本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：梁爭(zhēng)譽(yù)

樓市傳統(tǒng)旺季“金三銀四”到來(lái)之前，上海率先釋放積極信號(hào)。

2月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委等五部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），圍繞住房限購(gòu)、公積金貸款及個(gè)人住房房產(chǎn)稅等關(guān)鍵環(huán)節(jié)作出調(diào)整。

由于政策覆蓋面廣、指向性明確，這項(xiàng)被稱(chēng)為“滬七條”的新政迅速引發(fā)關(guān)注，也被業(yè)內(nèi)視為新一年樓市政策的重要風(fēng)向標(biāo)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認(rèn)為，上海在新春伊始出臺(tái)七條措施，在降成本、降門(mén)檻、提預(yù)期方面的信號(hào)非常明顯，政策針對(duì)性也比較強(qiáng)，預(yù)計(jì)對(duì)節(jié)后小陽(yáng)春，具有較大的帶動(dòng)作用。

“1-2月新房市場(chǎng)比較弱，交易量下滑。3月的銷(xiāo)售是開(kāi)門(mén)紅的關(guān)鍵?！崩钣罴伪硎荆谡呒映?、房企促銷(xiāo)以及季節(jié)性需求釋放等多重因素作用下，市場(chǎng)有望在3月形成階段性交易小高峰。

“今年樓市小陽(yáng)春已經(jīng)提前鎖定?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦持更為積極的態(tài)度。

在建中的上海頂豪，時(shí)代財(cái)經(jīng)攝于2025年12月

重點(diǎn)激活非滬籍購(gòu)房需求

上海發(fā)布“滬七條”，圖源：上海市住房保障和房屋管理局

從整體方向看，本次政策核心在于進(jìn)一步調(diào)減購(gòu)房門(mén)檻，尤其是針對(duì)非滬籍人群的入市條件作出較大幅度優(yōu)化。

《通知》明確，非滬籍家庭或成年單身人士購(gòu)置外環(huán)內(nèi)住房，社保繳納年限從3年調(diào)整為1年；對(duì)于滿(mǎn)3年社保的非滬籍家庭，允許在外環(huán)內(nèi)增購(gòu)1套住房；對(duì)持《上海市居住證》滿(mǎn)5年及以上的非滬籍居民家庭或成年單身人士，在本市限購(gòu)1套住房。

“滬七條”重點(diǎn)為何在于激活非滬籍購(gòu)房需求？

李宇嘉指出，2025年12月至2026年1月，上海滬籍購(gòu)房約占55%-60%，非滬籍購(gòu)房約占40%-45%。但同時(shí)，戶(hù)籍住房自有率比較高，非戶(hù)籍人群規(guī)模大，2024年為983.49萬(wàn)人，占常住人口總數(shù)的比重約為40%。非戶(hù)籍人群購(gòu)房意愿高，對(duì)購(gòu)房成本和門(mén)檻比較敏感。

“激活非滬籍購(gòu)房需求，才能消化二手房居高不下的庫(kù)存，穩(wěn)定二手房?jī)r(jià)格，并促進(jìn)賣(mài)舊買(mǎi)新、賣(mài)小買(mǎi)大的循環(huán)?！崩钣罴伪硎?。

“上海房地產(chǎn)市場(chǎng)兼具居住需求支撐與全國(guó)資金資產(chǎn)配置的雙重優(yōu)勢(shì)?！北R文曦認(rèn)為，政策的持續(xù)優(yōu)化，正逐步將更多長(zhǎng)期工作、生活在上海的人群納入合理購(gòu)房通道。

“小陽(yáng)春”行情或提前鎖定

過(guò)去一年多，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)曲折前行，新房成交規(guī)?；芈?，豪宅市場(chǎng)亦有所降溫；二手市場(chǎng)受益于剛需房源交易活躍的托舉，整體成交量有所回升。

上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2025年，上海新房新增供應(yīng)525.25萬(wàn)平方米，同比下降29.23%。在部分中高端改善項(xiàng)目中，出現(xiàn)“小批量投放”的現(xiàn)象，即單次開(kāi)盤(pán)房源數(shù)量有限，“制造”熱銷(xiāo)現(xiàn)象。

豪宅產(chǎn)品對(duì)新房市場(chǎng)的主導(dǎo)效應(yīng)越發(fā)明顯，也在客觀上推升了整體價(jià)格水平。2025年，上海新房成交套均總價(jià)同比上漲7.3%至1000萬(wàn)元，部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格持續(xù)突破市場(chǎng)預(yù)期，高福云境與露香園一期均價(jià)均站上21萬(wàn)元/平方米關(guān)口，價(jià)格天花板不斷上移。

不過(guò)，自下半年起，高端市場(chǎng)的去化節(jié)奏開(kāi)始出現(xiàn)變化。以往開(kāi)盤(pán)即售罄的豪宅項(xiàng)目，認(rèn)購(gòu)與網(wǎng)簽速度有所放緩，資金回籠周期拉長(zhǎng)。

與此同時(shí)，庫(kù)存結(jié)構(gòu)分化問(wèn)題依然存在。截至2025年末，上海新房庫(kù)存為811.55萬(wàn)平方米，中環(huán)內(nèi)去化周期在12個(gè)月以?xún)?nèi)，外郊環(huán)去化周期18個(gè)月，郊環(huán)外37個(gè)月。

與新房市場(chǎng)形成對(duì)照的是二手市場(chǎng)的韌性表現(xiàn)。

受剛需房源交易活躍度提升影響，二手市場(chǎng)全年成交量同比增長(zhǎng)4.6%至22.71萬(wàn)套，總價(jià)較低的“老破小”成為主力。

上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，總價(jià)300萬(wàn)元以?xún)?nèi)的剛需房源占比為63.88%，而這一數(shù)據(jù)2024年是60.37%。

盧文曦指出，這一趨勢(shì)背后既有政策門(mén)檻優(yōu)化帶來(lái)的需求釋放，也有價(jià)格回調(diào)后性?xún)r(jià)比提升的因素。“遠(yuǎn)郊小區(qū)這個(gè)月的‘地板價(jià)’是下個(gè)月的‘天花板’，不少房源的價(jià)格回到2015年末、2016年初的水平，也有不少房源的價(jià)格從2022年的高點(diǎn)幾乎打?qū)φ邸！?/p>

進(jìn)入2026年，二手市場(chǎng)的交易熱度延續(xù)。

上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月二手住宅成交2.03萬(wàn)套，環(huán)比微跌0.38%，同比增長(zhǎng)26.69%，走出“暖冬”行情。春節(jié)假期（2月15日-2月23日），新房成交4844平方米，明顯好于去年同期，也好于2024年和2023年同期。

盧文曦表示，中原的二手房報(bào)價(jià)指數(shù)自去年12月后每周都在向上反彈，并且有良好的持續(xù)性，小陽(yáng)春行情提前啟動(dòng)。疊加本輪新政的精準(zhǔn)支持，“小陽(yáng)春”行情已提前鎖定。