目前就關注住房按揭貸款利率的財政貼息政策出臺，直接決定房價的急速大幅上漲

文\丁彥皓-可信財商

一、資產(chǎn)價格的運行帶有情緒，極易癲狂與悲觀，從而導致在極端行情下市場公允出清機制的徹底失效，形成資產(chǎn)價格暴漲暴跌，最終引爆金融危機

經(jīng)濟學領域有個共識，即十次金融危機九次爆發(fā)于房地產(chǎn)，房地產(chǎn)能夠成為金融危機爆發(fā)根源的關鍵更多是受市場情緒的放大與其本就是貨幣流入載體的特征所決定

其實，嚴格意義來講，資產(chǎn)價格的運行并非西方經(jīng)濟學所說的公允出清，而是更多的帶有情緒，極易癲狂與悲觀，從而導致在極端行情下市場公允出清機制的徹底失效，形成資產(chǎn)價格暴漲暴跌，最終引爆金融危機

1929年，導致美國經(jīng)濟危機失控的關鍵是未有明確的監(jiān)管機構，基于此，1934年，美國汲取經(jīng)驗成立了證券交易委員會（SEC）

2015年，A股股災爆發(fā)后，整個股價走勢徹底失控，中國政府順勢成立國家隊，通過國家掌控資本下場反向交易的形式穩(wěn)定市場情緒與資產(chǎn)價格走勢，杜絕股價暴跌形成的恐慌性群體踩踏

在資產(chǎn)價格暴漲暴跌時，人性的本能缺陷會被呈指數(shù)級放大，最終加劇資產(chǎn)價格的波動

這一輪中國房地產(chǎn)市場低迷就是多項因素共同決定所致，理論上2021年就應該進入上行期，但是恰逢美聯(lián)儲貨幣政策收緊，中國為了杜絕社會財富被美聯(lián)儲加息所收割而刻意人為打壓房價

但是顯然打壓過度，導致整個房地產(chǎn)行業(yè)徹底休克外，這一輪低谷期持續(xù)時間過長也最終讓房地產(chǎn)行業(yè)的基本面發(fā)生了根本性的變化，呈現(xiàn)了“結構化”的特征，只有少數(shù)地區(qū)的基本面持續(xù)大幅提升，而太多的地區(qū)持續(xù)走衰

二、目前國家急需人為大幅推高房價

但是，目前國家急需人為大幅推高房價，不得不持續(xù)出臺鼓勵政策，即

1、 國家急需擴張社會資產(chǎn)負債表，鼓勵社會消費，推動經(jīng)濟發(fā)展與迭代高科技產(chǎn)業(yè)，搶奪第四次工業(yè)革命的主導權與紅利分配比例

2、 國家急需通過土地財政將166萬億社會存款收歸地方政府，化解債務，以釋放前期積累的巨額債務對地方政府經(jīng)濟帶動效用的掣肘

3、 國家急需將積累在開發(fā)商手中的存量資產(chǎn)與債務轉移給社會，化解潛在的金融危機與社會資源浪費

事實目前中國急需對過去20年發(fā)展的債務沉淀實施出清，200萬億的地方政府與開發(fā)商債務已經(jīng)嚴重的拖累了中國經(jīng)濟發(fā)展的潛力

但是如此規(guī)模的債務化解如果全憑印貨幣稀釋，最終會形成惡性通脹與嚴重的資產(chǎn)泡沫，不得已只能向166萬億的社會居民存款轉移，讓其高位接盤

而讓這166萬億的社會居民存款樂于主動接盤，且在行情“結構化”的時代有效的化解前期積累的200萬億債務必須基于兩點，即

1、 人為急速拉高房價，形成賺錢效應，逆轉社會對房地產(chǎn)的悲觀預期，吸引社會資本規(guī)?；挠咳?/p>

2、 為了杜絕資產(chǎn)泡沫的形成與金融風險，房價急速上漲必須基于基本面的提升，但是在行情“結構化”的背景下，能夠人為大幅拉高房價，且無法形成風險的區(qū)域極其聚集

為了化解巨額地方政府與開發(fā)商債務，只能對具有基本面支撐地區(qū)的房價暴力拉升，使其遠離基本面，然后再次人為鎖死市場，通過發(fā)展的紅利來填補房價與基本面之間的“泡沫”，有效的杜絕資產(chǎn)泡沫，即通過騰挪未來的收益來解決前期發(fā)展的債務沉淀

三、房價就是貨幣化的產(chǎn)物，目前能做的就是就是通過房貸利息財政貼息來降低購房者的按揭貸款成本，鼓勵社會居民存款進入房地產(chǎn)市場，集體推高房價，形成賺錢效應

理論上，能出的政策大體已經(jīng)出完，目前能做的就是就是通過房貸利息財政貼息來降低購房者的按揭貸款成本，鼓勵社會居民存款進入房地產(chǎn)市場，集體推高房價，形成賺錢效應

嚴格意義來講，房價就是貨幣化的產(chǎn)物，即只要投入足夠多的貨幣，房價自然會呈現(xiàn)水漲船高的態(tài)勢

尤其這一輪房地產(chǎn)受各類不利因素的沖擊，現(xiàn)已休克，要想將其從低谷沉淪期拉至上行期，必須大規(guī)模的注入增量貨幣

只是國家為了防范金融風險，人為拉升的房價必須要有持續(xù)提升的基本面做支撐，即使暫時房價遠離基本面，形成高估，也能夠通過人為“鎖盤”，通過未來的發(fā)展紅利化解已形成的泡沫，杜絕資產(chǎn)泡沫對經(jīng)濟形成沖擊

四、上海一帶必然會成為這一輪，即第四輪房地產(chǎn)行情紅利的最大獲益點

決定房價基本面的因素有三，即

1、 所在地區(qū)的產(chǎn)業(yè)附加值

2、 人口與資本的凈流入

3、 基礎設施建設提升的規(guī)模

目前中國經(jīng)濟的增量產(chǎn)出主要基于高科技產(chǎn)業(yè)，而高科技產(chǎn)業(yè)最大的特征就是“聚集”，即高科技產(chǎn)業(yè)集群聚集在少數(shù)地區(qū)與紅利分配聚集在少數(shù)群體的手中

事實目前中國的高科技產(chǎn)業(yè)主要聚集在上海與深圳一帶，且正在呈現(xiàn)越來越聚集的態(tài)勢

這就意味著，真正房地產(chǎn)基本面提升的地區(qū)也就是上海與深圳一帶，中西部少數(shù)核心城市的基本面還能夠受當?shù)厝丝谂c資本的凈流入維系，不至于下滑，但提升的空間極其有限，其他地區(qū)的房地產(chǎn)基本面將會持續(xù)下滑，且永無回調的可能

準確的說，上海一帶就是上海以西、無錫以東、蘇州以南以及杭州以北，也就是說曾經(jīng)的吳越之地

目前這一地區(qū)的房價被嚴重低估，與各項指標倒數(shù)第一甘肅地級市的房價不相上下，但是基本面卻在持續(xù)大幅度提升，形成了“倒掛”，具有極大的估值套利空間

尤其這一地區(qū)還有三大優(yōu)勢，即

1、 可支配收入與社會居民存款位于國內(nèi)最前列，具有極大的購買潛力

2、 產(chǎn)業(yè)附加值高，且能夠可持續(xù)發(fā)展，確保社會居民收入的持續(xù)大幅提升

3、 人口與資本持續(xù)大幅凈流出，形成新的購買潛力，且這一趨勢還將維系很長的時間

也就是說，該地區(qū)不但聚集了大量的財富階層，而且這一群體的規(guī)模還在持續(xù)擴張與聚集

基于此，上海一帶必然會成為這一輪，即第四輪房地產(chǎn)行情紅利的最大獲益點，而目前國家能做到就是通過財政貼息住房按揭貸款的利息，通過規(guī)?；淖⑷朐隽揩@利，形成賺錢效應，人為推高房價

五、目前國家只有通過讓利的形式才能夠吸引社會資本規(guī)?；挠咳敕康禺a(chǎn)市場，急速大幅拉升房價

這一輪行情的另一特征是高價賣地，讓地方政府收攏社會財富以及形成賺錢效應，吸引社會資本盡快大規(guī)模的進入房地產(chǎn)市場，盤活存量，必須要全力急速大幅推高房價，提升單位面積的土地出讓收入

為了實現(xiàn)這一目標，國家必須推行三項政策，即

1、 加大杠桿比例，即降首付與提高公積金貸款比例

2、 大幅降息，降低購房者的成本

3、 財政貼息按揭住房貸款的利息

國家只有通過讓利的形式才能夠吸引社會資本規(guī)模化的涌入房地產(chǎn)市場，急速大幅拉升房價，而國家讓利主要來自于三部分，即

1、 通過銀行貸款的形式將存款人的利益讓渡給借款人

2、 財政貼息按揭住房貸款的利息讓全社會承擔部分購房成本

3、 人為拉高房價后，形成資產(chǎn)泡沫，收割接盤者的利益

但是，最終這一輪的發(fā)展紅利被兩撥人獲得，即

1、 地方政府通過土地財政與稅收成為這一輪房地產(chǎn)行情最大的獲益者，用高價賣地的收入化解前期積累的巨額債務以及推動當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展

2、 前期購房者通過高杠桿獲取房價上漲后的買賣價差收益

六、中國經(jīng)濟是基于房地產(chǎn)構建起來的，必須通過規(guī)?；脑隽控泿磐度?，人為推高房價，自然目前財政貼息住房按揭貸款的利息就顯得尤為關鍵

中國經(jīng)濟是基于房地產(chǎn)構建起來的，不但土地財政直接決定了地方政府的經(jīng)濟推動力，龐大的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈對經(jīng)濟具有直接的推動效應外，而且70%的社會居民財富是沉淀在房地產(chǎn)領域的

在這一背景下，房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟根本繞不開的一節(jié)，但是一直以來，房地產(chǎn)又是金融危機的最大載體，極易受市場情緒的影響導致資產(chǎn)價格暴漲，形成泡沫與金融風險，政府不得不周期性的打壓，形成明顯的人為與市場雙重共振后的行情波動，最終形成社會財富的再分配

之所以中國經(jīng)濟離不開房地產(chǎn)的關鍵有三，即

1、 房地產(chǎn)已經(jīng)淪為地方政府與社會再分配財富的一個通道，這是其他國家根本不具備的

2、 中國人口基數(shù)龐大，且依然具有極大的人口城市化與大城市潛力，這就意味著房地產(chǎn)還將能夠在未來很長一段時間繼續(xù)推動中國經(jīng)濟的發(fā)展

3、 70%的中國社會居民財富沉淀在房地產(chǎn)領域，直接決定了社會資產(chǎn)負債表，也就間接的決定了經(jīng)濟發(fā)展與高科技的迭代

事實這一輪房地產(chǎn)行情依然如此，政府必須通過高房價實現(xiàn)社會財富的再分配，通過土地財政回攏社會財富，轉移前期高速發(fā)展所積淀的巨額債務以及擴張社會資產(chǎn)負債表，推動經(jīng)濟發(fā)展與迭代高科技產(chǎn)業(yè)，搶奪第四次工業(yè)革命的主導權與獲得更大比例的紅利分配

基于此，必須通過規(guī)模化的增量貨幣投入，人為推高房價，自然目前財政貼息住房按揭貸款的利息就顯得尤為關鍵

七、張江長三角科技城是上海與浙江共建的一個經(jīng)濟特區(qū)，潛在發(fā)展空間無限，目前是最佳的投資點與布局時機

其實，決定產(chǎn)業(yè)遷移路徑的關鍵要素主要有兩條，即

1、市場演變路徑

2、國家的政策導向

但是國家的政策更多是圍著市場演變的基本路徑制定的，具有一致性，尤其投資獲利的關鍵是要對國家的產(chǎn)業(yè)政策深信不疑，對國家的產(chǎn)業(yè)政策持質疑態(tài)度或漠視，必然投資很難取得大成就

張江長三角科技城（簡稱科技城），位于上海西南部楓涇鎮(zhèn)與浙江東北部平湖市的交界處，地跨上海與浙江兩地，目前正處于一期啟動期

科技城由張江國家自主創(chuàng)新示范區(qū)管理委員會授權的張江楓涇科技園、張江平湖科技園共建

圖 張江長三角科技城區(qū)位圖

上海與浙江共建張江長三角科技城的關鍵是上?？晒┙o的土地有限，但又想尋求低成本的可持續(xù)發(fā)展，不愿讓其高房價將高附加值的產(chǎn)業(yè)與年輕人趕至其他地區(qū)

最后不得已讓浙江出地，上海出產(chǎn)業(yè)，共建張江長三角科技城，我本人已經(jīng)投資三套，約360萬，正在裝修，計劃用于出租，目前張江長三角科技城呈現(xiàn)八大特征，即

1、潛力無限，國家長三角一體化大戰(zhàn)略與浙江、上海共建等系列優(yōu)勢加持

2、直線距離上海僅300米

3、張江高附加值產(chǎn)業(yè)的密集涌入，具有高附加值產(chǎn)業(yè)加持的優(yōu)勢

4、緊鄰上海，但又處于杭州、寧波、蘇州、紹興等城市的最中心，尤其未來五條杭州灣跨海大橋都落腳該科技城，是個交流的必經(jīng)樞紐，具有城市協(xié)同效應

5、房價極低，目前僅為1萬左右，與社會平均接盤力6萬有5萬的差距

6、目前正處于行情的上升初期，且國家將首付款定為15%，能夠最大化的借助銀行杠桿

7、能夠立即賺錢，極具套利空間，周邊同級別樓盤房價為1.9萬，而該樓盤僅1萬，且還送車位，買到手就能讓首付款賺3倍

8、貼近投資超100億的樂高樂園，左邊地鐵，右邊學校，送車位

房地產(chǎn)的2008時刻再次到來，錯過2008年，不能再錯過2025年

只需10萬首付，就可以讓子女在上海獲得一席之地，直接決定家族的未來

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作者簡介：

丁彥皓 房地產(chǎn)經(jīng)濟學博士、應用經(jīng)濟學（投資學）博士后，專注資本市場，聚焦權益投資、資本運作、大宗期貨、期權以及宏觀經(jīng)濟等領域的研究與投資，關注國際關系、歷史、哲學與宗教