“白云地鐵口、38萬拿下復(fù)式公寓！”

近期，這類短視頻在廣州購房群里瘋傳，還有中介添油加醋吹噓“帶產(chǎn)權(quán)現(xiàn)房，一線江景隨便看”，真假難辨讓人上頭。

不少粉絲來問樓市君：這難道是撿漏天花板？使用權(quán)公寓值得沖嗎？

帶著這些疑問，樓市君直奔白云上步村，實探這個叫金基廣場的項目。越深入了解，越心驚——

該項目多次被官方點名預(yù)警，背后隱藏的風(fēng)險值得關(guān)注...

｜廣州樓市發(fā)布 攝

壹

金基廣場位于白云區(qū)同德街道，緊鄰8號線上步站D口，出站就能看到臨時搭建的項目中心，以及一棟在建高樓。

工地被防塵布嚴(yán)密包裹，氛圍十分冷清，未見大規(guī)模施工跡象。

｜廣州樓市發(fā)布 攝

據(jù)銷售介紹，項目總高約22層，配置5梯40戶，預(yù)計2月5號封頂。

其中3-12層歸開發(fā)商和村委自留，15層開盤時就被整層承包，目前僅剩13、14、16三層少量房源可挑選。

銷售強調(diào)， 所有房源均為精裝交付，且 項目客群覆蓋廣泛，既能滿足年輕人自住，也適合退休老人換房。

同時，該項目房源可辦理營業(yè)執(zhí)照， 適配辦公投資者， 兼顧居住與經(jīng)營屬性。

｜廣州樓市發(fā)布 攝

銷售表示，該項目朝東可俯瞰花園景致，遠(yuǎn)眺小蠻腰；朝西緊鄰石井河綠道，包裝為“一線河景”房源。

地段優(yōu)勢也成了主推的亮點，銷售稱未來出租回報率可觀——周邊30-35平單間租金普遍在2000-2500元/月。

｜圖源：貝殼找房

談及產(chǎn)品及價格，銷售介紹，項目為4.5米層高復(fù)式，采用雙鑰匙設(shè)計，可分A、B層單獨售賣。

每層凈高約2.2米，僅下層帶獨立外陽臺，上層若需要也可幫忙加裝。

單套房源面積約34-45平，單價約1萬/平，一套34平房源總價約35萬，若想購入整套復(fù)式，需同時購買上下兩層，總價68萬起。

樓市君追問權(quán)屬問題時，銷售則表示，雖然只有30年使用權(quán)，但到期后能優(yōu)先續(xù)期。

｜廣州樓市發(fā)布 攝

貳

看似性價比拉滿的“撿漏盤”，實則是經(jīng)過精心包裝的——

事 實上，金基廣場并非新項目。

該項目原名叫恒建商業(yè)廣場，是上步經(jīng)濟(jì)社與廣州嘉麟投資發(fā)展有限公司合作的村集體留用地項目，所有權(quán)歸村集體。

合作企業(yè)僅擁有40年使用權(quán)，無法獨立確權(quán)到個人名下。項目自2022年啟動開發(fā)，截至目前僅剩約36年。

但有不少中介為了能快速交易，傳播與事實不符的信息，以低價產(chǎn)權(quán)現(xiàn)房為噱頭，誤導(dǎo)購房者。

針對該項目的問題，白云區(qū)住建局、上步村等相關(guān)方，已多次發(fā)布風(fēng)險提示公告，并點明該項目尚未完成竣工驗收。

｜圖源：上步經(jīng)濟(jì)合作社-同上實業(yè)

樓市君挖到合同細(xì)節(jié)后發(fā)現(xiàn)，這個項目有四個風(fēng)險需重點留意：

1. 僅簽訂《物業(yè)租賃合同》，30年使用權(quán)是畫餅。

購房者簽訂的并非購房合同，而是《物業(yè)租賃合同》，所謂“房款”實則是定金與履約保證金，每月租金從這筆保證金中扣除。

一旦產(chǎn)生糾紛，購房者即便維權(quán)，也只能按租賃合同關(guān)系處理，而非房屋買賣關(guān)系，權(quán)益保障大打折扣。

｜圖源：中介

銷售反復(fù)強調(diào)的“30年使用權(quán)，到期能優(yōu)先續(xù)期”，本質(zhì)是玩文字游戲。

他們會讓購房者簽兩份合同：一份是20年的《物業(yè)租賃合同》，另一份是10年的補充協(xié)議，試圖規(guī)避《民法典》租賃最長期限20年的規(guī)定。

但法律明確認(rèn)定，這類拆分租期的操作無效，補充協(xié)議里的10年不受法律保護(hù)。

｜圖源：中介

所謂優(yōu)先續(xù)期更是僅停留在口頭承諾，無任何書面條款支撐，未來開發(fā)商反悔或項目易主，購房者這10年的使用權(quán)或?qū)⒑茈y兌現(xiàn)。

｜圖源：最高法公報

2、未竣工驗收，按相關(guān)流程，或存在難以按期交付的風(fēng)險。

官方反復(fù)強調(diào)，該項目至今未完成竣工驗收手續(xù)。根據(jù)《民法典》規(guī)定，建設(shè)工程未經(jīng)驗收或驗收不合格，不得交付使用。

這意味著，項目存在難以通過最終驗收、難以按期交付的不確定性，可能直接影響租賃目的實現(xiàn)。

如無法辦理合法入住手續(xù)，或可能存在水電不通、消防不達(dá)標(biāo)等一系列安全與使用隱患。

｜圖源：上步經(jīng)濟(jì)合作社-同上實業(yè)

而合同里的部分條款更是離譜。

銷售口頭承諾2026年12月交房，合同卻約定2026年8月1日交付，還約定三個月寬恕期。

寬恕期滿后若依然不能交付，開發(fā)商僅需按實際支付的履約金賠付每日萬分之一的違約金。

更過分的是，合同明確寫著“如因政府等原因停工，交付期限相應(yīng)順延”。也就是說，一旦項目再次被查處停工，購房者或?qū)⒚媾R交付延期的情況。

｜圖源：中介

3. 全款+商水商電+管理費6.8元/平，居住成本高。

單套房源38萬起的總價看似不高，但因無房產(chǎn)證，購房者無法申請正規(guī)房貸，只能選擇全款支付。

所謂“推薦信用貸”利率還高達(dá)3.5以上，比正規(guī)商貸3.0左右的利率高出不少。

相當(dāng)于既讓購房者承擔(dān)全額資金風(fēng)險，又要背上高息負(fù)債，性價比和安全性和正規(guī)產(chǎn)權(quán)公寓完全不在一個維度。

要知道，現(xiàn)在廣州正規(guī)產(chǎn)權(quán)公寓首付已降至30%。

比如一套40萬的產(chǎn)權(quán)公寓，首付僅需12萬就能入手，剩余資金還能走低利率的商貸分?jǐn)倝毫Α?/p>

｜圖源：財聯(lián)社

更關(guān)鍵的是，購房款直接進(jìn)入開發(fā)商賬戶。

所謂“銀行監(jiān)管賬戶”真實性難以核實，資金存在被挪用的風(fēng)險。

｜圖源：上步經(jīng)濟(jì)合作社-同上實業(yè)

而銷售口中承諾為上層房源加裝陽臺，實則暗藏風(fēng)險。

按規(guī)定，加建陽臺需向主管部門重新報批并取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，若無任何審批手續(xù)，該加建行為屬于明確違建。

不僅加建部分有被拆除的風(fēng)險，還會直接影響項目整體竣工驗收。

｜金基廣場異地板房

｜廣州樓市發(fā)布 攝

而且，項目緊鄰主干道，噪音污染嚴(yán)重。

商水商電的標(biāo)準(zhǔn)，疊加每月6.8元/平的物業(yè)費，長期居住成本遠(yuǎn)超普通住宅。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

4. 官方已多次點名，項目存在虛假宣傳等問題。

該項目頂風(fēng)作案，違規(guī)黑歷史早已被官方曝光多次。

2023年8月，項目剛打地基便以“招商”為幌子變相以租代售，被白云區(qū)政府責(zé)令停止違規(guī)銷售。

｜圖源：白云區(qū)政府官網(wǎng)

2025年11月，因虛假宣傳“帶產(chǎn)權(quán)”，被權(quán)屬方上步經(jīng)濟(jì)社明確禁止以租代售及虛假宣傳行為；

｜圖源：上步經(jīng)濟(jì)合作社-同上實業(yè)

2026年1月，白云區(qū)住建局與村集體又多次密集發(fā)布風(fēng)險提示，針對項目改建合規(guī)性、信貸陷阱開展核查，持續(xù)強化預(yù)警。

｜圖源：白云區(qū)政府官網(wǎng)

如今，官方的風(fēng)險提示已張貼在項目圍擋顯眼處，警示意味拉滿。

｜廣州樓市發(fā)布 攝

叁

白云地鐵口+低價復(fù)式+景觀優(yōu)勢的組合，確實讓不少預(yù)算有限的購房者心動。

但金基廣場本質(zhì)是，未竣工驗收+違規(guī)以租代售+產(chǎn)權(quán)無保障+資金風(fēng)險。

官方與村集體雙重預(yù)警，絕非小題大做，而是明確告知其觸碰法規(guī)紅線的事實。

｜金基廣場周邊實景

｜廣州樓市發(fā)布 攝

結(jié)合本次實探經(jīng)驗，樓市君為大家梳理了4個避坑要點：

其一，警惕“集體留用地+使用權(quán)”套路。

這類房子無法獨立確權(quán)，租期超20年的部分等于白搭，所謂“長期使用權(quán)”“優(yōu)先續(xù)期”均為口頭空話，權(quán)益無任何保障，切勿輕信。

其二，核心證件逐一核查。

買房前需確認(rèn)項目《不動產(chǎn)權(quán)證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》等，凡是證件不全、僅提供租賃合同的項目，直接pass。

其三，拒絕大額一次性支付與非正規(guī)貸款。

遇到要求一次性繳納大額保證金、僅支持信用貸購房的情況，說明項目無合規(guī)資質(zhì)，需立即避雷，切勿抱有僥幸心理。

｜金基廣場周邊實景

｜廣州樓市發(fā)布 攝

其四，建議對官方預(yù)警的項目多加警惕。

開發(fā)商的口頭承諾不可信，尤其要警惕合同中“政府原因免責(zé)”等甩鍋條款；只要項目被官方點名預(yù)警，無論優(yōu)惠力度多大，建議不要冒險入手。

事實上，市場上這類虛假宣傳的問題房源依然存在，希望大家都能保持理性、仔細(xì)甄別，避免掉入購房陷阱。

你還遇到過哪些購房騙局？評論區(qū)一起聊聊，互相避坑～