裁判要旨：登記機關(guān)如將缺乏法律依據(jù)的約定內(nèi)容進行登記，有違物權(quán)法定原則，當事人請求撤銷相關(guān)登記內(nèi)容的，人民法院應(yīng)予支持。

昆山某某公司訴昆山市國土資源局行政登記案

入庫編號：2023-12-3-006-004

基本案情：

2008年10月，昆山某某公司受讓取得昆山市Ｃ25地塊國有土地使用權(quán)（面積34223平方米），在該地塊進行游站商業(yè)中心項目建設(shè)。

2013年10月，該公司向昆山市國土資源局提交了《地下商業(yè)情況說明》，申請將6754.91平方米地下空間用于地下商業(yè)開發(fā)，不對外進行銷售。

2013年11月，該公司、昆山市國土資源局、花橋開發(fā)區(qū)管委會簽訂補充協(xié)議，同意增加地下一層空間建設(shè)用地使用權(quán)，面積為6754.91平方米，用途為商業(yè)，該公司補交了土地出讓金。

2015年10月，昆山市人民政府向該公司頒發(fā)了地下一層國有土地使用權(quán)證，在該證記事欄記載：不得對外分割銷售。

2016年6月，該公司領(lǐng)取了地下室1-43室的房屋所有權(quán)初始登記證明，每份登記證明的備注欄均載明：不得對外銷售；如需進行二手房轉(zhuǎn)讓，必須先行征得花橋開發(fā)區(qū)管委會同意。

2017年3月，該公司向昆山市國土資源局提交了游站商業(yè)中心地下室商業(yè)辦理一份產(chǎn)證的不動產(chǎn)變更登記申請書，并提供了相關(guān)材料。

昆山市國土資源局經(jīng)審核后于2017年4月向該公司頒發(fā)了不動產(chǎn)權(quán)證書，記載：面積為土地使用權(quán)面積6754.91平方米/房屋建筑面積6754.91平方米；附記欄中注明：“新建，辦理自用房手續(xù)，不得對外銷售。如需進行二手房轉(zhuǎn)讓，必須先行征得花橋開發(fā)區(qū)管委會同意?！痹摴菊J為昆山市國土資源局于2017年4月向該公司頒發(fā)的不動產(chǎn)權(quán)證書上的附記內(nèi)容限制了其物權(quán)，侵害了其合法權(quán)益，并導(dǎo)致其高息融資，故提起行政訴訟，請求人民法院撤銷昆山市國土資源局頒發(fā)的上述不動產(chǎn)權(quán)證書上的附記內(nèi)容，并賠償損失。

裁判理由：

法院生效裁判認為：案涉2017年不動產(chǎn)權(quán)屬登記并非是簡單的對2015年、2016年兩次發(fā)證的合并換證，還涉及權(quán)利狀態(tài)、附記事項的不同等變化，應(yīng)屬于變更登記，該變更登記對原告權(quán)利義務(wù)產(chǎn)生實際影響，屬于可訴的行政行為。

《不動產(chǎn)登記暫行條例》第八條對不動產(chǎn)登記簿的記載事項已作出明確規(guī)定，登記中任何涉及對不動產(chǎn)的權(quán)利限制、提示的事項均必須有法律依據(jù)。

本案中，昆山市國土資源局于2017年作出的案涉不動產(chǎn)登記的附記內(nèi)容“不得對外銷售。如需進行二手房轉(zhuǎn)讓，必須先行征得花橋開發(fā)區(qū)管委會同意”系對昆山某某公司物權(quán)的限制，不屬于《不動產(chǎn)登記暫行條例》第八條規(guī)定的應(yīng)當?shù)怯浀纳婕安粍赢a(chǎn)權(quán)利限制的事項范圍，該附記記載行為缺乏法律依據(jù)。2020年11月20日法院作出判決，撤銷乙登記機構(gòu)作出的《不動產(chǎn)權(quán)證書》附注欄中“不得對外銷售，如需進行二手房轉(zhuǎn)讓，必須先行征得丙管委會同意”的內(nèi)容，駁回甲有限公司其他訴訟請求。

本案啟示：

從上述案件中，可以看出登記機構(gòu)對于不動產(chǎn)登記簿證附記的內(nèi)容主要是依據(jù)相關(guān)部門明確地下空間不得對外銷售的要求以及甲有限公司提交的經(jīng)丙管委會蓋章確認的同意涉案不動產(chǎn)限制的申請。

從形式上看，登記機構(gòu)的附記內(nèi)容有相關(guān)部門要求，又有申請人的申請，登記似乎已經(jīng)做到雙保險了。但殊不知，《民法典》明確規(guī)定，物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定。

不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。附記作為不動產(chǎn)登記簿證的組成部分，同樣具有物權(quán)法定的意義，附記的合法與否直接影響到當事人的實體權(quán)利。本案中登記的附記內(nèi)容為“不得對外銷售。如需進行二手房轉(zhuǎn)讓，必須先行征得管委會同意”系對甲有限公司物權(quán)的限制，而限制的依據(jù)系管委會等部門的要求以及有限公司在相關(guān)部門要求的情況下出具的認可限制銷售申請。這些限制物權(quán)的依據(jù)并非法律設(shè)定，也非生效法律文書，不符合物權(quán)法定原則。