家，中國首席經(jīng)濟學家論壇副理事長李迅雷在接受網(wǎng)易財經(jīng)智庫專訪時表示，2026年中國經(jīng)濟正處于多重周期疊加的關鍵轉型期，房地產(chǎn)市場調整尚未充分。他認為，2026年買房不如租房，且租房并非意味著長期租賃，若后續(xù)觀察到房價跌至合理區(qū)間，仍可轉換為購房。

專家的建議，當然可以參考，但到底應當買房還是租房，需要廣大居民自己判斷，而不是只聽專家的。如果專家們知道，他們早就不當專家，而當開發(fā)商、當炒房者了，何必跑來忽悠別人呢？

那么，如何來判斷2026年應當買房還是租房呢？筆者不想給答案，也給不出答案。就算內心強大，可以給出答案，也是自找不快。

筆者想給的，是從三個方面進行分析，廣大居民可以依據(jù)分析進行自我判斷。

第一方面，二手房市場的變化情況。對購房者來說，尤其是年輕購房者，千萬不要去看商品房市場。商品房市場的可變性遠高于二手房市場。原因就在于，開發(fā)商為了回籠資金，會采取各種促銷措施，包括降價、搭售車庫、贈送汽車、現(xiàn)金獎勵等，自然，在售房時的手段會更多，房價的變化也更多，給出的優(yōu)惠也遠高于二手房市場。

相反，二手房市場的房東，更多的是為了改善住房條件，只會依據(jù)房價變化確定轉讓價格，而不會像開發(fā)商那樣，手中的促銷道具很多。如果二手房市場的房東，不再需要通過反復降價售房了，房地產(chǎn)市場就穩(wěn)了，房價也不會再跌了。購房，就可以考慮了。反之，則需要繼續(xù)觀察。

2026年應當買房還是租房，從二手房市場的變化中可以做出一定選擇，且一般不會出現(xiàn)太大問題，準確性相對較高。

第二方面，開發(fā)商的資金回籠情況，或商品房銷售情況。從近兩年的情況來看，開發(fā)商總體是在資金鏈緊繃中度過的，頭部開發(fā)商大多有死里逃生的經(jīng)歷。即便現(xiàn)在，萬科等曾經(jīng)的“不差錢”開發(fā)商，現(xiàn)在都是負債累累，難以喘息。

如果到了2026年，開發(fā)商的日子仍然十分艱難，仍在需要央行放水給予資金支持，那么，房價就難以出現(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)象，仍存在下跌風險。既然房價還沒穩(wěn)，對廣大居民來說，當然是繼續(xù)等待觀望，而不是出手買房了。迫切需要房子的，可以先租后買。

那么，如何看待開發(fā)商的經(jīng)營狀況呢？關鍵看央行有沒有給開發(fā)商增加新的貸款計劃，有沒有繼續(xù)通過寬松的貨幣政策，幫開發(fā)商籌集資金。如果出臺新的貸款政策，給予開發(fā)商資金幫助了，就說明開發(fā)商的資金鏈仍然緊繃，風險依然很大，購房會面臨降價風險。買房就需要謹慎，不妨先租房解決住房問題。

第三方面，房屋租金如何變動。正常情況下，租金漲，租房者多，買房者就少了，房價就不穩(wěn)了，就要下降。但是，中國目前的房地產(chǎn)市場，感覺不是這種狀態(tài)。目前的租金，并沒有與房價形成良性互動，而是各跑各的，各跌各的，各漲各的。

眼下的租金與房價，是同步的，房價跌，租金也在跌，這是很不正常的。如果租金與房價出現(xiàn)反向運行了，房價可能就要止跌轉穩(wěn)了。至少，目前還沒有出現(xiàn)租金與房價相反運行的跡象，初步估計，要看上半年的經(jīng)濟運行情況。

這也意味著，租金變動對房價的影響，短期內無法正確判斷。到底應當買房還是租房，按照租金與房價的不協(xié)調，當然不能買房了。否則，就要吃虧。

從總體上講，2026年還不是購房年，至少，在上半年，是不支持居民購房的，而支持居民租房。特別是年輕人和新市民，可以通過租房觀察房地產(chǎn)市場的變化，如果到了下半年，房價趨于穩(wěn)定了，二手房市場活躍了，房價企穩(wěn)了，需要買房者，就可以選擇買房了。而改善性需求，也可以出手買房了。

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作者｜譚浩俊

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