文｜鄧浩志

避免爆雷成工作重點，萬科能否順利過關(guān)？

1月15日金融監(jiān)管總局會議提出：推動城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制常態(tài)化運行，依法合規(guī)支持融資平臺債務(wù)風(fēng)險化解的相關(guān)工作。

我梳理出若干要點：

1、有力有序有效推進(jìn)中小金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險化解，堅決遏制增量風(fēng)險，牢牢守住不“爆雷”底線。這里說的守住不“爆雷”底線雖是中小金融機(jī)構(gòu)，但在此前，深圳市政府、央行都先后有類似守住不“爆雷”底線的表述。可見，不“爆雷”在今年金融工作和地方工作中占據(jù)突出位置。從這個視角看，避免萬科“爆雷”肯定也是今年的重要工作。盡管深鐵已經(jīng)向萬科輸血了數(shù)百億資金，坊間把這形容為“無底洞”，但事實上它真的避免了萬科爆雷，避免了引發(fā)債務(wù)危機(jī)、保交房等一系列問題。

另外我想強(qiáng)調(diào)，郁亮退休，意味著萬科國有化進(jìn)程將進(jìn)一步加快。這在長期看來到底是好是壞暫時無法判斷，但就短期而言，萬科國有化程度越高，避免爆雷的可能性就越大。所以萬科整個管理團(tuán)隊的更換，反而是避免其爆雷的關(guān)鍵性因素。反過來想，如果全部都換成“國家隊”，萬科還是爆雷了，那就是“國家隊”無能的體現(xiàn)，到時候深圳市的臉、國企的臉往哪里擱？所以我越發(fā)堅信，萬科最終不會“爆雷”。

2、嚴(yán)防嚴(yán)打嚴(yán)處非法金融活動。

房地產(chǎn)領(lǐng)域的非法融資歷來常見：早些年是房企無序擴(kuò)張的案例常見，最近是金融客“高評高貸”（評估價、貸款額虛高）、經(jīng)營貸“置換”房貸等情況多見。

去年底，多地（比如廣州）都在整頓這些房地產(chǎn)領(lǐng)域的違規(guī)行為，并收到了一定效果。今年范圍或?qū)U(kuò)大，一批之前違規(guī)操作但尚未被揭露的案例今年或?qū)⒓铀偾謇怼Ｔ诖?strong>再次提醒房地產(chǎn)領(lǐng)域的客戶和同行，切勿圖小利而違規(guī)。因為房地產(chǎn)融資時間周期長，總有機(jī)會引起監(jiān)管的關(guān)注，總有機(jī)會被查出來。

哪些專家的建議不值得聽？

我干房地產(chǎn)這么多年，直接主管企業(yè)的研究中心近10年，寫房地產(chǎn)也這么多年，但其實我也看其他人的觀點，也會學(xué)習(xí)和研究其他機(jī)構(gòu)的報告。哪些有價值？哪些很水？今天談?wù)勎业目捶ā?/p>

有價值的類型：

1、最有價值的是專業(yè)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的報告，比如合富、世聯(lián)、貝殼等機(jī)構(gòu)的。一則他們在業(yè)務(wù)一線，了解真實情況，而且速度最快、最敏感；二則他們下沉到具體城市，知道各地的差異，而樓市各地差異很大，光看宏觀趨勢完全不能指導(dǎo)實際工作，所以選報告必須看所在城市分公司的報告；三則他們知道“潛規(guī)則”，所謂潛規(guī)則就是在公開政策之下的實際操作情況。比如有段時間二手交易異�；钴S，但業(yè)內(nèi)知道其中又有“高評高貸”的干擾，數(shù)據(jù)不能完全采信。

2、大投行的研究報告。

他們的視角和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)有較大區(qū)別，市場情況他們通常把握不準(zhǔn)，但對宏觀趨勢、對政策、對各國房地產(chǎn)歷史走勢的研究、對金融領(lǐng)域，他們都能提供更多業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)沒有的視角。這方面，總部在國外的機(jī)構(gòu)會更少受到“指導(dǎo)”和影響，出發(fā)點相對會更客觀，而且很多國外投行經(jīng)常會曝猛料，比如彭博社等。

3、敢說真話的房地產(chǎn)專家，尤其是已經(jīng)退休的、沒有壓力的老領(lǐng)導(dǎo)。他們干的時間長，在自己的領(lǐng)域事無巨細(xì)都十分清楚，知道市場痛點、政策問題。在職的通常輸出口徑都非常統(tǒng)一，看了等于沒看，但退休了的就什么都敢說，只是節(jié)目和內(nèi)容最終能不能播出和限流而已。代表人物：孟曉蘇。

沒有價值的類型：

1、開發(fā)商老板和高管。屁股決定腦袋，他們只能唱多。

2、媒體和自媒體。也是屁股決定腦袋，前者說的是標(biāo)準(zhǔn)話術(shù)，后者則看自己業(yè)務(wù)需求。

3、以專家身份、換個角度表達(dá)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定內(nèi)容的專家。代表人物：李某葵。這個不用解釋。