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譚浩俊

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2026年，應(yīng)當(dāng)買房還是租房呢？買房有風(fēng)險(xiǎn)嗎？租房會(huì)失去機(jī)會(huì)嗎？

據(jù)網(wǎng)易財(cái)經(jīng)1月20日?qǐng)?bào)道，中泰國(guó)際首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇副理事長(zhǎng)李迅雷在接受網(wǎng)易財(cái)經(jīng)智庫(kù)專訪時(shí)表示，2026年中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于多重周期疊加的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整尚未充分。他認(rèn)為，2026年買房不如租房，且租房并非意味著長(zhǎng)期租賃，若后續(xù)觀察到房?jī)r(jià)跌至合理區(qū)間，仍可轉(zhuǎn)換為購(gòu)房。

專家的建議，當(dāng)然可以參考，但到底應(yīng)當(dāng)買房還是租房，需要廣大居民自己判斷，而不是只聽(tīng)專家的。如果專家們知道，他們?cè)缇筒划?dāng)專家，而當(dāng)開(kāi)發(fā)商、當(dāng)炒房者了，何必跑來(lái)忽悠別人呢？

那么，如何來(lái)判斷2026年應(yīng)當(dāng)買房還是租房呢？筆者不想給答案，也給不出答案。就算內(nèi)心強(qiáng)大，可以給出答案，也是自找不快。

筆者想給的，是從三個(gè)方面進(jìn)行分析，廣大居民可以依據(jù)分析進(jìn)行自我判斷。

第一方面，二手房市場(chǎng)的變化情況。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，尤其是年輕購(gòu)房者，千萬(wàn)不要去看商品房市場(chǎng)。商品房市場(chǎng)的可變性遠(yuǎn)高于二手房市場(chǎng)。原因就在于，開(kāi)發(fā)商為了回籠資金，會(huì)采取各種促銷措施，包括降價(jià)、搭售車庫(kù)、贈(zèng)送汽車、現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)等，自然，在售房時(shí)的手段會(huì)更多，房?jī)r(jià)的變化也更多，給出的優(yōu)惠也遠(yuǎn)高于二手房市場(chǎng)。

相反，二手房市場(chǎng)的房東，更多的是為了改善住房條件，只會(huì)依據(jù)房?jī)r(jià)變化確定轉(zhuǎn)讓價(jià)格，而不會(huì)像開(kāi)發(fā)商那樣，手中的促銷道具很多。如果二手房市場(chǎng)的房東，不再需要通過(guò)反復(fù)降價(jià)售房了，房地產(chǎn)市場(chǎng)就穩(wěn)了，房?jī)r(jià)也不會(huì)再跌了。購(gòu)房，就可以考慮了。反之，則需要繼續(xù)觀察。

2026年應(yīng)當(dāng)買房還是租房，從二手房市場(chǎng)的變化中可以做出一定選擇，且一般不會(huì)出現(xiàn)太大問(wèn)題，準(zhǔn)確性相對(duì)較高。

第二方面，開(kāi)發(fā)商的資金回籠情況，或商品房銷售情況。從近兩年的情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商總體是在資金鏈緊繃中度過(guò)的，頭部開(kāi)發(fā)商大多有死里逃生的經(jīng)歷。即便現(xiàn)在，萬(wàn)科等曾經(jīng)的“不差錢”開(kāi)發(fā)商，現(xiàn)在都是負(fù)債累累，難以喘息。

如果到了2026年，開(kāi)發(fā)商的日子仍然十分艱難，仍在需要央行放水給予資金支持，那么，房?jī)r(jià)就難以出現(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)象，仍存在下跌風(fēng)險(xiǎn)。既然房?jī)r(jià)還沒(méi)穩(wěn)，對(duì)廣大居民來(lái)說(shuō)，當(dāng)然是繼續(xù)等待觀望，而不是出手買房了。迫切需要房子的，可以先租后買。

那么，如何看待開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)狀況呢？關(guān)鍵看央行有沒(méi)有給開(kāi)發(fā)商增加新的貸款計(jì)劃，有沒(méi)有繼續(xù)通過(guò)寬松的貨幣政策，幫開(kāi)發(fā)商籌集資金。如果出臺(tái)新的貸款政策，給予開(kāi)發(fā)商資金幫助了，就說(shuō)明開(kāi)發(fā)商的資金鏈仍然緊繃，風(fēng)險(xiǎn)依然很大，購(gòu)房會(huì)面臨降價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。買房就需要謹(jǐn)慎，不妨先租房解決住房問(wèn)題。

第三方面，房屋租金如何變動(dòng)。正常情況下，租金漲，租房者多，買房者就少了，房?jī)r(jià)就不穩(wěn)了，就要下降。但是，中國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，感覺(jué)不是這種狀態(tài)。目前的租金，并沒(méi)有與房?jī)r(jià)形成良性互動(dòng)，而是各跑各的，各跌各的，各漲各的。

眼下的租金與房?jī)r(jià)，是同步的，房?jī)r(jià)跌，租金也在跌，這是很不正常的。如果租金與房?jī)r(jià)出現(xiàn)反向運(yùn)行了，房?jī)r(jià)可能就要止跌轉(zhuǎn)穩(wěn)了。至少，目前還沒(méi)有出現(xiàn)租金與房?jī)r(jià)相反運(yùn)行的跡象，初步估計(jì)，要看上半年的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況。

這也意味著，租金變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響，短期內(nèi)無(wú)法正確判斷。到底應(yīng)當(dāng)買房還是租房，按照租金與房?jī)r(jià)的不協(xié)調(diào)，當(dāng)然不能買房了。否則，就要吃虧。

從總體上講，2026年還不是購(gòu)房年，至少，在上半年，是不支持居民購(gòu)房的，而支持居民租房。特別是年輕人和新市民，可以通過(guò)租房觀察房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，如果到了下半年，房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定了，二手房市場(chǎng)活躍了，房?jī)r(jià)企穩(wěn)了，需要買房者，就可以選擇買房了。而改善性需求，也可以出手買房了。

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作者｜譚浩俊

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