2026年即將到來(lái)，長(zhǎng)沙樓市即將揭開(kāi)新的篇章，長(zhǎng)沙樓市會(huì)發(fā)生以下幾個(gè)變化：

1.板塊發(fā)展上，主城價(jià)值回歸！

城市化進(jìn)程的放緩，人口凈流入的減少，使得遠(yuǎn)郊新區(qū)的兌現(xiàn)周期被延長(zhǎng)；為了穩(wěn)住土地財(cái)政，穩(wěn)住房?jī)r(jià)，增加好房子的供應(yīng)，主城的優(yōu)質(zhì)地塊加速入市。

從2025年長(zhǎng)沙拍地情況來(lái)看，內(nèi)五區(qū)預(yù)計(jì)成交28宗住宅地塊，主城區(qū)二環(huán)內(nèi)占據(jù)7宗，包括：中海鋅廠項(xiàng)目、綠城黃土塘、融華天璽、保利下大垅、南湖新城081號(hào)地塊、城投福元里、綠城悅海棠（已開(kāi)盤(pán)），未來(lái)還有濱江C5、S10等重磅地塊。

2.樓盤(pán)打造上，好房子與好讀書(shū)并重

房子數(shù)量總體過(guò)剩，但是好房子還是稀缺，因此品質(zhì)改善是主線之一，新規(guī)高品質(zhì)樓盤(pán)是基本配置。教育+品質(zhì)兩大主線疊加，這樣的樓盤(pán)是最大的主流。

2025年不管是新房，還是二手，賣的最好的樓盤(pán)基本都是帶九年制雙學(xué)位，這就是最好的例證。

今天我們就來(lái)盤(pán)點(diǎn)一下2026年值得關(guān)注的十大新樓盤(pán)，全部是尚未開(kāi)盤(pán)的純新盤(pán)。

1.綠城金泓文瀾樾華：市中心、十一中初中部、雙地鐵

2025年6月， 園康&信宇聯(lián)合拿下[2025]長(zhǎng)沙市029號(hào)地塊，最終折合樓面價(jià)11156元/㎡，溢價(jià)率49%，成為長(zhǎng)沙土拍熱度最高的項(xiàng)目。

項(xiàng)目已經(jīng)定名為綠城金泓文瀾樾華，項(xiàng)目規(guī)劃了5棟住宅（其中一棟為回遷房），主力面積為128、143、170㎡，總共只有220套房子，數(shù)量不多，預(yù)計(jì)將在3月首開(kāi)。

項(xiàng)目位于長(zhǎng)沙五一商圈，為2/6號(hào)線雙地鐵口上蓋，位置十分優(yōu)越，項(xiàng)目還預(yù)計(jì)帶一中附小+一中初中部書(shū)雙包，這是唯一官宣的四大名校初中部，潛力巨大。

長(zhǎng)沙市一中初級(jí)中學(xué)（原長(zhǎng)沙市一中芙蓉中學(xué)）是長(zhǎng)沙市一中與芙蓉區(qū)政府合作創(chuàng)辦的品牌中學(xué)。學(xué)校經(jīng)歷兩次更名，2025年正式掛牌“長(zhǎng)沙市一中初中部”，成為長(zhǎng)沙市一中直屬初中。

從管理模式來(lái)看，由長(zhǎng)沙市一中校長(zhǎng)羿莎兼任長(zhǎng)沙市一中初級(jí)中學(xué)校長(zhǎng)，負(fù)責(zé)全面管理，芙蓉區(qū)教育局黨委書(shū)記、局長(zhǎng)歐轉(zhuǎn)兼任一中初級(jí)中學(xué)黨委書(shū)記，國(guó)際奧林匹克競(jìng)賽生物金牌教練趙紅亮擔(dān)任執(zhí)行校長(zhǎng)，共同推動(dòng)學(xué)校發(fā)展，足見(jiàn)芙蓉區(qū)及一中集團(tuán)對(duì)于該學(xué)校的重視。

項(xiàng)目的缺點(diǎn)是體量較小，臨主干道五一大道，整體容積率較高，第二排為超高層。

2.融華天璽：五一廣場(chǎng)、雙書(shū)包

項(xiàng)目是這幾年距離五一廣場(chǎng)最近的新房樓盤(pán)，步行距離在600多米，到芙蓉廣場(chǎng)地鐵口更是只有300米左右，與綠城黃土塘項(xiàng)目相距不遠(yuǎn)，肯定都會(huì)看都會(huì)對(duì)比！

融華天璽由東西2宗地塊組成，西地塊規(guī)劃4棟高層，面積段為129-138㎡；東地塊規(guī)劃2棟超高層、5棟高層，層高為29-50層，建面為138、199、237㎡。

地塊樓面價(jià)約9435元/㎡，比綠城黃土塘低1721元/㎡，比保利下大垅高1000每平左右。

項(xiàng)目預(yù)計(jì)配套入讀中雅培粹品牌九年制學(xué)校，就是樓盤(pán)旁邊的楚怡學(xué)校，上學(xué)基本上一路之隔，目送式上學(xué)。

相對(duì)而言，融華天璽位置更占優(yōu)勢(shì)，體量也更加合適，不臨主干道，居住體驗(yàn)感會(huì)好點(diǎn)；不過(guò)配套中雅九年制學(xué)校，含金量不如綠城的一中初中部；品牌也不占優(yōu)勢(shì)。

3.保利下大垅：市中心、低密、雙書(shū)包

2025年10月，保利摘得的[2025]長(zhǎng)沙市053 號(hào)地塊，成交樓面價(jià)8497元/平方米。

項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，位于芙蓉中路CBD，緊鄰超20萬(wàn)方的富興時(shí)代商業(yè)、華創(chuàng)國(guó)際廣場(chǎng)，周邊還有湘雅醫(yī)院、省博物館等配套，臨近地鐵6號(hào)線，出行方便。

項(xiàng)目出讓面積67069.32㎡，總建面約17.3萬(wàn)方，其中住宅有近13萬(wàn)方，預(yù)計(jì)打造120-135-160-185㎡面積段產(chǎn)品，可以打造800多套新規(guī)負(fù)公攤住宅。

地塊由3宗小幅地塊組成，北側(cè)規(guī)劃一所九年制學(xué)校，預(yù)計(jì)也會(huì)引進(jìn)四大名校品牌，未來(lái)可能帶雙書(shū)包。

項(xiàng)目缺點(diǎn)是距離地鐵口略遠(yuǎn)，到6號(hào)線湘雅醫(yī)院站有800多米；南北都有安置小區(qū)，這所市中心樓盤(pán)的通病，城市界面都不會(huì)有多好。

4.中海鋅廠項(xiàng)目：市中心、雙地鐵、一類小學(xué)

2025年12月， 中海拿下 天心區(qū)侯家塘鋅廠地塊， 項(xiàng)目地處土寸金的老城芯——侯家塘，緊鄰地鐵1、3號(hào)線換乘站侯家塘地鐵站。

地塊還毗鄰仰天湖小學(xué)本部，周邊還有中雅培粹本部、雅禮中學(xué)、楓樹(shù)山小學(xué)、仰天湖等諸多名校，教育資源豐富。

項(xiàng)目的小學(xué)學(xué)區(qū)有可能是仰天湖本部，非常不錯(cuò)，初中估計(jì)是微機(jī)派位，最終以教育部門公布為準(zhǔn)。

地塊500米范圍內(nèi)覆蓋賀龍?bào)w育館、田漢大劇院等商業(yè)文化設(shè)施，2公里范圍內(nèi)還有湖南省兒童醫(yī)院、長(zhǎng)沙市第三醫(yī)院、中南大學(xué)湘雅二醫(yī)院等眾多醫(yī)療機(jī)構(gòu)。

項(xiàng)目樓面價(jià)6550元/㎡，看起來(lái)并不高，但是需要 須落實(shí)19、20號(hào)棟、八角亭移址重建等相關(guān)要求，拔高了項(xiàng)目的拿地成本。主要缺點(diǎn)是周邊自建房和安置房比較多，城市界面一般。

5.運(yùn)達(dá)濱江廣場(chǎng)：一線臨江、高品質(zhì)、雙書(shū)包

運(yùn)達(dá)濱江廣場(chǎng)前身，是去年12月運(yùn)達(dá)摘得的[2025]長(zhǎng)沙市067號(hào)地塊，一線臨江、正地鐵口、雙書(shū)包配套，再加運(yùn)達(dá)的品牌號(hào)召力，熱度很高。

預(yù)計(jì)打造2棟建筑高度200米的超高層住宅地標(biāo)及品質(zhì)商業(yè)裙樓、配套設(shè)施。目前項(xiàng)目已經(jīng)動(dòng)工，將打造集高端居住、精致商業(yè)于一體的濱江高端城市綜合體。

項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，一線臨江，正對(duì)橘子洲頭，且為4號(hào)線碧沙湖地鐵上蓋，出行方便。另外還配套青園南湖小學(xué)+湘郡培粹南湖學(xué)校雙書(shū)包，各方面無(wú)短板。

項(xiàng)目拿地樓面價(jià)8563元/㎡，比鳳起麓鳴（14157元/㎡）、中海閱湘臺(tái)（?12299元/㎡）樓面價(jià)低，但運(yùn)達(dá)的品牌議價(jià)能力較強(qiáng)。

缺點(diǎn)是體量較小，估計(jì)只有兩棟房子；此外預(yù)計(jì)單價(jià)和總價(jià)都不會(huì)秀氣，特別是看江的房源。

6.長(zhǎng)房悅棠府：市中心、雙地鐵上蓋

項(xiàng)目從2024年5月拿地至今已有一年半，進(jìn)度緩慢，至今沒(méi)有開(kāi)盤(pán)。

項(xiàng)目地段非常好，臨近東塘、雨花亭商圈，地鐵4號(hào) 、7號(hào)（在建）雙地鐵上蓋 ，項(xiàng)目東側(cè)一路之隔就是中醫(yī)藥大學(xué)和中醫(yī)附一。

項(xiàng)目所在板塊是長(zhǎng)沙教培中心，附近有砂子塘小學(xué)、楓樹(shù)山小學(xué)本部、中雅培粹中學(xué)本部，小學(xué)待定，初中大概率微機(jī)派位。

項(xiàng)目一共打造8棟住宅，以高層和小高層為主，分別是建面約125㎡、143㎡、200㎡，16層的小高在主城區(qū)比較少見(jiàn)，新規(guī)戶型。

項(xiàng)目預(yù)計(jì)首開(kāi)時(shí)間在明年3月，吹風(fēng)價(jià)1.7萬(wàn)/平；目前較大的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)是小學(xué)學(xué)區(qū)能不能達(dá)到預(yù)期，初中大概率沒(méi)有配套。

7.建投領(lǐng)樾府：省府核心、無(wú)短板

項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)在于地段優(yōu)越，省府隔壁，地鐵1號(hào)線友誼路站正地鐵口，臨近海棠公園、1號(hào)線正地鐵口、龍湖天街，周邊環(huán)境比較不錯(cuò)，幾乎沒(méi)有不利因素！

還會(huì)自建湘府英才小學(xué)一校兩址，初中的話可能微機(jī)派位，具體請(qǐng)以教育部門公布為準(zhǔn)。

產(chǎn)品包含建面約129-240㎡戶型，其中以139㎡和 155㎡ 為主，目前具體產(chǎn)品和價(jià)格尚未名學(xué)，我們會(huì)持續(xù)跟蹤。

8.潤(rùn)和肉聯(lián)廠：配套郡外+郡外附小

項(xiàng)目 位于黑石鋪城市更新片區(qū)， 潤(rùn)和2025年12月剛剛拿地，可配套入讀長(zhǎng)郡外國(guó)語(yǔ)南校區(qū)，小學(xué)就近入讀長(zhǎng)郡外國(guó)語(yǔ)附小。

地塊 總建面約15.36萬(wàn)方，容積率2.4-2.5，樓面價(jià)約5080元/㎡。這塊地就是肉聯(lián)廠地塊和天悅5-2地塊，中間被天心大道隔開(kāi)，在中建和悅宸光“對(duì)面”。

該地塊的的核心價(jià)值在于學(xué)位配套：

長(zhǎng)郡外國(guó)語(yǔ)南校區(qū)+長(zhǎng)郡外國(guó)語(yǔ)第一附小

（ 具體請(qǐng)以教育部門公布為準(zhǔn) ）

2022年長(zhǎng)郡外國(guó)語(yǔ)一鳴驚人，重進(jìn)長(zhǎng)沙前十，目前穩(wěn)居長(zhǎng)沙公辦前五，是長(zhǎng)沙南城的頭牌。

今年中考，網(wǎng)傳郡外老校區(qū)成績(jī)?cè)賱?chuàng)新高：四大名校錄取超300人，四大率約26%，是目前可與長(zhǎng)郡雙語(yǔ)、青一等齊名的后起之秀！

郡外南校區(qū)與本部為“一校兩址、一套班子”，”實(shí)行“五統(tǒng)一”管理，今年9月已經(jīng)開(kāi)學(xué)，第一個(gè)學(xué)期的期中考試成績(jī)挺好，詳情可點(diǎn)擊下文：

9.湖南金融中心C5地塊：濱江核心、低密

在2025年的最后一天，長(zhǎng)沙資規(guī)局發(fā)布《濱江新城控規(guī)C09-1-B-8-3、C09-1-B-8-2、C09-1-B-6-4-1地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃局部技術(shù)修正》。

這次調(diào)規(guī)就包括濱江金融中心的北中心地標(biāo)C5的一部分。

大家看下之前的效果圖，南中心是328米高的湘江財(cái)富中心，已經(jīng)建成，是河西第一高樓，北中心原來(lái)規(guī)劃限高300米的地標(biāo)。

濱江C5地塊實(shí)際是4塊地，這次公示的南側(cè)兩塊地，全部由商業(yè)用地改為住宅用地，原來(lái)限高300米，現(xiàn)在限高100米，容積率2.5。

也就是說(shuō)，三塊商業(yè)用地中有兩塊改為純住宅用地，不會(huì)有超高層，都是正常的高層住宅。

C5不臨主干道，更加靠近湘江，南側(cè)是長(zhǎng)郡濱江中學(xué)，北側(cè)暫未調(diào)整，還是商業(yè)和公園，這個(gè)位置比濱江境（C3）的位置更好，當(dāng)然比C7和C8一線臨江的位置還是要弱一些。

這兩地塊不大也不小，東地塊占地21061平方，約39畝，西地塊占地26059平方，約31.6畝，加在一起能建11.78萬(wàn)方的住宅。

如果進(jìn)展順利的話，今年也有可能上市開(kāi)盤(pán)，目前的樓面價(jià)、開(kāi)發(fā)商等等都待定，我們會(huì)持續(xù)跟蹤。

10.和順·沄璟園：一線臨江、九年制學(xué)位

想買低密一線江景豪宅的老板，一定會(huì)看一下這個(gè)項(xiàng)目。

和順·沄璟園位于南湖新城板塊，挨著萬(wàn)科紫臺(tái)，容積率僅1.75，這個(gè)容積率在主城區(qū)都少見(jiàn)。

整個(gè)小區(qū)共規(guī)劃5棟住宅，臨江2棟洋房+3棟小高層，整個(gè)樓盤(pán)僅91戶，戶型面積段均在150㎡以上，全部坐東朝西，將江景視野最大化，全公建化外立面，顏值很高！

另外，在此前城發(fā)招商文件中，明確提到地塊將配套9年一貫制學(xué)校。我估計(jì)，大概率就是師大雙語(yǔ)北校區(qū)，到學(xué)校也就800多米，距離最近！

我們看到河西的項(xiàng)目不是很多，主要是河西的好地段的地真心不多了，觀沙嶺今年可能會(huì)出新地塊，梅溪湖二期中軸上的商改住也可能出來(lái)，都是非常不錯(cuò)的項(xiàng)目！

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