最近，房地產(chǎn)政策的工具箱里有個(gè)新的情況，在繼續(xù)支持合理住房需求的同時(shí)，重點(diǎn)要穩(wěn)住房地產(chǎn)企業(yè)，保證行業(yè)的基本盤。用一個(gè)詞來(lái)概括，就是“保護(hù)房企主體”。

先來(lái)看看近期一些具體的政策風(fēng)向：

• 貸款期限大幅放寬。對(duì)于納入融資協(xié)調(diào)機(jī)制白名單的房地產(chǎn)項(xiàng)目，符合條件的貸款，傳出現(xiàn)在可以在原銀行展期最長(zhǎng)至5年，這比以前允許的期限長(zhǎng)了不少，給項(xiàng)目更多資金周轉(zhuǎn)和恢復(fù)的時(shí)間。
• 融資擔(dān)保支持有望擴(kuò)大。市場(chǎng)有消息稱，此前給房企發(fā)債提供擔(dān)保的支持機(jī)制，或許會(huì)進(jìn)一步拓展至更寬泛的金融體系當(dāng)中，并且每個(gè)省份大概會(huì)有一到兩家擔(dān)保機(jī)構(gòu)參與，這么做意在拓寬房企的融資渠道，以此讓市場(chǎng)信心得以提升。
• 抵押物范圍或會(huì)變寬。考慮到要幫房企盤活資產(chǎn)，政策方面正琢磨把酒店、辦公樓、租賃住房、車位等更多類別的資產(chǎn)納入可接受的抵押物范圍之中，這于企業(yè)獲取更多流動(dòng)性是有幫助的。
• 官方明確支持房企融資。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部明確表示，要發(fā)揮好房地產(chǎn)融資“白名單”制度作用，支持房企合理的融資需求。同時(shí)，金融監(jiān)管部門也強(qiáng)調(diào)要推動(dòng)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制常態(tài)化運(yùn)行。

那為啥現(xiàn)在政策這么強(qiáng)調(diào)“保主體”？可不是要去替代刺激需求啥的，而是基于現(xiàn)實(shí)的緊迫考量。

近期A股上市房企業(yè)績(jī)預(yù)告顯示，很多企業(yè)還在虧損的坑里掙扎，有的甚至都快到“資不抵債”的地步了。這可不只是幾家企業(yè)經(jīng)營(yíng)不好的問題，這意味著整個(gè)行業(yè)的現(xiàn)金流還有信用體系都承受著很大壓力。要是一大批房企一塊兒倒下，那帶來(lái)的就是項(xiàng)目全都停工、沒法交房、社會(huì)信心崩潰的連鎖反應(yīng)。

因此，穩(wěn)住企業(yè)，是保障交付、穩(wěn)定行業(yè)預(yù)期、防止風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散的基礎(chǔ)。這好比先為失血過(guò)多的傷員輸血穩(wěn)住生命體征，再圖恢復(fù)健康。

那么這些政策具體起到什么作用？

舉例說(shuō)“白名單”制度。各地政府正在積極梳理房地產(chǎn)項(xiàng)目，將符合條件的納入“白名單”，并推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)對(duì)名單內(nèi)項(xiàng)目“應(yīng)貸盡貸”，加快審批和放款速度。

一些地方，像寶雞市，還出臺(tái)了特別細(xì)致的操作規(guī)則，把白名單項(xiàng)目的融資主辦銀行和預(yù)售資金監(jiān)管賬戶緊緊綁定，保證賣房收回來(lái)的錢，先用來(lái)搞本項(xiàng)目建設(shè)和還貸款，弄出個(gè)嚴(yán)格的資金閉環(huán)。

在更高的層面也明確提出，要推行“主辦銀行制”，并把它看作構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的三大基礎(chǔ)制度之一。

這是什么意思呢？簡(jiǎn)單說(shuō)，就是給一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目確定一家主要的負(fù)責(zé)銀行，項(xiàng)目所有的開發(fā)、銷售回款資金都納入這家銀行的封閉管理，專款專用，專門用于保交樓。

這么做，能有效避免房地產(chǎn)企業(yè)出問題的時(shí)候，好幾家銀行搶著凍結(jié)賬戶、抽走貸款的混亂情況，給項(xiàng)目留出能活下去的喘氣機(jī)會(huì)。

數(shù)據(jù)顯示，通過(guò)類似機(jī)制，已累計(jì)投放了超過(guò)7萬(wàn)億元的貸款，支持了近2000萬(wàn)套住房的建設(shè)交付。

這些政策能起到多大作用？

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，它們首先就是“止血”和“輸氧”，給市場(chǎng)爭(zhēng)取寶貴的企穩(wěn)時(shí)間。這里面，財(cái)務(wù)比較穩(wěn)健、項(xiàng)目資質(zhì)比較好的企業(yè)，尤其是央國(guó)企，可能會(huì)更快、更充分地感受到政策帶來(lái)的暖意。但根本的恢復(fù)，最終仍有賴于市場(chǎng)銷售的實(shí)質(zhì)性回暖。政策是在搭建防護(hù)網(wǎng)，并為行業(yè)向現(xiàn)房銷售、開發(fā)融資新模式轉(zhuǎn)型鋪路。

大體上來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在“保主體”的政策不是要再走老路，而是在市場(chǎng)調(diào)整的時(shí)候守住安全的底線，給轉(zhuǎn)型升級(jí)爭(zhēng)取空間、創(chuàng)造條件。

對(duì)于普通的購(gòu)房者來(lái)講，一個(gè)更穩(wěn)定、房屋交付更有保障的市場(chǎng)環(huán)境，可能比短期內(nèi)的價(jià)格變化更重要，畢竟，行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，關(guān)系著千千萬(wàn)萬(wàn)家庭的安居大事。