去年5月28日發(fā)出的《深圳市配售型保障性住房管理辦法》征求意見稿，在今天正式落定發(fā)布（以下簡稱《辦法》），將于今年3月1日起施行。

和去年5.28的征求意見稿比對了一下，基本都一致，之前的梳理與分析可以回翻我當(dāng)時(shí)的文章《》?？紤]到許多小伙伴對這個(gè)應(yīng)該都忘記了，這里我們還是先挑重點(diǎn)梳理一下，和以前重疊的我就少寫點(diǎn)，最后我談下我的看法。大家想看全文，可以點(diǎn)擊下方這個(gè)鏈接：

https://www.sz.gov.cn/gkmlpt/content/12/12616/post_12616082.html#749

1）現(xiàn)房配售。原來說過，配售房和之前的人才房、安居房不一樣，要求獨(dú)立占地、現(xiàn)房銷售，這會(huì)對其供應(yīng)能力形成強(qiáng)約束，簡言之就是項(xiàng)目不會(huì)有像人才房、安居房那么多、那么快，進(jìn)而對商品房市場的沖擊就會(huì)大大減小。

2）定價(jià)原則。考慮的有點(diǎn)多，主要是成本+合理利潤，我還是認(rèn)為可以理解為“微利房”，不賺錢但也不能虧錢。這里還強(qiáng)調(diào)考慮了“住房供需關(guān)系”，這一點(diǎn)很重要，我理解官方這個(gè)意思是在暗示：市場不應(yīng)期待配售房定價(jià)特別低，因?yàn)槟菢訉?huì)對本已低迷的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生過大的沖擊。之前的人才房大量入市，對剛需盤產(chǎn)生的重大沖擊是一個(gè)考慮因素。所以，我認(rèn)為，配售房的定價(jià)最終可能和安居房大致相若，比先前市場期待的3-4折為高。

3）申請條件。還是記得那個(gè)大公式：深戶+5年社保（人才引進(jìn)放寬到3年）+3年未分割住房記錄+未享受過住房補(bǔ)貼+單身年滿35歲+有可能按隊(duì)列放寬?；旧虾椭暗娜愖》慷疾畈欢啵兴艑挘ㄗ》糠指钣涗浻蓚鹘y(tǒng)的5年變?yōu)?年）。單身年滿35歲是一直以來的要求，這個(gè)其實(shí)要求有些高，我后臺(tái)接獲到的粉絲咨詢，好幾個(gè)都是連30歲都不到。好一點(diǎn)的是，政策行文中留了口子：主管部門可以結(jié)合項(xiàng)目情況，“調(diào)整申請人年齡和社會(huì)保險(xiǎn)繳納年限、共同申請人戶籍等申請條件”。比如有的項(xiàng)目地段太偏，政策有大幅放寬的基礎(chǔ)，也可以放寬。

注意：申請條件里最重要的一點(diǎn)，是沒有寫到的，我在下面說。

4）封閉管理。注意第17條、第20條的表達(dá)：配售房實(shí)施嚴(yán)格“封閉管理”，終生不能變更為“商品房”。配售房的房產(chǎn)證上會(huì)載明為配售型保障房性住房，并且“根據(jù)配售型保障性住房相關(guān)規(guī)定實(shí)施封閉管理，不得上市交易”。結(jié)合上下文，這里的“市”，指的是“商品房市場”，并非是完全拒絕交易，只是不能“轉(zhuǎn)紅”。

5）封閉流轉(zhuǎn)。我前文重點(diǎn)講了這個(gè)，封閉≠不流轉(zhuǎn)，之前市場一聽到“封閉”兩個(gè)字就直接理解為“終生要拿在手上不能賣”，不是那個(gè)意思，這實(shí)際上是一個(gè)“防火墻市場”，在防火墻內(nèi)照樣買賣。第22條講了三個(gè)重點(diǎn)：其一，簽合同滿3年可以申請賣出，但須向主管部門申請。其二，轉(zhuǎn)讓價(jià)格由買賣雙方“協(xié)商確定”，這是最重要的一個(gè)表述。價(jià)格的形成機(jī)制最重要，可以賣給誰、可以賣多少錢，只要不是官定，就會(huì)隨行就市，不管是在商品房市場還是在“防火墻市場”，都一樣。這是和廣州最不同的一點(diǎn)，廣州規(guī)定了只能政府回購、并且只能按殘值模式回購。深圳在這一點(diǎn)上，我認(rèn)為做得非常人性化。不能說人家只是為了自住買了房，以后就只能虧錢才能賣出去，但你不能多賺。這就是其三，政策留了口子，主管部門有權(quán)限制轉(zhuǎn)讓價(jià)格。通篇看下來，我認(rèn)為深圳這樣的設(shè)計(jì)要更為合理。

6）回購。深圳也有回購，回購價(jià)格公式和廣州一樣，就是打折賣回給政府。回購價(jià)格=原購買價(jià)格×（1-年折舊系數(shù)×建筑物已使用年限）。這個(gè)不用看，買家不會(huì)選擇。

大致的重點(diǎn)就是以上這些，下面我談下我的看法。

整體就一句話：深圳依然處在2022年底以來最為積極的保障房建設(shè)通道中，未來的2-3年依然是深圳剛需/年輕人很好的置業(yè)窗口期，有可能是最后的窗口期。（這里的剛需指的主要是工薪階層、以年輕人為代表）。

自2022年底以來，伴隨著房地產(chǎn)價(jià)格的一路下跌，深圳開啟了以人才房、安居房、共有產(chǎn)權(quán)房為代表的可售類保障房“大躍進(jìn)”時(shí)代。很多在這個(gè)期間買了保障房的童鞋（尤以人才房為多），認(rèn)為買虧了。一方面是房價(jià)下跌，另一方面是未來要補(bǔ)差價(jià)。

但我個(gè)人依然是堅(jiān)持上述觀點(diǎn)，如果你看好深圳愿意久居深圳，那么你應(yīng)該買這類有安全墊的房產(chǎn)，的確房價(jià)都在跌，但是別人跌了4成只是到了你的成本而已，在比較的時(shí)候要注意這一點(diǎn)。

為什么我還堅(jiān)持這個(gè)看法，以及為什么說未來的2-3年是年輕人最好的窗口期，闡述起來，有三個(gè)方面。

第一，所有類型的保障房都還沒有收入財(cái)產(chǎn)限制?；氐轿疑厦尜u的關(guān)子，申請條件里最重要的一點(diǎn)是沒有說的，是什么？就是沒有收入限制、沒有財(cái)產(chǎn)限制，這是市場主流觀點(diǎn)嚴(yán)重忽視的地方。在官方一開始推14號(hào)文配售房建設(shè)時(shí)（以及深圳2018年年開始推二次房改時(shí)），市場上鋪天蓋地的解讀是：效仿新加坡“組屋”制度。但是我們的可售類保障房和新加坡組屋制度、香港公屋制度最根本的不同在哪里？就在這里，無論是新加坡還是香港，都會(huì)要求兩點(diǎn)：你的收入不能高于某一個(gè)數(shù)字、你的家庭財(cái)產(chǎn)不能高于某一個(gè)數(shù)字（有的家庭收入是少，但是財(cái)產(chǎn)多，比如私家車、珠寶黃金、古玩字畫等等）。

但是，我們沒有收入劃線！也沒有財(cái)產(chǎn)劃線！或者說，還沒有（以為14號(hào)文里提出了要有收入劃線）。在歷史上，深圳可不是這樣，10幾年前，深圳在推經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)，就已經(jīng)明令列出了收入、財(cái)產(chǎn)雙劃線，現(xiàn)在在公租房配租中也有這樣的要求。

我的意思很明顯，今天的可售類保障房，是歷史上最為寬松的條件。擱在哪一個(gè)時(shí)代，可能很多人真的連資格都不會(huì)有，更遑論來談?wù)撡I了之后未來的價(jià)格漲跌了。

第二，事情會(huì)一直這樣嗎？我們今天看到的，之前的人才房、安居房、共有產(chǎn)權(quán)房累計(jì)建設(shè)的有10來萬套，配售房目前看起來是1萬多套，就這些家底，都沒有收入財(cái)產(chǎn)限制。但是情況未必會(huì)一直這樣下去，看官方的這份文件，留了口子，在第11條第（五）款，未來有可能設(shè)置收入財(cái)產(chǎn)限額。

這不是最重要的，讓我提醒一句：假如，假如突然有一天，出現(xiàn)了一個(gè)配售類保障房的丑聞，官方會(huì)做什么？這種事司空見慣，深圳歷史上出現(xiàn)過“開奔馳寶馬申請經(jīng)濟(jì)適用房”的情況，老登們應(yīng)該有印象。而現(xiàn)在的保障房不設(shè)限，我好幾次開玩笑說：反正現(xiàn)在房價(jià)也不漲了，那我把房子一賣，銀行凈存款大幾百萬，等滿了3年我去申請買這種配售保障房住它一輩子，有問題嗎？完全合規(guī)。有沒有可能出現(xiàn)：“存款500萬，家住保障房”的現(xiàn)象，你們說？

只需要一例，只需要一例，就立即會(huì)引發(fā)全社會(huì)關(guān)于“保障房到底在保障誰”的道義質(zhì)問。然后，官方必然會(huì)被迫重訂規(guī)則，加入收入與財(cái)產(chǎn)劃線，這是用腳趾頭都能想明白的事。

那個(gè)時(shí)候，現(xiàn)在在計(jì)算將來賺不賺錢的大批買家可能根本沒有資格（事實(shí)上，推行收入與財(cái)產(chǎn)劃線才是正確的，任何時(shí)候推市場都不會(huì)反對，商品房業(yè)主更歡迎，因?yàn)閷ι唐贩康臎_擊更小了）。

第三，可售類保障房供應(yīng)洪峰已過。2022年以來，深圳人才房、安居房、共有產(chǎn)權(quán)房三類住房輪番推出，加起來大約有5萬套之巨，足足相當(dāng)于深圳新建商品房2年左右的成交量。這是深圳建市40多年以來最為激進(jìn)的可售類保障房建設(shè)高潮，創(chuàng)下了歷史上最大的可售類保障房供應(yīng)洪峰（還不加租賃類保障房）。同時(shí)，可售類保障房的巨量供應(yīng)也顯著分流了深圳的剛需盤市場，進(jìn)一步加劇了深圳房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整烈度。

但配售保障房不會(huì)再有這樣的可能。背后有有很多原因，比如配售保障房要求獨(dú)立占地、現(xiàn)房配售，這會(huì)影響它的供應(yīng)速度、供應(yīng)規(guī)模。再如政府財(cái)力的挑戰(zhàn)，深圳的確有錢，但是隨著保障房越建越多，政府的財(cái)政挑戰(zhàn)也會(huì)隨之增加，疊加現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，不會(huì)不影響政府的投資能力。再如官方對市場環(huán)境的顧慮，如今深圳整體房價(jià)已經(jīng)下跌了4成左右，宏觀要求是“止跌回穩(wěn)”，如果要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，縮減各類新房供應(yīng)是必然動(dòng)作……

以上這些現(xiàn)實(shí)，共同指向了一個(gè)結(jié)果：深圳可售類保障房的供應(yīng)洪峰已過。再想像2022-2023年那樣，遍及各區(qū)、多達(dá)幾十個(gè)可售類保障房供你挑選的情景不會(huì)再有。配售類保障房的建設(shè)速度和供應(yīng)速度，每年都可能只在低個(gè)位數(shù)徘徊——到現(xiàn)在為止，官方公開信息能夠滿足入市條件的，也還是那個(gè)位處羅湖二線插花地的悅峰尊府，像之前那樣好幾個(gè)一起推的盛況不再有了。

這意味著，剛需階層在接下來的時(shí)間里，可選擇空間會(huì)大為收窄。

之所以說未來的2-3年還是一個(gè)很好的、可能是最后的窗口期，一方面是現(xiàn)有安居房還有不少在賣，2026年會(huì)是一個(gè)人才房、安居房、配售房三類住房齊推的局面，市場還是有的選；另一方面是，現(xiàn)在保障房還處在熱潮期，沒有什么“丑聞”出現(xiàn)，房子也都不怎么好賣，甚至經(jīng)常出現(xiàn)保障房和商品房搶客，所以官方也還不至于那么急的去搞什么收入財(cái)產(chǎn)劃線。但往后看，很難說，隨著保障房越建越少，在售的逐步清盤，未來的大方向不排除通過收入財(cái)產(chǎn)劃線進(jìn)行客群調(diào)整。

這是我認(rèn)為滿足條件的剛需階層，去看待保障房應(yīng)該選取的另一個(gè)視角，不要單純沉浸于房價(jià)波動(dòng)的視角里——這類房產(chǎn)本身也不是指向價(jià)格波動(dòng)的。立足于這個(gè)視角，去思考家庭未來與深圳這座城市的綁定關(guān)系，可能做的決定會(huì)更加長遠(yuǎn)。

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