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一夜之間，房地產(chǎn)又開始沸騰了！

以北京為例，剛出臺(tái)五環(huán)外不限購(gòu)政策，通州區(qū)改善型項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)量?jī)芍軆?nèi)就飆升 68%，一些大戶型項(xiàng)目到訪量更是激增 150%，

再看看上海，新政后外環(huán)外改善型住宅看房量環(huán)比增長(zhǎng) 40%，120 - 144 平方米戶型咨詢量占比提升至 35%。

打開朋友圈、刷視頻，各地“回暖”的消息鋪天蓋地：

有的說二手房加價(jià)成交，有的曬出某樓盤日售百套的戰(zhàn)績(jī)，還有人發(fā)圖，一排排人擠在售樓處門口像回到了2016年。

一時(shí)間很多人都看懵了，這樓市是要起飛了嗎？

還是……又一波“制造熱度、割韭菜”的老戲碼？

今天我們就一口氣說清楚：這輪樓市“突然沸騰”到底是機(jī)會(huì)，還是陷阱？

01

先別激動(dòng)，這一波“熱鬧”是怎么來的？

實(shí)話實(shí)說，這波熱度不是憑空冒出來的，而是政策在后面“推了一把”。

最近一個(gè)月樓市政策的確密集出招：

有些城市的限購(gòu)松了，比如鄭州、蘇州部分區(qū)域試探放開；北京、上海等一線城市率先對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了松綁；

首付門檻也在降低，有的地方二套房直接按照首套執(zhí)行；

房貸利率更低了，杭州有銀行首套能做到3.55%，全國(guó)70城里有24個(gè)城市房貸利率低于4%

公積金政策也在優(yōu)化：比如蘇州、上海等地推出 “提貸并舉” 措施，允許繳存人提取公積金支付首付款的同時(shí)申請(qǐng)貸款，且不影響貸款額度計(jì)算。

上海更針對(duì)綠色建筑住房實(shí)施公積金貸款額度上浮 15% 的激勵(lì)政策，多子女家庭首套貸款額度最高可達(dá) 216 萬元，較此前提升 12.5%。

還有，上海率先取消首套與二套住房利率差異化限制，由銀行根據(jù)客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況自主定價(jià)

再加上個(gè)別城市房企“變臉”：之前是送家電、送車位、送裝修，現(xiàn)在開始漲價(jià)、停折扣了。

有樓盤一周訪客翻倍，置業(yè)顧問也不急著回你微信了，語氣里還帶點(diǎn)傲嬌。

這些消息疊加到一起，一傳十十傳百，情緒一下子被點(diǎn)燃了。

但你要問：這是真回暖嗎？

我只能說不一定。

02

二手房動(dòng)靜更大，但別只看表面

一手房“熱”的背后，其實(shí)更值得注意的是，二手房市場(chǎng)最近也開始“動(dòng)”了。

去年有個(gè)朋友掛牌賣房，賣了兩個(gè)多月，連個(gè)看的人都沒有，

最近突然來了五組人看房，價(jià)格一點(diǎn)不變，立馬就成交了。

中介都樂了，說最近問房子的明顯多了，朋友圈一連發(fā)了好幾條“成交喜報(bào)”。

某些核心板塊的掛牌量，還真在下降。

中介平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，上海二手房掛牌量已連續(xù)9個(gè)月下降，還有的中介統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)說掛牌量降了30%–50%。

但這就說明市場(chǎng)真復(fù)蘇了嗎？

還早！

你去看看那些能加價(jià)成交的，清一色都是優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、地鐵口、樓層好的優(yōu)質(zhì)房源。

普通戶型、位置偏一點(diǎn)的，照樣沒人問。

所以說這輪熱度是“結(jié)構(gòu)性”的，是局部熱，不是全面開花。

03

群體心態(tài)正在裂變：有人怕錯(cuò)過，有人怕被割

最有意思的莫過于不同人群的反應(yīng)。

有的人一看到熱搜就慌了，生怕再不出手就要漲上天；

還有的人看完后也只是冷冷一句：又想收割我？沒門。

和過去“閉眼買”不同，現(xiàn)在買房的人真的越來越“理性”。

他們不再跟著市場(chǎng)跑，更不像以前被銷售牽著鼻子走，

而是主動(dòng)查政策、比利率、算租售比，有的甚至買之前還得開個(gè)家庭會(huì)議，一家人圍坐起來商討該不該買。

有人更直接：“我不是不買房，我只是等它再跌一點(diǎn)�！�

這種“等等黨”越來越多，說明市場(chǎng)的情緒已經(jīng)從盲目沖動(dòng)，轉(zhuǎn)向冷靜觀察。

04

城市之間，冷熱分化越來越明顯

打開視頻平臺(tái)，搜索“樓市”，彈出來的消息，不是“某樓盤一天賣出百套！”“高端盤全部清盤！”，就是“2026年房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已至！”

可見，這輪“回暖”，也有媒體和短視頻的推波助瀾。

然而，除了幾個(gè)買家擔(dān)憂又要上漲以外，冷靜的看客卻更清晰里面的邏輯，

這些內(nèi)容很多都是局部現(xiàn)象，不能代表全國(guó)。

說到底現(xiàn)在的樓市除了一線和強(qiáng)二線在“冒點(diǎn)泡”，三四線和縣城依舊冷得很。

你去北京、上�？纯�，核心區(qū)的好地段，確實(shí)有回暖跡象，有的區(qū)域價(jià)格不跌反漲，

杭州、成都某些新盤，甚至出現(xiàn)了排隊(duì)認(rèn)籌。

但你要換個(gè)視角去看看小城市、地級(jí)市：

售樓處冷冷清清，廣告打得震天響，結(jié)果一個(gè)月賣不了幾套房。

中介都快改行送外賣了。

所以別被“全國(guó)熱”的表象帶偏了節(jié)奏。

你得分城市、分板塊去看，不能一刀切。

05

買還是不買？就看你心里這三點(diǎn)能不能說清楚

現(xiàn)在這局面是不是該買房？這個(gè)沒有標(biāo)準(zhǔn)答案，你得看個(gè)人情況，買之前建議你先問自己三個(gè)問題：

第一，你買房是為了住，還是為了投資？

第二，你的收入穩(wěn)定嗎？能不能扛得住房貸？

第三，接下來的3–5年你的家庭會(huì)不會(huì)發(fā)生變化？比如換工作、生孩子、置換？

如果你收入穩(wěn)定，扛得住房貸，又是剛需自住，找到了合適的，就沒必要拖，現(xiàn)在也是個(gè)窗口期。

但如果你買的目的是賭它漲，還是勸你該醒醒了，以后的市場(chǎng)或許還會(huì)漲漲跌跌，但我們普通人買的，是家，是安全感，而不是投機(jī)機(jī)會(huì)。

總結(jié)：這幾年樓市跌巖起伏，很多人你忙的很，但不管現(xiàn)在朋友圈或者熱搜都在怎么鼓吹，勸你還是不要頭腦發(fā)熱，回到自己的節(jié)奏，做理性選擇才更重要。

一句話，別被一夜之間的熱鬧沖昏頭腦，也別錯(cuò)過了真正適合自己的機(jī)會(huì)。

市場(chǎng)熱也好，涼也罷，你想清楚了嗎？你準(zhǔn)備好了嗎？這才是普通人應(yīng)對(duì)“回春樓市”最重要的一件事。