2月25日，是春節(jié)假期的第二個工作日，在北京某項目售樓處內(nèi)，已經(jīng)聚集了大量意向購房人。 楚小強/攝

當(dāng)前，北京樓市成交量同比增加、找房熱度上漲，二手房庫存也悄然回落。

楚小強 中房報記者 李葉 北京報道

2026年的春節(jié)來得比往年更晚一些，當(dāng)喜慶的紅色裝點著北京的大街小巷，這座城市的樓市并未因假期的到來而完全“休眠”。

“雖然春節(jié)期間存在返鄉(xiāng)潮，但整體看房和成交情況仍好于預(yù)期，甚至在除夕當(dāng)晚，我們門店還成交了一套中建璞園的房子。” 一名北京姚家園板塊的鏈家經(jīng)紀(jì)人向中國房地產(chǎn)報記者表示，“12·24”新政后帶看量明顯增加。

“我們項目平時就比較火熱，成交量也高，即便在‘返鄉(xiāng)潮’中的春節(jié)假期也達(dá)成了4套成交，客戶都以改善型為主?！?北京市朝陽區(qū)的璞樾項目內(nèi)，一名銷售人員告訴記者，“12·24”新政不僅帶來了增量客戶，更重要的是提振了市場對樓市的信心。

2月末，正值 “12·24”新政滿兩個月，也是春節(jié)法定假期結(jié)束后的第一周，中國房地產(chǎn)報記者走訪了北京多個在售樓盤及中介門店發(fā)現(xiàn)，不少項目售樓處及中介門店已呈現(xiàn)出熱鬧的景象。

市場的脈動，往往隱藏在數(shù)據(jù)的細(xì)微變化之中。從數(shù)據(jù)端看，當(dāng)前北京樓市成交量同比增加、找房熱度上漲、二手房庫存也悄然回落。這些變化，為節(jié)后“小陽春”行情的展開，積蓄了力量。

新政持續(xù)發(fā)酵，從“增量”到“提質(zhì)”

北京一項目銷售人員正通過沙盤向意向購房人介紹項目情況。楚小強/攝

采訪中，多位一線銷售人員向記者證實，“12·24”新政帶來的不僅僅是購房資格的釋放，更是市場情緒的扭轉(zhuǎn)。

“春節(jié)期間我們有成交，來看房的客戶主要是自住改善型的，并非用于投資。”北京紫京宸園銷售人員向記者描述了新政后客戶心態(tài)的轉(zhuǎn)變，新政出臺后的兩三個星期，客戶量明顯增加，雖然隨后因客戶經(jīng)濟實力限制，成交量未能持續(xù)暴漲，但客戶的關(guān)注點發(fā)生了深刻變化——不再單純追問價格，而是更關(guān)注居住品質(zhì)，包括面積、社區(qū)環(huán)境和戶型設(shè)計的改善等。

這一觀點與璞樾項目銷售人員的觀察互為印證。據(jù)璞樾項目銷售人員透露，該項目平時看房就很火熱，目前網(wǎng)簽約190套，僅春節(jié)期間就達(dá)成了4套成交。即便是春節(jié)期間的看房客戶，在關(guān)注價格的同時，也無一例外地高度關(guān)注居住品質(zhì)。

北京一項目售樓處，銷售人員正在給意向購房者講解項目優(yōu)勢。 楚小強/攝

北京金茂滿曜項目同樣交出了一份較為亮眼的成績單。該項目銷售人員告訴記者，項目總計719戶，目前網(wǎng)簽約370套，去化已接近一半，自去年6月開盤至今，一直穩(wěn)居北京市朝陽區(qū)網(wǎng)簽銷冠位置。

雖然新政對此前的購房限制進行了“松綁”，但在實際成交轉(zhuǎn)化中，改善型客戶面臨的現(xiàn)實阻礙依然存在。

北京某項目售樓處內(nèi)，意向購房人正在溝通買房事宜。楚小強/攝

北京保利朝觀天珺銷售人員向記者表示，“現(xiàn)在，很多客戶在做資產(chǎn)優(yōu)化，他們關(guān)注的不是名下有幾套房子，而是手里握著多少優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。”他認(rèn)為，“12·24”新政對于剛需客戶確實友好，降低了上車門檻，但對于改善型客戶而言，由于面臨著舊房“賣房周期長”或“無法貸款”的現(xiàn)實困境，反而不利于連環(huán)單的快速成交。

對“好房子”的渴求，也體現(xiàn)在二手房市場的微妙變化中。一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者， “客戶現(xiàn)在眼光很‘刁’，戶型不好、物業(yè)老舊的房子即便降價也難出手，但品質(zhì)次新房掛出來很快就能成交。”

掛牌量回落與線上熱度飆升

宏觀數(shù)據(jù)勾勒出一幅更為清晰的北京樓市春節(jié)全景圖。

根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計，春節(jié)長假期間（2月15日至2月23日），北京新建商品房網(wǎng)簽30套，相比去年春節(jié)增加6套。其中住宅網(wǎng)簽16套，相比去年春節(jié)增加1套；二手房網(wǎng)簽18套，相比去年春節(jié)增加14套，其中住宅網(wǎng)簽16套，相比去年春節(jié)增加13套。

需要注意的是，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)本身存在備案滯后性，春節(jié)期間的成交往往無法即時體現(xiàn)在數(shù)據(jù)中，但這份數(shù)據(jù)仍具備風(fēng)向標(biāo)意義。實際上，今年1月，北京二手房成交16912套，較2025年1月漲幅達(dá)20.85%；新房市場也在1月錄得2496套的成交量，與去年同期基本持平。

與此同時，庫存壓力的減輕也為市場復(fù)蘇提供了堅實基礎(chǔ)。相關(guān)市場機構(gòu)統(tǒng)計顯示，今年1月底，北京二手房掛牌量已回落至約14萬套，而在去年8月曾達(dá)15萬套。另一家頭部房產(chǎn)中介的內(nèi)部數(shù)據(jù)更為樂觀，其平臺上掛牌量已降至12.56萬套左右，回到了近兩年較低水平 。

線上的“找房”數(shù)據(jù)與此相呼應(yīng)。安居客北京統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，這個春節(jié)假期，北京地區(qū)找房用戶環(huán)比上漲122%，有效連接環(huán)比暴漲186%。從2月10日到2月23日的趨勢圖可以清晰看到，找房用戶數(shù)和線上咨詢量一路走高，呈現(xiàn)出明顯的“節(jié)后置業(yè)熱”特征 。

麥田房產(chǎn)北京海淀西南大區(qū)的房產(chǎn)顧問邱國棟向記者印證了這一趨勢：“‘12·24’新政后客戶信心明顯提升，海淀板塊帶看變得非?；钴S，一些總價較低的偏剛需小區(qū)成交速度明顯加快。”

在價格端，市場信心也出現(xiàn)微妙修復(fù)。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1月份，北京二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%，是4個一線城市中降幅最小的。值得一提的是，自從去年6月以來，北京除了去年9月環(huán)比跌0.9%，其余月份二手房價環(huán)比降幅都在1%以上。此次1月份二手房價環(huán)比降幅收窄至0.2%，是一個明顯的變化。

一位北京市西城區(qū)萊戶營的鏈家經(jīng)紀(jì)人向記者透露，“12·24”新政后，其片區(qū)有小區(qū)房源的成交價較此前上漲了5%左右。

核心城市“小陽春”行情可期

春節(jié)期間的樓市，更像是一場在為“小陽春”蓄力的靜默期 。

中指研究院分析，隨著核心城市2025年出讓的優(yōu)質(zhì)地塊逐漸入市，疊加部分房企在節(jié)前加大促銷力度提前蓄客，3月市場需求有望逐步釋放。

“節(jié)后二手房市場的恢復(fù)節(jié)奏會明顯加快，尤其是春節(jié)假期后半段二手房市場的熱度上升較為明顯，也預(yù)示著后期熱點城市交易量有望提升，如后續(xù)各地政策進一步加速落地，則需求端信心修復(fù)會加速。”58安居客研究院院長張波預(yù)判。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則表示，2026年開年樓市迎來探底和企穩(wěn)的良好開局，這種局面或?qū)⒀永m(xù)到3~4月份。但市場從探底到觸底，再到真正夯實底部，需要政策在供需兩端持續(xù)發(fā)力 。

“隨著節(jié)后積壓的需求集中釋放，疊加開發(fā)商后續(xù)新的改善型產(chǎn)品陸續(xù)推出，3~4月北京樓市的到訪量和成交量有望出現(xiàn)明顯增長，而改善型需求的占比也將進一步提升。”《毅家之言》出品人郭毅認(rèn)為,判斷今年“小陽春”的成色，一個核心指標(biāo)便足以參考：3~4月二手房周度成交能否穩(wěn)定在3000套及以上。二手房市場的成交表現(xiàn)，直接反映改善需求的釋放力度，而這一需求正是拉動整個市場回暖的關(guān)鍵動力。

多位接受采訪的一線地產(chǎn)從業(yè)者同樣表現(xiàn)出了對“小陽春”的期待，“每年的3~4月份通常是成交的高峰，今年隨著新政的持續(xù)發(fā)酵，疊加節(jié)后需求的釋放，我們也是比較看好這個‘小陽春’的。”