北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

想咨詢您，17年377w買的弘善家園兩居，一直出租中，目前租金5500，現(xiàn)在230w左右，是否建議置換保值好一些的房產(chǎn)？如果置換400w以內(nèi)的房子哪里會比較適合。

A：

1、一直出租中？那您當(dāng)時買弘善的目的是什么??？主要是為了掙租金嗎？

2017年北京的平均租售比是700，年化租金收益率1.4-1.5%。如果是當(dāng)時377萬的房產(chǎn)，到手租金達(dá)到5000以上算合理，這套房當(dāng)時就是5000多嗎？

而且弘善是保障房性質(zhì)的安置房小區(qū)，是典型的自住為主的，特點是投資性略弱，但居住的性價比相對高。所以這種房當(dāng)時的租金應(yīng)該更高才正常，6000左右差不多，當(dāng)時夠嗆能達(dá)到吧？

所以您當(dāng)時大概率買在高點了，否則不至于跌這么多，都40%多了，絕對排北京前列。

2、但如果現(xiàn)在這230萬和5500的數(shù)字是真實的，那又明顯的有些超跌了。租售比才400出頭兒，年化收益率2.8%，即便刨去物業(yè)費取暖費什么的也2.5%以上，不算北京最高也差不多了。

所以如果數(shù)值都是真的，那這套房要么就是有硬傷，要么就是房價超跌了，總不能是租客冤大頭的多給您錢吧？

3、反正如果您的數(shù)字沒夸大，我建議是不現(xiàn)在換的。買在最高點，賣在最低點，圖什么呢？400萬在市區(qū)達(dá)不到改善房標(biāo)準(zhǔn)，不太容易買到投資性強的，萬一不合適可就再一次吃虧了。

4、總之我建議您先拿著收租金吧，別著急換。當(dāng)然可以向北看看四惠或朝青板塊的商品房小區(qū)，從地段兒和小區(qū)性質(zhì)都比南部的安置房強的多，如果能找到租金比例和您這套差不多的，那就算撿漏兒，或者只要是小兩居的話租售比500之下都不算吃虧。

先找找看吧，找到了就趕緊換，找不到也甭著急。千萬別跟某些人炒股似的，每次出手都能操控股市，一買就跌，一賣就漲。反正是能力越大，自己承擔(dān)的代價就越大。

僅供參考。

二

Q:

再請教下，1911之后購房的，是都要參與派位吧？派位這個動作，是學(xué)校自己做，還是區(qū)教委做整體統(tǒng)籌派位呢？然后是說上地學(xué)區(qū)片，比如上地實驗小學(xué)，去年幼升小也有發(fā)生調(diào)劑哈？然后大比例是非京籍哈？

A：

1、對啊，1911之后購房+落戶的，都要參與派位。而您家是非京籍，那更是得服從調(diào)劑了。

2、派位當(dāng)然是全區(qū)統(tǒng)籌了。一般是先看本校的學(xué)位是否能安排，如果不夠就調(diào)劑到附近學(xué)校，本學(xué)區(qū)安排不下的也有可能跨學(xué)區(qū)到周邊學(xué)校，乃至全海淀區(qū)。也就是基本都能保證在海淀有學(xué)上，但不保證在哪所學(xué)校上學(xué)。

3、上地每年都有調(diào)劑的。甭說非京籍了，京籍有房的照樣調(diào)整。前兩年甚至還發(fā)生了悲劇，有位京籍家長高價買了房，但因為孩子被調(diào)劑，一時想不開尋短見了。

4、北京所有學(xué)區(qū)都不敢保證非京籍對口入學(xué)，是否大比例調(diào)劑得看學(xué)位是否緊張了。海淀是先收1911前購房的，包括京籍（含外區(qū)）+按京籍待遇（工居）+四老四代。然后是1911后的京籍房戶合一+外區(qū)，再之后是京籍海淀無房戶+外區(qū)。然后就是九類人和非京籍有房戶了，最后是非京籍無房戶。

所以也不能說大比例調(diào)劑非京籍，只能說順位越靠后的，被調(diào)劑的可能性越大。

僅供參考。

三

Q:

您說京源的質(zhì)量放到海淀也是至少中上水平，除非換到海淀后能確定性的進(jìn)入比京源更強的中學(xué)。請問，1.玉泉小學(xué)的對口初中是不是不至于折騰置換，2.不知五一晉元算比京源強嗎，對口初中有十一，十一晉元，首師附一，教進(jìn)南。建西苑房價5萬多，也較前降了不少

A：

1、玉泉小學(xué)的初中？那就看家長的判斷了，我只能說常規(guī)來說是不太建議的。40%直升首師附一，在海淀的排名也就中等吧。但海淀的整體資源強，而且頂級高中多，所以看您家孩子的天分+重視哪方面了。

2、五一肯定是牛小，五一晉元則在海淀算典型的普小。所以這就是田忌賽馬，田忌三匹馬從整體水平肯定不如齊王，但他的上馬則比齊王的中馬下馬成績好，看您家怎么籌劃了。

對口中學(xué)現(xiàn)在也是40%首師附一吧？那就看運氣了，能派入十一就肯定贏，否則就看自家的能力了。

3、建西苑是降了不少，之前至少6萬多。而且學(xué)區(qū)溢價在海淀也算降的多的，之前是典型的平均值30%左右，現(xiàn)在平均降到25%，建西苑降到20%左右吧，說明熱度低于了平均值。多看看房源吧，這種時期有可能買到溢價更低的。

僅供參考。

四

Q:

我想咨詢的是歷史租金問題，東城區(qū)**小區(qū)的兩居室，六層的四層，62平，南北通透，您能幫忙查到2010-2018年的租金情況嗎？

Ps：這是我父母留下的房子，當(dāng)年單位分的，已經(jīng)買下產(chǎn)權(quán)，由我們兄弟共同繼承，但由老二居住，因為他沒房，但約定是不能出租?，F(xiàn)在是想算清楚賬，所以需要了解那段時間的租金情況。

A：

1、我查不到，只能是去找中介，他們有歷史價格。不過即便查到的也只是平均值，頂多是用差不多的出租房當(dāng)個參考，具體的人家房東自己不說的話誰能查到??？除非當(dāng)時有交稅記錄。

2、而且我不明白為什么要查這個?。?/p>

3、那我提個思路或辦法吧，頂多是供參考。因為全世界所有大城市的平均租金和平均工資都是強相關(guān)的，價格漲跌走勢基本一致。北京也是如此，工資漲了房租就漲，或者說房租漲了沒多久之后平均工資也會跟隨，或早或晚都差不多。

那您可以先確定一個錨點，比如2010年同等房源的租金多少，然后對照北京平均工資的每年漲幅，這樣就能估算出每年的租金了。或者是任何一個時間段的租金，前后推算都可以按照平均工資漲幅來推導(dǎo)。

4、注意，最好別用這幾年（2020年之后）的房租來反推2018年。因為這幾年是很嚴(yán)重的通縮，平均工資只是理論上漲了，現(xiàn)實中大多數(shù)行業(yè)都沒漲，平均房租還有所下降呢。所以還是找鄰居或中介問問吧，問到2010-2018年之間的一個數(shù)值來計算。

僅供參考。

關(guān)注“章哥說買房”公共號，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。