江蘇
一提到老房子，很多人都比較犯難，不外乎是因為老房子設(shè)施設(shè)備陳舊、環(huán)境差以及產(chǎn)品跟不上時代變化。然而，隨著政策預(yù)期的變化，一些老房子的命運迎來轉(zhuǎn)折，甚至被瘋搶，其價格逆勢大幅飆升。
根據(jù)第一財經(jīng)的報道，在2025年下半年期間，上海城區(qū)的部分老小區(qū)房源，其成交量和成交價格變動明顯。
以柳營路某小區(qū)為例，在2025年年初的時候，當(dāng)時房源的價格才4萬元/平米，但到了2025年底，其成交價格已經(jīng)超過8萬元/平米。不到1年時間，成交價格翻了一倍。而在徐匯區(qū)也出現(xiàn)了類似情況，一些核心地段的“老破小”也呈現(xiàn)量價齊升景象，其中一些房源被用瘋搶來形容也不為過。
報道也指出，部分老舊小區(qū)的房源成交火熱，與當(dāng)下的低密樓市形成強(qiáng)烈反差，其根本原因就是老舊小區(qū)拆遷預(yù)期的升溫，給人一種老房子又吃香的感覺。之所以出現(xiàn)這種現(xiàn)象，很明顯與我們的政策走向息息相關(guān)。
根據(jù)央視頻1月21日專訪住建部的報道：
城市更新蘊(yùn)含巨大投資消費潛力，既要把新房子建成“好房子”，又要把老房子建成“好房子”，與新房建設(shè)相比，舊房改造是一個巨大市場，城市更新是一個新的藍(lán)海，接下重點抓好3件事：
1.持續(xù)推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造；
2.全面推進(jìn)完整社區(qū)建設(shè)；
3.開展城市小微空間改造,增加群眾身邊的社區(qū)公園、口袋公園。
從住建部的最新定調(diào)可以看出，隨著新房市場供應(yīng)逐步趨于平衡，住房政策面又回到了存量老舊房的改造，按照住建部的評估，老舊房的改造是一個比新房更大的市場，能帶來居住環(huán)境改善以及拉動住房投資和消費。
既然提到舊房改造，一般而言，要么改造出新，要么拆遷，現(xiàn)在新增了一個“原拆原建”，具體來說：
現(xiàn)在的改造出新明顯不一樣，相對于過去的粉粉刷刷，現(xiàn)在對小區(qū)的改造出新力度可是大多了，除了房子位置不能移動，其他包括外立面、道路、管網(wǎng)、綠化、適老設(shè)施、停車位、充電樁以及小區(qū)周邊配套等等，能改則盡改之。
現(xiàn)在新改造后的老小區(qū)，其視覺都給人耳目一新的感覺，其價格往往要比改造前高出不少。我的一位朋友去年剛剛搬回改造的小區(qū)，他們小區(qū)的房子不僅沒因樓市下行而跌，成交均價還從改造前的3.5萬元/平米漲到現(xiàn)在4.2萬/平米了。
而拆遷就更不用說了，雖然現(xiàn)在拆遷沒有過去暴富，分幾套房子還是沒有問題的，對于普通人而言，上班一輩子也未必能賺那么多。
重點說一下“原拆原建，”現(xiàn)在的政策也很明朗，由于新區(qū)建設(shè)大潮已過，現(xiàn)在更多傾向于“原拆原建”，這一點可從住建部在1月16日《求是》上刊發(fā)的文章中找到答案：
推動城市危舊房改造，鼓勵以自主更新、原拆原建方式改造老舊住房。
說得很明白，危舊房的改造，鼓勵原拆原建。原拆原建就是按照原來的面積、原來的戶數(shù)在原來的地方重新建房？梢运阋幌，你那邊的老房子價格是多少？旁邊的新房價格又是多少？建房實際上是花不了多少錢，但建成后與新房價格對齊，其價值相比老房子大概率是翻倍的。
說到這里，有人一定比較關(guān)心，什么樣的房子最容易原拆原建呢？
各地根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和實際情況不同，會有所差異，梳理一下最新的共性規(guī)定：
1. 農(nóng)村地區(qū)：
核心遵循“一戶一宅”，宅基地性質(zhì)和權(quán)屬不變，允許對建房位置微調(diào)1 - 2米。面積可按新戶均120 - 180平米標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整（面積標(biāo)準(zhǔn)因華北、華東、南方、西部因地形耕地資源不同而有所差異），高度能蓋2 - 3層（檐高分別不超7米、10米）。危房、合法閑置老宅等可申請，低保戶等低收入群體重建D級危房最高補(bǔ)4萬，普通農(nóng)戶也有對應(yīng)補(bǔ)貼，用節(jié)能材料還能領(lǐng)額外補(bǔ)貼。
申請可通過政務(wù)APP線上提交，村里代辦，鄉(xiāng)鎮(zhèn)審核放線后即可開工，驗收合格后能換發(fā)新不動產(chǎn)權(quán)證。嚴(yán)禁擴(kuò)大宅基地范圍、占用耕地，且新房建成后3個月內(nèi)需拆除老房。
2.城市地區(qū)：
建成40年以上的C/D級危房、無獨立廚衛(wèi)的老舊住宅等可申請。單棟危房改造政府承擔(dān)40%-60%費用，成片改造還會發(fā)放臨時安置費。單棟樓申請需100%業(yè)主同意，成片片區(qū)需90%以上業(yè)主同意，審批時限壓縮至15個工作日，部分地區(qū)采用裝配式建造可快速完工。
3. 特殊情形：
位于歷史文化保護(hù)區(qū)或?qū)贇v史建筑的房屋，重建需文物部門額外審批，且要符合風(fēng)貌要求；因自然災(zāi)害受損的住宅可“先建后補(bǔ)”，竣工后30日內(nèi)補(bǔ)報備案就行；產(chǎn)權(quán)模糊、有抵押查封的房屋則無法申請原地重建。
總體而言，對老小區(qū)房子來說，無論是改造升級，還是拆遷、原拆原建，肯定都比原來價值大很多，這也是為什么一些老房子又突然搶手了，這與當(dāng)下的政策預(yù)期有直接關(guān)聯(lián)。那么，受益的群體也就自然而然清晰了，主要包括這2類。
一是一些老舊小區(qū)業(yè)主。一般而言，房子足夠老（房齡20年以上），或者房子建設(shè)質(zhì)量不咋地，反正有危房屬性的房子，加上有地段價值因子加持，這類業(yè)主的房子往往會被列入優(yōu)先級改造升級或拆遷重建；二是參與老舊小區(qū)改造的主體。這個主體比較龐大，包括建筑建材、家居家電、商業(yè)零售、金融與運營服務(wù)、市政工程、環(huán)保設(shè)備以及新能源充電樁等相關(guān)行業(yè)單位，無論是相關(guān)機(jī)構(gòu)，還是公司，抑或是從業(yè)人員都能從中獲益。
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