絲路軟件城，過(guò)去幾年西安樓市熱度最高的板塊之一。

這種熱度，以2020年初的土拍作為起點(diǎn)，一直延續(xù)了6年時(shí)間。

在這6年時(shí)間里，大牌房企集中進(jìn)駐的同時(shí)，產(chǎn)品也經(jīng)歷了多輪迭代。

雖然說(shuō)這兩年這個(gè)區(qū)域的熱度有所下降，但依然是西安城市發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域、熱點(diǎn)區(qū)域之一。

2026年，絲路軟件城在迎來(lái)多個(gè)純新盤(pán)入市潛在供應(yīng)的同時(shí)，將面臨的是區(qū)域內(nèi)二手房、灃東高新融合區(qū)的直面考驗(yàn)。

01

復(fù)盤(pán)2025，誰(shuí)賣(mài)的最好？

以西三環(huán)為界，絲路軟件城分為“軟東”和“軟西”。

很多購(gòu)房者經(jīng)常問(wèn)：“軟東”好還是“軟西”好？

實(shí)際上，這個(gè)問(wèn)題沒(méi)有答案。

因?yàn)?，這兩個(gè)細(xì)分區(qū)域的定位和功能不一樣，可以滿(mǎn)足的是不同喜好的人。

“軟東”，也就是之前的魚(yú)化片區(qū)，以居住生活功能為主，是一個(gè)更加純粹的生活區(qū)，區(qū)域內(nèi)的公園、學(xué)校等都已經(jīng)兌現(xiàn)，南飛鴻在這里有一個(gè)大商業(yè)在建。

“軟西”，也就是之前的軟件新城，是一個(gè)產(chǎn)城融合區(qū)域，既有產(chǎn)業(yè)，又有居住、教育等功能。?？低?、大華、華勤、浪潮、華為、易點(diǎn)天下、諾瓦科技、和利時(shí)等都位于這個(gè)區(qū)域。

所以說(shuō)，喜歡更純粹的居住生活區(qū)那就選“軟東”，喜歡產(chǎn)城融合風(fēng)格的就選“軟西”，沒(méi)有對(duì)錯(cuò)之分。

2025年，整個(gè)絲路軟件城共計(jì)迎來(lái)了5個(gè)純新盤(pán)入市銷(xiāo)售，分別為：綠城熙海棠、綠城錦海棠、綠城長(zhǎng)安玉華、邦泰觀宸高新、鐵建越秀高新璞悅。

從“海棠一章”月映海棠，到去年年底入市的長(zhǎng)安玉華，實(shí)際上是相當(dāng)于6個(gè)項(xiàng)目。再加上春風(fēng)心語(yǔ)、秋月苑，月就是說(shuō)綠城在絲路軟件城共計(jì)開(kāi)發(fā)了8個(gè)項(xiàng)目，真正的實(shí)現(xiàn)了“一個(gè)綠城，半個(gè)絲路軟件城”。

在絲路軟件城買(mǎi)房，綠城一定是繞不過(guò)去的！從100㎡以下的小戶(hù)型，到200㎡以上的大平層，綠城都可以滿(mǎn)足你。

邦泰則是新進(jìn)入西安的房企，2025年在絲路軟件城落地了兩個(gè)項(xiàng)目，其中年中已經(jīng)入市的邦泰觀宸高新，一亮相就以其會(huì)所、外立面、戶(hù)型設(shè)計(jì)、露臺(tái)等，成為一個(gè)標(biāo)桿作品。

從中指研究院發(fā)布的2025年西安商品住宅銷(xiāo)售額排行榜TOP20來(lái)看，2025年絲路軟件城賣(mài)的最好的三個(gè)項(xiàng)目是綠城錦海棠、天地源高新宸樾、綠城秋月苑，分別以19.8億元、17.2億元、16.9億元的銷(xiāo)售額位居西安全市第9、第11、第12。

土地市場(chǎng)方面，絲路軟件城從2020年到2024年均有溢價(jià)成交的地塊，但2025年則無(wú)溢價(jià)成交地塊，當(dāng)年成交的4宗住宅地塊均以底價(jià)成交。這一方面與目前的土地市場(chǎng)大環(huán)境有關(guān)，另一方面也與供應(yīng)的地塊中有城改開(kāi)發(fā)地塊有關(guān)。

當(dāng)然，2025年絲路軟件城發(fā)展的遺憾是，大家期待的高新蘇寧廣場(chǎng)，依然處于停工之中。從目前來(lái)看，這個(gè)項(xiàng)目只能等待其它企業(yè)來(lái)接手了。

02

2026潛在供應(yīng)：2大純新盤(pán)，2大豪宅

站在2026年來(lái)看，絲路軟件城新房市場(chǎng)的潛在供應(yīng)，主要包括兩大豪宅項(xiàng)目、兩大純新盤(pán)項(xiàng)目。

兩大豪宅項(xiàng)目，一個(gè)是2025年底入市銷(xiāo)售的綠城長(zhǎng)安玉華，一個(gè)是上周剛剛開(kāi)盤(pán)的金茂璞逸高新，這兩個(gè)項(xiàng)目均位于“軟東”，距離只有約1000米。

綠城長(zhǎng)安玉華，約143-285㎡的大平層，備案價(jià)在3萬(wàn)元/㎡左右，12棟樓中143產(chǎn)品只有4棟樓，2/3的產(chǎn)品是185㎡起步，這個(gè)項(xiàng)目的285產(chǎn)品采用的是“純鋼結(jié)構(gòu)”，其所帶來(lái)的環(huán)幕視野是其它項(xiàng)目不具備的。

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金茂璞逸高新，約212㎡起步的精裝科技住宅，最大的面積做到了約340㎡，大戶(hù)型備案價(jià)超過(guò)了4萬(wàn)元/㎡！在高門(mén)檻之下，該項(xiàng)目上周末首開(kāi)去化率高達(dá)88%，可以看出高凈值家庭屬于項(xiàng)目的認(rèn)可度。

除了上述兩個(gè)項(xiàng)目之外，2026年絲路軟件城還將迎來(lái)兩個(gè)純新盤(pán)，一個(gè)是邦泰觀云攬玥府，一個(gè)是天地源云和錦上。

這兩個(gè)項(xiàng)目都在“軟西”，相距約1800米。

其中，邦泰觀云攬玥府在保利云谷天匯的西側(cè)，是去年6月份摘得的64畝地塊，容積率2.5，樓面地價(jià)10282.09元/㎡。這個(gè)項(xiàng)目即將亮相，打造的是建面約130-180㎡的產(chǎn)品。

天地源云和錦上的位置在天地源云水天境西側(cè)、保利天匯東側(cè)，占地125畝，容積率2.3，樓面地價(jià)10481元/㎡。這個(gè)項(xiàng)目的占地面積，應(yīng)該是目前整個(gè)高新區(qū)在售、待售項(xiàng)目中最大的！據(jù)悉其產(chǎn)品面積段為約125-180㎡。

當(dāng)然，上述只是公開(kāi)信息中已知的2026年絲路軟件城區(qū)域新房市場(chǎng)潛在供應(yīng)量，肯定還有一些未知的，以及2026年供地、2026年入市銷(xiāo)售的。

實(shí)際上，對(duì)于目前的絲路軟件城新房市場(chǎng)來(lái)講，其面臨的競(jìng)爭(zhēng)一方面來(lái)自于區(qū)域內(nèi)的二手房市場(chǎng)，另一方面來(lái)自于灃東高新融合區(qū)。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)講，當(dāng)絲路軟件城的二手房?jī)r(jià)格、灃東高新融合區(qū)的新房?jī)r(jià)格與絲路軟件城的新房?jī)r(jià)格相差不大的時(shí)候，大家肯定選絲路軟件城的新房。

而當(dāng)價(jià)差比較大的時(shí)候，必然會(huì)給區(qū)域內(nèi)的新房帶來(lái)一定的壓力。

前幾天，灃東高新融合區(qū)已經(jīng)有項(xiàng)目推出了1.15萬(wàn)元/㎡左右的特價(jià)房，距離幾百米，房?jī)r(jià)相差萬(wàn)元，必然會(huì)對(duì)軟件新城的新房市場(chǎng)帶來(lái)沖擊。

接下來(lái)，就看如何應(yīng)對(duì)了。