今天我們聊一個(gè)大家都關(guān)心的話題：為什么全世界房?jī)r(jià)都在漲，只有中國的在跌。

先看一組數(shù)據(jù)：美國疫情后房?jī)r(jià)平均漲了20%，創(chuàng)下25年新高；歐元區(qū)年均漲5%，葡萄牙、保加利亞五年累計(jì)漲幅超150%；日本東京核心區(qū)五年漲超40%，2025年新建公寓均價(jià)同比漲20%；韓國首爾核心區(qū)房?jī)r(jià)近乎翻番；新加坡私人住宅連續(xù)9年上漲，2025年漲幅超3.4%；就連墨西哥、智利等南美國家，房?jī)r(jià)也年均漲2%-5%。

反觀中國，樓市表現(xiàn)卻截然不同。普通城市房?jī)r(jià)普遍跌25%-30%，四五線城市腰斬的比比皆是，和全球樓市形成鮮明反差。

為什么會(huì)出現(xiàn)這種全球分化？核心理由有三個(gè)。

第一，貨幣與調(diào)控政策完全相反。歐美日韓疫情后大放水、低利率，資金瘋狂涌入樓市推高房?jī)r(jià)，即便后來加息，漲幅也已鎖定。而中國堅(jiān)持“房住不炒”，主動(dòng)去杠桿、擠泡沫、去金融化，房?jī)r(jià)自然低迷。

第二，供需結(jié)構(gòu)差異巨大。國外核心城市土地稀缺、供給剛性，供需基本平衡；中國經(jīng)過20年高速開發(fā)，城鎮(zhèn)住房套戶比超1.1，人均居住面積約41㎡，供給總量極大，庫存高企直接壓制價(jià)格。

第三，人口需求邏輯徹底改變。海外靠移民、家庭擴(kuò)張支撐購房需求；中國人口總量飽和、老齡化加速、城鎮(zhèn)化放緩，房地產(chǎn)金融屬性退場(chǎng)，價(jià)格下行成為必然。

總體來看，中國房地產(chǎn)這幾年去庫存、擠泡沫已基本完成。下一步會(huì)不會(huì)跟著全球暴漲？我的觀點(diǎn)是：不會(huì)再大跌25%-30%，也不會(huì)全面暴漲。

目前樓市已出現(xiàn)明顯筑底信號(hào)。2026年1月，70城房?jī)r(jià)下跌全面放緩，北上廣深、大連、合肥、武漢、杭州、蘇州等城市房?jī)r(jià)開始微漲，上海新房同比漲4.2%，核心城市成交量明顯回升。

但這只是筑底信號(hào)，不代表全面上漲。2026年大概率是房地產(chǎn)筑底年份，真正全面回暖，還需要時(shí)間。