一線城市房?jī)r(jià)已連續(xù)下跌三年，二三線城市更是長(zhǎng)達(dá)五到十年，大家的資產(chǎn)縮水了多少？今天我們就來(lái)算一筆賬，看看房?jī)r(jià)下跌后，中國(guó)人均到底損失了多少資產(chǎn)。

　　根據(jù)2019年央行公布的數(shù)據(jù)，當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)居民戶均住房資產(chǎn)約為187.8萬(wàn)元。如果按照2020年人口普查得出的戶均人口2.62人來(lái)計(jì)算，就可以推算出城鎮(zhèn)人均住房資產(chǎn)大約是72萬(wàn)元。需要注意的是，這里的72萬(wàn)元是總資產(chǎn)的概念，并未扣除房貸等負(fù)債，反映的是住房資產(chǎn)的總體規(guī)模，而不是凈財(cái)富。

　　然后根據(jù)BIS的房?jī)r(jià)指數(shù)，可以看到2024年相比2019年房?jī)r(jià)下跌了12%。再按照人均住房資產(chǎn)72萬(wàn)元來(lái)算，就得到結(jié)論：這輪房?jī)r(jià)下跌過(guò)程中，人均虧損了8.5萬(wàn)元。

　　除了住宅之外，房產(chǎn)中的商鋪是另一個(gè)重要板塊。然而，最近幾年商鋪市場(chǎng)的跌幅甚至超過(guò)了住宅。數(shù)據(jù)顯示，2024年商鋪價(jià)格較2019年整體下滑約40%。

　　上面表格也寫(xiě)了，2019年商鋪的戶均價(jià)值為21.6萬(wàn)元，算下來(lái)人均約為8.24萬(wàn)元。如果按照40%的跌幅計(jì)算，相當(dāng)于每個(gè)人在商鋪資產(chǎn)上平均損失了約3.2萬(wàn)元。

　　根據(jù)前面的數(shù)據(jù)，我們可以進(jìn)一步測(cè)算出：城鎮(zhèn)居民在住宅資產(chǎn)上的虧損，人均約8.5 萬(wàn)元；商鋪等其他房產(chǎn)資產(chǎn)的損失，人均約3.2 萬(wàn)元。兩者相加，人均總虧損高達(dá)11.7 萬(wàn)元。

　　換算成家庭單位（按戶均 2.62 人計(jì)算），每個(gè)家庭的資產(chǎn)縮水幅度接近30 萬(wàn)元。這也難怪，大家的財(cái)富感受普遍低迷，甚至有不少人開(kāi)始轉(zhuǎn)向儲(chǔ)蓄避險(xiǎn)。

　　那么，過(guò)去幾年到底是賺得多，還是虧得多？我們?cè)侔岩暰�放到2020–2024 年的收入端來(lái)看。按照城鎮(zhèn)人均凈收入計(jì)算，五年累計(jì)約有9.1 萬(wàn)元的收入增長(zhǎng)。但要注意，這個(gè)數(shù)字是毛收入，沒(méi)有扣除房貸支出。如果按房貸本金支出約占可支配收入的 5% 來(lái)保守估算，人均實(shí)際可用于自由支配的收入，大約只剩下8.5 萬(wàn)元。

　　也就是說(shuō)，盡管賬面收入在增長(zhǎng)，但扣掉房產(chǎn)貶值和房貸壓力后，居民的實(shí)際財(cái)富積累非常有限，甚至可能為負(fù)。這正是當(dāng)前消費(fèi)意愿減弱、儲(chǔ)蓄意愿上升的重要原因之一。

　　總的來(lái)說(shuō)，大家最近5年在房產(chǎn)上虧損11.7萬(wàn)元，只賺到了8.5萬(wàn)元，賺到的錢還比不過(guò)房?jī)r(jià)下跌虧損的錢�？梢哉f(shuō)不僅最近5年白干，還倒虧了，大家的資產(chǎn)甚至比不過(guò)疫情前。

　　更為恐怖的是，房?jī)r(jià)下跌還沒(méi)有停止。如果之后房?jī)r(jià)下跌速度不減緩，大家“白干”的時(shí)間還會(huì)增長(zhǎng)。

　　其實(shí)2025年是一個(gè)資產(chǎn)大年，A股、港股、美股都大漲，黃金漲幅也接近50%，但是我們的財(cái)富效應(yīng)并不強(qiáng)，消費(fèi)還是低迷，最重要的原因就是房?jī)r(jià)下跌把所有資產(chǎn)上漲的盈利都抵消了，甚至還不夠填補(bǔ)的，畢竟從數(shù)據(jù)顯示，房產(chǎn)占中國(guó)人資產(chǎn)的比例大概有50~70%。

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