政策組合拳全面發(fā)力，購房成本降至歷史低位

2026年初，大連房地產(chǎn)市場在多重政策強力支撐下，正經(jīng)歷從“保交樓”向“提品質(zhì)”的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型。截至2月28日，全市新房均價為13,446元/㎡，環(huán)比微跌1.37%，但1月已實現(xiàn)0.2%的環(huán)比上漲，領(lǐng)漲全國70城，釋放出明確的企穩(wěn)信號。

首套房商業(yè)貸款首付比例統(tǒng)一降至15%，創(chuàng)歷史新低；公積金貸款利率同步下調(diào)，5年以上首套房利率降至2.6%。以總價120萬元、建面89㎡的剛需住宅為例，商業(yè)貸款月供約4800元，公積金貸款僅需3900元，顯著降低入市門檻。

稅收政策同步優(yōu)化：“賣舊買新”個稅退稅延續(xù)至2027年底；第二套改善性住房契稅按140㎡分界，分別執(zhí)行1%和2%的優(yōu)惠稅率。疊加單人60萬元、雙人100萬元的公積金貸款額度提升，綜合購房成本處于歷史最低水平。

市場分化加劇，甘井子區(qū)成改善需求主戰(zhàn)場

盡管整體市場仍處淡季，但區(qū)域分化特征極為顯著。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2026年1月甘井子區(qū)新房成交面積達2.28萬㎡，占全市總量54.4%，遠超其他四區(qū)之和。該區(qū)域均價12,970-15,794元/㎡，性價比優(yōu)勢突出。

相比之下，中山區(qū)房價維持在18,145-19,798元/㎡高位，但掛牌量已從五年前的8,179套激增至12,000套，庫存高企強化下行預(yù)期。改善型購房者正加速向近郊外溢，形成“核心區(qū)觀望、近郊成交”的新格局。

數(shù)據(jù)解讀（克而瑞）：甘井子區(qū)以54.4%的成交面積占比絕對領(lǐng)先，反映出改善需求對“高性價比+完善配套”的強烈偏好，而核心區(qū)高庫存壓力導(dǎo)致成交乏力。

改善型需求主導(dǎo)市場，二房產(chǎn)品成絕對主力

2026年大連樓市的需求結(jié)構(gòu)發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。數(shù)據(jù)顯示，二房產(chǎn)品成交占比高達75.3%，三房占比15.4%，合計超過九成，凸顯改善型需求的絕對主導(dǎo)地位?？們r100-150萬元區(qū)間成交套數(shù)占比達15.1%，成為市場最活躍的價格帶。

“地鐵+教育+公園”已成為改善盤的黃金三角配置標準。以萬科公園都會為例，項目建面76-138㎡，均價12,251元/㎡，因三要素齊全成為標桿，精準匹配改善客群對居住品質(zhì)與資產(chǎn)保值的雙重訴求。

數(shù)據(jù)解讀（克而瑞）：二房產(chǎn)品以96套、22.3%的成交占比成為主力，結(jié)合三房、四房合計占比達66.5%，充分驗證改善型需求主導(dǎo)市場格局，小戶型一房仍占30.7%反映部分剛需存在。

“大連好房子”標準重塑產(chǎn)品力，綠色智能成新賽道

2026年大連樓市最大變革是從“保交樓”轉(zhuǎn)向“提品質(zhì)”。政府正式推出“大連好房子”標準，聚焦綠色、健康、低碳、智能、安全五大維度，要求新建民用建筑100%執(zhí)行綠色建筑標準，星級綠色建筑比例達50%以上。

政府投資項目強制執(zhí)行二星級以上標準，6月底前將打造一批示范項目。這一標準不僅提升居住體驗，更從全生命周期角度保障資產(chǎn)價值，引導(dǎo)房企從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向產(chǎn)品力競爭，為改善客群提供品質(zhì)保障。

供給側(cè)同步優(yōu)化：全年計劃籌集保障性住房6000套，推進5600戶城市危舊房改造，并通過“收購存量商品房作保障房”方式盤活市場庫存，構(gòu)建“保障+市場”雙軌供應(yīng)體系。

土地市場低位運行，房企聚焦核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊

土地市場延續(xù)2025年“供大于求”格局，2026年1月僅成交1宗宅地（沙河口區(qū)馬欄啤酒廠地塊），由保利與金地聯(lián)合體以7.3666億元底價競得，樓面價7425元/㎡，反映房企對核心區(qū)域價值的認可。

2025年全年土地出讓金總額60.29億元，較2024年下降24.6%；成交樓面均價5180元/㎡，溢價率僅7.48%。房企拿地策略明顯轉(zhuǎn)向謹慎，更傾向于聯(lián)合開發(fā)或依賴存量土地，如萬科在大連未新增公開拿地記錄。

數(shù)據(jù)解讀（克而瑞）：2026年1月成交面積4.19萬㎡，環(huán)比下降40.35%，符合淡季特征；但成交均價16002元/㎡環(huán)比上漲8.43%，顯示優(yōu)質(zhì)項目價格韌性，市場呈現(xiàn)“量跌價穩(wěn)”的修復(fù)前兆。

修復(fù)可期：政策窗口期下的理性入市建議

當(dāng)前大連樓市正處于“淡季超跌但修復(fù)可期”的關(guān)鍵階段。政策紅利窗口期仍在持續(xù)，二季度或迎進一步LPR調(diào)整，但市場穩(wěn)定性仍需觀察。改善型購房者面臨“高總價、低流動性、政策不確定性”三重壓力，需理性決策。

建議優(yōu)先選擇甘井子區(qū)等近郊板塊，重點關(guān)注具備“地鐵+教育+公園”黃金三角配套、符合“大連好房子”標準的品質(zhì)項目。避免追高核心區(qū)高庫存區(qū)域，把握當(dāng)前歷史低位的購房成本，利用“賣舊買新”政策實現(xiàn)置換升級。

【AI生成】本內(nèi)容由人工智能模型生成。

文章來源:樂居買房