2026年一定是過去4年最好的1年，基于幾點(diǎn)：時(shí)間抹平波動(dòng)，利空出盡，房?jī)r(jià)大頭跌沒了，剩下是緩跌慢跌，很多城市價(jià)格雖然跌了，但成交量逐漸穩(wěn)定了，這些都是好事。

我對(duì)2026年的判斷如下：謹(jǐn)慎樂觀，適當(dāng)悲觀，下半年強(qiáng)于上半年。

1、漲價(jià)不可能。

2、2026年不會(huì)是底，基本面是磨底。

3、小政策，小步快跑。

4、弱強(qiáng)度救市。

5、一切交給市場(chǎng)，政策不是救世主。

僅供參考。

1

前兩天，我跟2個(gè)會(huì)員聊天。聊完之后，最大的感受是，我以為大家都對(duì)市場(chǎng)非常熟悉了，但其實(shí)不是，或多或少大家還是有點(diǎn)迷茫。

一個(gè)會(huì)員想買北京房子。

2025年12月突然簽訂了買賣合同，我并不知情，后來才知道，知道后就勸她別沖動(dòng)，幸虧后來賣家毀約了，覺得賣低了，我暗想謝天謝地。

價(jià)格已經(jīng)很低了，但我依然勸她別著急。

有幾個(gè)原因：

一是面積大，140多平，在其他城市算不了大戶型，但是在北京120都算大戶型，深圳89平做四房都綽綽有余；

二是地段沒什么潛力，看中的幾個(gè)小區(qū)都在奧森，非常成熟，但也太成熟了，沒產(chǎn)業(yè)沒學(xué)校，純粹環(huán)境好、地段好，相中的小區(qū)也有十幾年了；

三是雖然已經(jīng)跌了很多，從10萬跌到6萬5，但是今年依然有機(jī)會(huì)。

總價(jià)動(dòng)輒千萬，還是要小心一點(diǎn)，我勸她，先租再買，持續(xù)觀望，千萬別著急。

一個(gè)會(huì)員想賣天津的房子。

好在賣掉了，130多萬，不算高，但已經(jīng)不錯(cuò)。

我跟她聊了聊，房子在南開，片區(qū)不錯(cuò)，學(xué)區(qū)和房子算是第二梯隊(duì)，不算特別優(yōu)質(zhì)。有意思的是，后來她說，賣掉之前，中介反復(fù)勸降價(jià)，130萬賣不掉，最多120萬，甚至更低，賣掉之后，中介又開始說，房子賣虧了，至少能賣160萬，甚至又說能賣170萬。

我一聽就樂了，這中介也太不靠譜了吧，又有多少不熟悉市場(chǎng)的賣家和買家上當(dāng)啊。唉，能救一個(gè)是一個(gè)吧。

跟很多粉絲聊，他們普遍有這樣的疑問：

1、價(jià)格到底了，可以買了。

2、價(jià)格到底了，現(xiàn)在賣有點(diǎn)虧，等等再說，說不定會(huì)漲上去。

3、今年這個(gè)市場(chǎng)會(huì)不會(huì)好起來了？

4、看24、25年，26年一定會(huì)有大政策。

2

有這么幾點(diǎn)：

1、什么是硬著陸，什么是軟著陸？硬著陸是一年從1000萬跌到400萬，軟著陸是3-5年內(nèi)，A把價(jià)值1000萬的房子以800萬賣給B，B再以600萬賣給C，C再以400萬賣給D，都是從1000萬到400萬，明顯后者更安全，前者是1人承擔(dān)600萬損失，后者是4人承擔(dān)600萬損失。

2、房地產(chǎn)作為蓄水池+稅收+金融的歷史任務(wù)結(jié)束了，現(xiàn)在是過渡期，未來會(huì)騰籠換鳥，變成消費(fèi)品，金融屬性逐漸祛魅。這是必然。

3、樓市雖然枝粗葉茂，一旦有了病蟲害，就必須驅(qū)蟲去害，修修剪剪。不管是金融蓄水池還是地產(chǎn)蓄水池，牽一發(fā)動(dòng)全身。

雖然25年已經(jīng)給了很多政策。

1、北京已經(jīng)連續(xù)2次放松限購(gòu)，8月一次，12月一次。北京作為一線城市的代表，吹哨人。

2、有些城市開始貼息了，但不多，力度也不大，效果一般。比如武漢。

3、減稅降息是今年的大趨勢(shì)。上海重慶減免房產(chǎn)稅，很多城市契稅減半，增值稅減免，不多，作用等同于消費(fèi)券。

4、1月，又開了降息、商業(yè)降首付。小刺激。

很遺憾，效果一般， 可以說是高開低走。

有幾個(gè)點(diǎn)說一下：

1、12月沒有出大政策，主要是等10月11月的政策效果，12月也在陸續(xù)召開大會(huì)，定下調(diào)子，所以不會(huì)太著急，很多政策都會(huì)在今年年初給到。

2、20 26年是 十五五 開局之年， 要想取得開門紅， 三月又是傳統(tǒng)旺季，1月已經(jīng)釋放了一些政策，希望能改變預(yù)期。

3

聊一聊求是的文章。

我也跟身邊朋友聊了，很多人的意見是，頂層設(shè)計(jì)+關(guān)鍵發(fā)聲+市場(chǎng)兌現(xiàn)，很厲害的樣子，這一次也不例外。

我不反對(duì)，但不希望放大其中的作用。

有些觀點(diǎn)，我非常支持。

應(yīng)該是第一次，公開反思過往救市政策方式，明確提出要“一次性給足”，而不是“擠牙膏式”，這就很好。

首次強(qiáng)調(diào)既要居住屬性，又要金融屬性。

還有，駁斥房地產(chǎn)重要性下降的論調(diào)、重申房地產(chǎn)支柱地位，明確提到了房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)、居民財(cái)富重要來源。

我在開頭也講過了，一切交給市場(chǎng)，不要幻想救世主。

現(xiàn)在很多朋友把救市當(dāng)作一切了，你看求是雜志這種頂層設(shè)計(jì)都出來了，國(guó)家也給了這么好的政策，今年市場(chǎng)會(huì)怎么樣怎么樣，巴拉巴拉。

其實(shí)不對(duì)，大家放大了救市的作用。

甚至?xí)霈F(xiàn)希望越大失望越大，類似這種的反作用。

16年，《求是》提出了《積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)庫(kù)存》，核心觀點(diǎn)是什么呢？去庫(kù)存，三四線，棚改安置，支持農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房，降首付。有用嗎？16-22大規(guī)模去庫(kù)存，碧桂園恒大挺進(jìn)三四線，房?jī)r(jià)大漲。

21年，《求是》發(fā)布《堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位》，核心觀點(diǎn)是什么？降杠桿，三道紅線，保障租賃，降負(fù)債。結(jié)果呢？確實(shí)給市場(chǎng)降火了，但也產(chǎn)生了爛尾樓，破產(chǎn)潮，樓市迅速掉頭向下。

好事壞事？

政策沒錯(cuò)，但政策不能左右市場(chǎng)，市場(chǎng)自有一套自己運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。

政策不能救市，真正能救市的是老百姓。

4

今年的市場(chǎng)還不是很樂觀：

二手房還在跌，只有豪宅欣欣向榮，狹義庫(kù)存還有7.5億方，25年百城新房去化周期27.4個(gè)月，三四線超40個(gè)月，萬科危機(jī)，土地財(cái)政上不去，等等。

因此，2026年將繼續(xù)處于下行磨底期，即使下行磨底，大家也不用過度擔(dān)心，市場(chǎng)和預(yù)期會(huì)短期修復(fù)，托市而非拉升。

因此在實(shí)操上，跟25年的建議差不多：

1、調(diào)整，置換。

2、因?yàn)槭侨鯊?qiáng)度救市，未來頂層設(shè)計(jì)是高質(zhì)量發(fā)展，不要期待大政策。再說了，北京放開限購(gòu)，史上最低貸款利率，不斷減稅降費(fèi)，還有什么大招是咱們沒見過的？該給的差不多都給了。

3、 經(jīng)濟(jì)、就業(yè) 、 收入 ，短時(shí)間內(nèi)沒法 快速改善，即使開局救市，不會(huì) 反彈。

4、 ZZJ會(huì)議強(qiáng)調(diào) ： 堅(jiān)守"不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)"底線，防止硬著陸。

5、不要看宏觀，盯著你自己的一畝三分地，新房?jī)r(jià)格變化怎么樣，二手價(jià)格變化怎么看，他們才是最值得關(guān)注的點(diǎn)。

THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

投稿合作： zzloushi007

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