鴻璟臺(tái)已經(jīng)把答案寫(xiě)得很清楚了。

不是產(chǎn)品不行，不是品牌不行，而是第一口價(jià)，把市場(chǎng)直接勸退了。

所以輪到閱璟臺(tái)，開(kāi)盤(pán)這道題其實(shí)并不難。

難的是，操盤(pán)團(tuán)隊(duì)愿不愿意紆尊降貴，聽(tīng)聽(tīng)市場(chǎng)的聲音。

最近關(guān)于閱璟臺(tái)的價(jià)格，各種版本滿天飛。

最夸張的，是7萬(wàn)到10萬(wàn)的吹風(fēng)價(jià)；就是這張圖：

但我覺(jué)得真正有參考意義的，反而來(lái)自一線中介的判斷。

說(shuō)句實(shí)在話，校長(zhǎng)自己猜的價(jià)格，也是5萬(wàn)起，或者我們放寬一點(diǎn)：5萬(wàn)到5萬(wàn)5吧。

這個(gè)區(qū)間，幾乎是當(dāng)前市場(chǎng)的最大公約數(shù)，而且越秀也絕對(duì)賺，后面我們算算賬。

（校長(zhǎng)1月12日項(xiàng)目實(shí)拍）

校長(zhǎng)走項(xiàng)目附近的中介門(mén)店進(jìn)行走訪，有些中介兄弟說(shuō)法雖然有點(diǎn)激進(jìn)，但是大家不妨品一品：

中介的原話是：

如果開(kāi)發(fā)商信心不足，不排除會(huì)出現(xiàn)4萬(wàn)8、4萬(wàn)9的價(jià)格；

也有個(gè)別中介判斷：

不排除會(huì)有5萬(wàn)以下的特價(jià)單位，目的很簡(jiǎn)單——

別再重蹈鴻璟臺(tái)的覆轍，開(kāi)盤(pán)第一天就掉凳。

（校長(zhǎng)1月12日實(shí)拍）

那我們不妨把幾種可能性攤開(kāi)來(lái)說(shuō)。

（校長(zhǎng)1月12日項(xiàng)目實(shí)拍）

第一種，按吹風(fēng)價(jià)來(lái)。

7萬(wàn)到10萬(wàn)。

這個(gè)價(jià)格，如果是真的，那結(jié)果也很直接：冷場(chǎng)，然后被屌。

中介兄弟說(shuō)得很直白：

這種定價(jià)，不是賣給市場(chǎng)的，是賣給“冤種”的。

至于會(huì)不會(huì)有一兩個(gè)買家覺(jué)得“值”？

中介原話是：“唔系冇，系冇意義?！?/p>

（校長(zhǎng)1月12日項(xiàng)目實(shí)拍）

第二種，6萬(wàn)到7萬(wàn)。

聽(tīng)起來(lái)比吹風(fēng)價(jià)理性，但依然偏貴。

因?yàn)樗呀?jīng)明顯高于周邊真實(shí)成交參考。

畢竟今時(shí)不同往日，你也不能讓人拿買天瑞的心態(tài)來(lái)買你閱景臺(tái)，不現(xiàn)實(shí)。

而且現(xiàn)在的買家，很精明。

會(huì)對(duì)比、會(huì)算賬，也不著急。

這個(gè)區(qū)間，最容易被市場(chǎng)用腳投票，最后大概率也落得“工抵房”的套路里。

（校長(zhǎng)1月12日項(xiàng)目實(shí)拍）

第三種，5萬(wàn)到5萬(wàn)5。

這是一個(gè)真正能進(jìn)入“可談區(qū)間”的價(jià)格。

不刺激，但合理；

不大賺，但能成交。

也是目前周邊市場(chǎng)最現(xiàn)實(shí)的參照。假如在這個(gè)區(qū)間，你是可以和周邊樓盤(pán)掰掰手腕的，就看你肯不肯。

（校長(zhǎng)1月12日項(xiàng)目實(shí)拍）

第四種，5萬(wàn)以下。

這個(gè)區(qū)間，一旦出現(xiàn)，確實(shí)可能會(huì)火。

但前提只有一個(gè)

開(kāi)發(fā)商愿不愿意用價(jià)格，換速度。

假如真的5萬(wàn)以下，操盤(pán)團(tuán)隊(duì)的飯碗估計(jì)會(huì)砸的叮當(dāng)響，我個(gè)人覺(jué)得不太可能哈。

（校長(zhǎng)1月12日項(xiàng)目實(shí)拍）

說(shuō)到這里，校長(zhǎng)就可以幫諸君算算賬了，看看多少錢越秀大概不會(huì)賠，我們就能差不多明白定價(jià)大概會(huì)是怎么個(gè)走向了。

閱璟臺(tái)的綜合保本價(jià)，大約在4.9萬(wàn)/㎡。為啥這么說(shuō)，大家往下看：

土地成本約3.1萬(wàn)/㎡；

建安成本約1.2萬(wàn)/㎡；

再加上稅費(fèi)和營(yíng)銷雜費(fèi)，賬并不復(fù)雜的。

所以我一句話講清楚：

4萬(wàn)9，是底；7萬(wàn)到10萬(wàn)，是夢(mèng)。

（校長(zhǎng)制圖）

咱們?cè)侔验喚芭_(tái)再放到目前跟他對(duì)打的最火熱的競(jìng)品里看，邏輯更清楚了：

保利天瑞，歷史均價(jià)7萬(wàn)以上；

天河壹品，均價(jià)約5.6萬(wàn)；

閱璟臺(tái)如果定在5到5.5萬(wàn)，

每平米能拉開(kāi)6000到16000元的價(jià)差。加上閱景臺(tái)的綜合實(shí)力并不差，你說(shuō)會(huì)不會(huì)爆？明擺著的答案。

（校長(zhǎng)1月12日項(xiàng)目實(shí)拍）

比如100㎡的戶型，

就是60萬(wàn)到160萬(wàn)的總價(jià)差。

這才是市場(chǎng)真正會(huì)買單的地方，實(shí)惠，性價(jià)比，給人選擇你的理由。

當(dāng)然，咱們說(shuō)閱景臺(tái)的優(yōu)點(diǎn)也擺在那：

2.1的低容積率；板樓+專梯入戶；雙名校配置；加上越秀國(guó)企的交付確定性。

但短板也客觀存在：

岑村機(jī)場(chǎng)噪音；19號(hào)線兌現(xiàn)周期；工業(yè)園配套仍需時(shí)間。

（校長(zhǎng)1月12日項(xiàng)目實(shí)拍）

這些問(wèn)題，不會(huì)因?yàn)槎▋r(jià)自信而消失，這就值得讓更多的購(gòu)房者好好思量了。

所以結(jié)論其實(shí)很明顯了。

閱璟臺(tái)如果想賣得動(dòng)，

就別再玩“心理預(yù)期管理”那一套。

5萬(wàn)到5萬(wàn)5，是順應(yīng)市場(chǎng)；

5萬(wàn)左右，是穩(wěn)妥解法。

市場(chǎng)已經(jīng)給過(guò)越秀一次教訓(xùn)了。

這一次，是選擇聽(tīng)，

還是再試一次運(yùn)氣。我們拭目以待。