01

最高42.5%！悉尼房價中位數(shù)達$176萬，再創(chuàng)歷史新高

隨著悉尼房價屢創(chuàng)新高，購房者的置業(yè)地圖正發(fā)生深刻變化。在創(chuàng)紀錄的高價壓力下，部分地區(qū)憑借其獨特的價值優(yōu)勢脫穎而出，成為市場關注的焦點。

北海濱領跑漲勢，社區(qū)稀缺性成核心驅(qū)動力

位于悉尼北海濱的 Cammeray 成為本輪漲幅的領頭羊，過去 12 個月內(nèi)房價驚人地增長了 42.5%。

McGrath Crows Nest 的銷售代理 Trevor Richardson 指出，該地區(qū)長期備受追捧且開發(fā)項目稀少，在周邊地區(qū)紛紛進行rezoning的背景下，Cammeray 依然保持著純粹的社區(qū)氛圍，這種穩(wěn)定性對買家極具吸引力。

Domain 研究與經(jīng)濟主管 Nicola Powell 表示，2025 年三次降息有效支撐了這類房源緊俏地區(qū)的市場熱度。

她分析稱，Cammeray 去年僅有 54 筆交易，屬于典型的高價值小型區(qū)域，其中位價遠超悉尼整體水平。這里的買家多為資深的“大屋換小屋”或改善型家庭，對地段的忠誠度極高。

悉尼住宅中位價逼近176萬

根據(jù)周四發(fā)布的 Domain 房價報告，截至去年 12 月的三個月里，悉尼住宅中位價已攀升至近 176 萬澳元，季度漲幅達 2%，這意味著房主在短短三個月內(nèi)平均增值了約 3.4 萬澳幣。

與此同時，悉尼南部和西部也表現(xiàn)亮眼。Sans Souci 房價年增長 25.7%，而西部的 Green Valley 及其周邊的 Catherine Field、Austral 和 Hinchinbrook 漲幅均在 20% 左右。

Nicola Powell 指出，去年 10 月生效的“5%首付計劃”極大地推動了首次置業(yè)者的活躍度。

她進一步補充道，對于預算有限的家庭來說，Green Valley 等地約 120 萬澳元的價格區(qū)間更易負擔。

CompareClub 研究與洞察主管 Kate Browne 則認為，這種現(xiàn)象反映了悉尼房市的“雙速”特性：已入場者的資產(chǎn)正在節(jié)節(jié)攀升，而尚未入場的人則面臨日益增高的門檻，購房夢顯得愈發(fā)遙不可及。

剛需族被迫“向西看”，政府補貼成最后助推力

25 歲的 Bianca Knoechel 和伴侶 Jed Daisley 的經(jīng)歷縮影了當代購房者的無奈。

由于最初鎖定的 Strathfield 和 Burwood 地區(qū)房價遠超預算，他們被迫將搜尋范圍轉(zhuǎn)向負擔能力更好的 Liverpool 和 Glenfield 地區(qū)。

Bianca 計劃使用聯(lián)邦政府的“共享產(chǎn)權置業(yè)計劃”（Help to Buy Scheme）。

在該模式下，符合條件的借款人僅需支付 2% 的首付，政府將為二手房提供最高 30%、新房最高 40% 的資助。

盡管有政策加持，但尋找 60 萬至 70 萬澳元兩居室公寓的競爭依然白熱化。

“看房現(xiàn)場總是人滿為患，稍有猶豫房子就被搶訂了，”Bianca 坦言，“雖然過程艱難，但我們相信最終一定能買到，畢竟現(xiàn)在大家都在搶占這些僅存的‘價值洼地’?！?/p>

富裕地區(qū)公寓補漲，專家預計增長將放緩

值得注意的是，高端公寓市場也開始發(fā)力，Crows Nest、St Ives 和 Milsons Point 領漲全市。其中，Milsons Point 的公寓中位價已高達 2,218,000 澳元。

Ray White 首席經(jīng)濟學家 Nerida Conisbee 表示，降息政策生效后，此前一度低迷的高端市場回升明顯。

她糾正了一個誤區(qū)，即富人買房不靠貸款——事實上，即便是購買 400 萬至 500 萬澳元房產(chǎn)的買家，通常也需要一定的信貸支持。

展望未來，Nerida Conisbee 認為隨著市場不確定性增加，房價增長勢頭預計將有所放緩?？紤]到通脹等因素，年中是否會再次調(diào)整利率仍存變數(shù)，購房者在入場時需保持謹慎。

02

墨爾本老舊公寓獲投資者 “最佳價值之選” 樓市重心從獨棟住宅轉(zhuǎn)向公寓

隨著購房者最終接受 “多數(shù)獨棟住宅已超出購買力范圍” 的現(xiàn)實，公寓住宅市場今年有望迎來回暖行情。

澳大利亞政府推出的全民5% 首付購房計劃，預計將催生一大批新購房者入市；與此同時，墨爾本曾受重創(chuàng)的公寓板塊正展現(xiàn)出超高性價比。種種跡象表明，這個長期被視作住宅市場冷門板塊的領域，如今已迎來崛起的成熟時機。

近年來，受居家辦公趨勢推動，獨棟住宅價格漲幅遠超公寓。2021 年，全澳獨棟住宅價格飆升 26%，而公寓價格漲幅僅為 18%。不過，兩者之間的價格差距此后逐步收窄，目前漲幅已基本持平 —— 過去一年，獨棟住宅與公寓的價格漲幅均接近 8.5%。

公寓市場對投資者的吸引力還體現(xiàn)在租金收益上，其租金漲幅達到了獨棟住宅的兩倍。REA Group本周發(fā)布的一份新報告顯示，去年公寓租金漲幅為 6.7%，遠超獨棟住宅 3.2% 的漲幅。

“越來越多的人會把公寓作為首套房置業(yè)選擇，其中售價低于 100 萬澳元的公寓需求最為旺盛。”REA Group高級經(jīng)濟學家Anne Flaherty表示。

Anne Flaherty指出，公寓開發(fā)成本的上升，正促使開發(fā)商將供應重心轉(zhuǎn)向高端市場，這直接導致經(jīng)濟型公寓房源愈發(fā)稀缺，進而推動其價格上漲。

ProSolution Private Clients董事Stuart Wemyss在接受《澳大利亞人報》旗下播客《金錢謎題》采訪時表示，如今公寓市場的價值優(yōu)勢，已經(jīng)蓋過了該板塊長期存在的固有短板，例如土地價值低、投資者控制權弱、估值提升空間有限等。

Stuart Wemyss特別指出，墨爾本的老舊公寓 —— 而非現(xiàn)代高層公寓樓里的單元房 —— 才是當前的價值洼地。

“我認為，墨爾本具有投資價值的老式公寓，如今已是全澳范圍內(nèi)最值得住宅投資者入手的標的。隨著獨棟住宅與公寓之間的價格差距不斷收窄，市場正呈現(xiàn)均值回歸的態(tài)勢?！?他說。

“我們將公寓市場視為一個為期十年的投資機遇?！?/p>

盡管租金持續(xù)上漲，但墨爾本的房價與租金水平，放在全澳范圍內(nèi)看依然處于低位 —— 尤其是和悉尼相比。

REA Group的報告顯示，悉尼租客每年的租金支出，平均要比墨爾本租客多出 9620 澳元。

Nuestar創(chuàng)始人兼房產(chǎn)總監(jiān)Michael Wilkins在去年底發(fā)布的一份報告中指出：“人們普遍認為，房產(chǎn)投資的真正收益來自土地而非公寓。但我們的經(jīng)驗卻并非如此 —— 憑借更低的持有成本與優(yōu)越的區(qū)位條件，公寓正迅速成為自住購房者與投資者的首選?！?/p>

房產(chǎn)投資者、Flexdoc創(chuàng)始人Peter Esho指出，目前SMSF投資者也正扎堆涌入公寓市場。

“投資者、首次置業(yè)者，以及如今越來越多的SMSF投資者，都在追捧同一類房產(chǎn) —— 位于各大城市、售價低于 100 萬澳元的公寓?！盤eter Esho表示。

“然而，隨著獨棟住宅的價格突破這一區(qū)間，公寓的價格也開始水漲船高。我們預計，這一趨勢將持續(xù)到 2026 年?！?/p>

數(shù)據(jù)顯示，去年全澳房產(chǎn)價格漲幅超過 8%，市場普遍預測 2026 年的漲幅將維持在 5% 左右。

03

強制公布底價，免費提供驗房報告…維州房拍重磅改革引爭議

維州重大的拍賣法改革正引發(fā)一場激烈的政治博弈。由于房地產(chǎn)游說團體強烈反對政府現(xiàn)有計劃，并提出了替代性改革方案，雙方正陷入僵局。

維州房地產(chǎn)協(xié)會（REIV）在最新發(fā)布的藍圖中建議：建立中介執(zhí)照扣分制以懲罰違規(guī)行為、由賣家提供免費建筑檢查報告，并禁止隱藏最終成交價格。

雖然這一“八點計劃”將顯著削弱Allan政府強制賣家公布確切底價（reserve price）的政策力度，但行業(yè)領袖辯稱，該藍圖在推動行業(yè)改革方面走得更遠。

REIV 首席執(zhí)行官 Toby Balazs 強調(diào)，該方案非常公平且具有可操作性。他質(zhì)疑政府目前的做法適得其反，甚至是在試圖削弱或取締現(xiàn)有的拍賣制度。

去年底，消費者事務廳長 Nick Staikos 表示，政府將引入全澳首創(chuàng)的法律，要求中介在拍賣或截標前至少七天公布業(yè)主底價，以遏制猖獗的“虛報低價”行為。

此次變革源于《時代報》早前發(fā)布的《盲目出價》調(diào)查。報告顯示，墨爾本逾半數(shù)拍賣房產(chǎn)的成交價高于指導價上限，中介往往能肆無忌憚地規(guī)避現(xiàn)有規(guī)則，誤導潛在買家。

盡管最初曾表達支持，但 REIV 在藍圖中確認該組織現(xiàn)已轉(zhuǎn)為“強烈反對”政府計劃，稱其不切實際。

該組織代表了 5000 多名專業(yè)人士，認為強制披露可能人為推高底價，因為賣家為避免被迫低價出售，會設定一個高于心理預期的數(shù)字。

作為藍圖制定小組成員，Jellis Craig 首席執(zhí)行官 Andrew McCann 提議，賣家應在拍賣前三天確認底價處于廣告宣傳的 10% 范圍內(nèi)。

他認為這仍能解決買家最不滿的問題，即防止中介以遠低于賣家意愿的價格誘導購房者。

針對私人協(xié)議銷售（private sales），藍圖建議不再使用價格區(qū)間，而是改為單一的“要價（asking price）”。

Toby Balazs 解釋稱，雖然不強迫按此價格成交，但這代表了賣家的理想價位，能起到明確的價格信號作用。

為解決“虛報低價”這一頑疾，REIV 采納了幾項長期討論的改革方案。其中最引人關注的是，建議潛在買家通過“32號文件（section 32）”獲得免費的建筑檢查報告，費用最終由成功購房者承擔。

消費者政策研究中心調(diào)查發(fā)現(xiàn)，約六分之一的維州人在找房過程中需花費約 4200 澳元購買多份報告。

房地產(chǎn)業(yè)資深人士 Barry Plant 認為，效仿首都領地的這一模式能清理市場亂象，讓買家在無需投入重金的情況下獲得更多信心。

藍圖中另一項出人意料的建議是引入“執(zhí)照扣分制度”。Andrew McCann 將此比作AFL的違規(guī)懲罰政策，認為少數(shù)人的不當行為玷污了整個行業(yè)的聲譽，嚴重違規(guī)者應被暫?；虻蹁N執(zhí)照。

此外，REIV 還尋求強制披露所有住宅物業(yè)的成交價。目前許多房產(chǎn)在成交后標注為“價格保留（price withheld）”，導致買家在估算物業(yè)價值時面臨巨大困難。

消費者事務廳長 Nick Staikos 確認，政府今年將推進底價披露計劃，但也表示會考慮 REIV 的其他建議。

他強調(diào)，虛報低價正讓維州年輕人付出沉重代價，政府致力于打造更公平的住房市場。

盡管藍圖工作組承認公眾普遍認為虛報低價現(xiàn)象嚴重，但報告仍將此行為淡化為“極少數(shù)從業(yè)者”所為。

Toby Balazs 辯稱，上財年收到的 1647 起相關投訴僅占年度交易總量的極小比例。

Barry Plant 集團聯(lián)合創(chuàng)始人 Barry Plant 則對強制披露底價的實用性表示懷疑。

他指出，許多賣家對房產(chǎn)價值抱有幻想，往往在拍賣前一刻才會在市場壓力下回歸理性。

Plant警告稱，過早強制披露底價可能導致買家因價格門檻直接放棄參拍，從而破壞拍賣系統(tǒng)的競爭精神。他呼吁政府應致力于完善現(xiàn)有系統(tǒng)，而非徹底改變其運作邏輯。

04

澳洲X世代房產(chǎn)財富持有量反超嬰兒潮一代

一份最新分析報告顯示，隨著代際資產(chǎn)轉(zhuǎn)移趨勢日益凸顯，X 世代家庭的房產(chǎn)持有規(guī)模已反超嬰兒潮一代。

KPMG于 1 月 22 日（周四）發(fā)布《2024-2025 年度家庭財富分析報告》。報告指出，X 世代家庭（出生于 1965-1980 年）目前以平均 146 萬澳元的住宅及土地資產(chǎn)價值，小幅領先嬰兒潮一代的 136 萬澳元，登頂房產(chǎn)財富持有榜。

這一轉(zhuǎn)變標志著澳大利亞財富格局迎來轉(zhuǎn)折點 —— 年長世代正調(diào)整資產(chǎn)組合，減持房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)向流動性更強的資產(chǎn)類別。

盡管在房產(chǎn)領域的領先地位旁落，嬰兒潮一代家庭（出生于 1946-1964 年）依然穩(wěn)坐總凈資產(chǎn)冠軍寶座，平均凈資產(chǎn)規(guī)模達到 238 萬至 246 萬澳元。

該世代的財富優(yōu)勢源于充足的資產(chǎn)儲備：平均持有 22 萬澳元現(xiàn)金存款、63 萬澳元養(yǎng)老金及保險準備金，同時負債水平極低，平均債務僅 16 萬澳元。

與之形成鮮明對比的是，X 世代雖重倉房產(chǎn)，卻背負著平均 42.5 萬澳元的債務。

KPMG城市經(jīng)濟學家Terry Rawnsley將這一趨勢與宏觀生命周期變化掛鉤，并指出，隨著嬰兒潮一代開始精簡房產(chǎn)規(guī)模、將財富轉(zhuǎn)向現(xiàn)金資產(chǎn)，“大規(guī)模財富轉(zhuǎn)移” 進程已全面開啟。

“與此同時，為應對退休生活開支或向子女傳承財富，他們也在充實自己的養(yǎng)老金賬戶。這一系列行為，讓 X 世代一躍成為房產(chǎn)財富持有最多的群體。” 他表示。

X 世代的總凈資產(chǎn)為 218 萬澳元，在股票資產(chǎn)方面表現(xiàn)亮眼，平均持有 23.5 萬澳元股票，超過嬰兒潮一代的 18 萬澳元；其平均現(xiàn)金存款規(guī)模則為 19.5 萬澳元。

而千禧一代（出生于 1981-1996 年）的平均凈資產(chǎn)僅為 90.5 萬澳元，盡管持有 89 萬澳元房產(chǎn)資產(chǎn)，卻仍難以抵消高達 46 萬澳元的債務。

Rawnsley深入剖析了這一世代的財富增長瓶頸，稱對于普通千禧一代家庭而言，名下房產(chǎn) “在很大程度上屬于一項負債”。

“這也解釋了為何他們的凈資產(chǎn)規(guī)模，會低于所持房產(chǎn)的平均價值?！?/p>

過去五年間，25-34 歲年齡段家庭的財富增速最為迅猛，凈資產(chǎn)從 2019-2020 年度的 34 萬澳元飆升至 2024-2025 年度的 55.3 萬澳元，增幅高達 63%。

這一輪財富增長浪潮，主要得益于 2020-2021 年低利率環(huán)境催生的購房熱潮。

該群體的平均房產(chǎn)價值為 57.5 萬澳元，但疊加平均 34.6 萬澳元的房貸 —— 其中不少人還背負著高等教育貢獻計劃貸款（HECS debts），他們成為了澳大利亞負債最重的群體。

“澳大利亞年輕人住房擁有率的提升，是推動這一財富增長的核心因素，而這一趨勢的起點正是 2020 至 2021 年的超低利率時期。

然而，當前利率已大幅走高，年輕人購房的窗口期已徹底關閉。”Rawnsley說道。

年齡稍長的群體財富表現(xiàn)更為強勁：45-54 歲年齡段家庭平均凈資產(chǎn)達 205 萬澳元，其中包含 144 萬澳元房產(chǎn)、27.8 萬澳元股票及 50.9 萬澳元養(yǎng)老金。

55-64 歲年齡段家庭則領跑所有群體，平均凈資產(chǎn)高達 251 萬澳元。

35-44 歲年齡段家庭平均凈資產(chǎn)為 107 萬澳元，對應債務規(guī)模為 53.1 萬澳元；65 歲以上群體的凈資產(chǎn)則溫和增長 43%，增長的背后是他們?yōu)閼獙θ找媾噬纳畛杀?，不斷變現(xiàn)資產(chǎn)的現(xiàn)實。

不過，代際財富鴻溝依然十分懸殊：55-64 歲家庭的財富規(guī)模，是 35-44 歲家庭的兩倍，更是 25-34 歲家庭的十倍。

報告指出，房地產(chǎn)仍是澳大利亞財富創(chuàng)造的核心支柱。

X 世代能夠登頂房產(chǎn)財富榜，本質(zhì)是嬰兒潮一代主動減持房產(chǎn)、將資產(chǎn)凈值用于代際傳承的結(jié)果；與此同時，高企的利率讓 30 歲以下人群難以復制前輩的房產(chǎn)致富路徑。

Rawnsley強調(diào)了房地產(chǎn)市場的 “排他效應”，稱房產(chǎn)財富正在向特定年齡段群體傾斜。

“這份最新分析報告凸顯了房地產(chǎn)對澳大利亞財富積累的重要性，同時也揭示了這一資產(chǎn)類別如何惠及那些成功登上房產(chǎn)階梯的特定年齡段群體?！?/p>

“對于成功入市的年輕人而言，他們正收獲可觀的財富增長；但對于被擋在房產(chǎn)市場門外的 30 歲以下群體來說，財富積累將成為一項更為艱巨的任務?！?/p>

展望未來，Rawnsley預計居民資產(chǎn)配置行為將進一步轉(zhuǎn)變，房產(chǎn)市場準入門檻的不斷抬高，可能推動澳大利亞年輕人將目光轉(zhuǎn)向其他財富賽道。

“25-34 歲群體的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出更為顯著的特殊性，該群體中的許多年輕人剛踏入房產(chǎn)市場，因此背負著高額房貸?！?/p>

“再疊加高等教育貢獻計劃貸款，他們成為了杠桿率最高的世代，平均貸款規(guī)模達到 34.6 萬澳元。鑒于大量年輕人被拒于房產(chǎn)市場門外，我們或許會看到，這一世代將更多精力投入股票投資組合，將其視為更易切入的財富積累渠道?！?/p>

*本文圖片均源自網(wǎng)絡，如有侵權，請聯(lián)系后臺刪除

25

01-2026

24

01-2026

23

01-2026