最近幾年房地產(chǎn)沉底，就連從業(yè)者對其發(fā)展都信心不足，更別提普通老百姓。但最近明顯感覺到市場正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)，樓市回暖漸漸成為“民心所思”。

房地產(chǎn)的寒冬不是一個行業(yè)的寒冬，其作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)上下游50多個產(chǎn)業(yè)。而一個產(chǎn)業(yè)發(fā)展就要保持合理利潤，確保生產(chǎn)者的積極性。房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)沉寂了幾年，整個行業(yè)經(jīng)過了大洗牌，沒有幾個企業(yè)能經(jīng)過這樣的市場周期。所以，從全國到地方都在著力推動房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”。

房地產(chǎn)市場回暖成為“民心所思”，更因為市場高點時太多人入場，中產(chǎn)家庭的財富大多鎖在房產(chǎn)里，房價上漲，資產(chǎn)保值增值也是他們想要看到的結(jié)果。

當(dāng)房地產(chǎn)市場回暖成為社會需要，自然所向披靡。而房地產(chǎn)市場上漲，已經(jīng)暗流涌動。

市場現(xiàn)象：房地產(chǎn)走出新房與二手房“比價怪圈”

對于樓市特別是沈陽房地產(chǎn)市場來說，2025年是個分水嶺。在產(chǎn)品力創(chuàng)新驅(qū)動下，新房市場與二手房市場又回歸了購房邏輯。

最近幾年，新盤價格斷崖式下跌，但因經(jīng)濟壓力而不得不拋售房產(chǎn)的二手房房主也不在少數(shù)，二手房市場較新房市場呈現(xiàn)明顯的價格優(yōu)勢。加之過去幾年房地產(chǎn)市場大漲，投資客居多，次新房的“無底線價格”更讓二手房市場成交活躍，這給新房市場帶來巨大成交壓力。當(dāng)以價格作為市場驅(qū)動，房地產(chǎn)市場就陷入了惡性循環(huán)。

但2025年，隨著擁有更高得房率、更強居住功能的新一代“好房子”不斷入市，新房市場明顯有了與二手房市場抗衡的底氣。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025年全國百城二手住宅價格累計下跌8.36%，但部分核心城市改善樓盤入市卻帶動百城新房價格累計上漲2.58%。

而二手房市場自身也逐漸有了成交底線。過去幾年，因資金斷鏈而拋售房產(chǎn)的賣家逐漸離場，整體市場的持有意愿越來越強。畢竟現(xiàn)在市場跌幅越來越小，再跌也是零頭。以沈陽為例，二手房峰值房價跌幅達40.56%,而2025年跌幅4.69%。以一套200萬的房產(chǎn)為例，40%的跌幅相當(dāng)于跌了80萬，市場價格變?yōu)?20萬，再跌4.69%，就只跌了不到6萬。換句話說，房價再跌下去，也在很多人承受范圍之內(nèi)了。甚至對于一線城市或者高端盤來說，算上中介費、稅費還要搭錢賣，所以就更不著急出售了。

最近幾年樓市寒冬，開發(fā)商拿地謹慎，所以市場純新盤稀缺。據(jù)統(tǒng)計，2023年沈陽僅有5個純新盤開盤，2024年僅有7個純新盤。而2025年沈陽有17個純新盤項目首開入市。

新盤供應(yīng)量上升，與新盤市場的回暖關(guān)系密切。

2025年，沈陽純新盤入市普遍開門紅。如位于和平灣的潤啟·和平里，首開成交達6.8億元，創(chuàng)下了2025年的首開紀(jì)錄，放在市場巔峰時期，這一戰(zhàn)績也非常亮眼。在鐵西區(qū)，潤地管理代建的潤熙府首開也創(chuàng)造了5.2億元的戰(zhàn)績，并且兩開兩罄；潤瀾庭首開也實現(xiàn)了1.3億元成交額。還有位于鐵西主城的晉建投·云樾府首開去化率也達到了83%，開盤兩天接待客戶超千組。

招商·璀璨映瀾、金地可城·縵云四季則成為大東的流量標(biāo)桿。前者自去年6月首次開盤勁銷120套后，在隨后三個月的順銷期里月均成交達50套；后者僅僅是臨時銷售中心開放，就涌入超300組客戶，目前在售樓棟的房源已經(jīng)不多。而選擇在11月底這樣的傳統(tǒng)樓市淡季開盤的皇姑金地·峯璽壹號也逆勢創(chuàng)造了2.8億元的首開成績，展現(xiàn)出強勁的熱銷勢頭。

在渾南，中?！な⒕┚琳聞t一舉摘得渾南全年銷售金額銷冠，并躋身全市成交金額TOP2。還有位于棋盤山的萬科·東樾，首開20秒銷售額破億，在傳統(tǒng)主城核心，美的·君蘭江山|君樾7月26日開盤即勁銷1.55億元。

這些樓盤的火爆與壓抑的市場需求關(guān)系密切，區(qū)域內(nèi)無新品、而新品的“好房子”跨越式引領(lǐng)區(qū)域改善升級，像招商·璀璨映瀾不僅吸引大量大東地緣購房者，更憑借產(chǎn)品力優(yōu)勢成功撬動全城客戶；潤啟·和平里甚至洋房樣板間沒有推出，洋房產(chǎn)品就已經(jīng)幾乎售罄。這些樓盤因為地段優(yōu)勢、產(chǎn)品力以及生活方式的打造不僅引領(lǐng)了改善需求的釋放，甚至打破了傳統(tǒng)的購房邏輯和常規(guī)的銷售節(jié)奏。

還有華強·盛京寳邸以“三進九禮”的園林打造、天幕大平層“超四代宅”的產(chǎn)品規(guī)劃以及一戶一高定的精裝設(shè)計為沈陽帶來了對標(biāo)世界的封面級豪宅作品；旭輝·森嶼暖樹打造首個森系濱水青年四代宅，引領(lǐng)了“首次置業(yè)即四代宅”的新風(fēng)潮；沈陽地鐵置業(yè)打造的沈陽地鐵·林和院、沈陽地鐵·崇山和悅憑借“居住+出行+X生活”的融合樹立了沈陽TOD居住典范；這些項目憑借出色的產(chǎn)品打造與創(chuàng)新成為2025年的現(xiàn)象級純新盤。

除了純新盤入市，沈陽存量新盤也通過“生活方式”兌現(xiàn)以及新品升級成為市場的持續(xù)性熱點。比如中寰悅府憑借首個香格里拉自然秘境主題景觀的實景呈現(xiàn)再次引爆行業(yè)，并再度拿下全年單盤銷冠；保利發(fā)展控股東北公司沈陽片區(qū)的保利·公園壹號、保利·和光嶼湖、保利·云上等項目深度參與并助推區(qū)域界面價值的煥新與提升，并以不斷迭代的產(chǎn)品力持續(xù)領(lǐng)銜各自所在板塊的銷售熱度；沈陽魯能公館交付沈陽首個“雙金住區(qū)”，成為沈陽綠色居住的行業(yè)標(biāo)桿；而在2024年就以中央車馬廳、室外恒溫水系、三大會所等配置火爆沈陽的新希望·D10天譽，又在2025年將星巴克臻選店、米其林星廚私宴廳、普禾書吧等高端生活場景落地，進一步刷新了市場對豪宅的認知。金廊上的世紀(jì)?嘉德學(xué)府，坐擁和平名牌雙總校、雙地鐵，以低總價小戶型拎包入住金廊核心“8g”生活特色，也一直引領(lǐng)市場。

九洲·御璟則通過御璟餐廳、魔方城市書房、智慧住區(qū)、互動式園林等八大高定生活場景構(gòu)建了“5分鐘星級生活圈”，重新定義了“家”的邊界，并與中?！ゎI(lǐng)館壹號、中?！ぬ煦@、華潤置地旗下九悅等項目一同入選了《遼寧省“好房子”建設(shè)典型案例經(jīng)驗做法清單》。

此外，方大·臻樾新品推出175㎡和356㎡稀缺5層河岸清水純洋房一舉填補了沈陽豪宅圈的產(chǎn)品空白；華發(fā)龍湖·天曜以“負公攤+空間迭代+精裝煥新”等領(lǐng)創(chuàng)型產(chǎn)品優(yōu)勢又一次為和平灣帶來多項產(chǎn)品首創(chuàng)；萬科中德國際小鎮(zhèn)以沈陽首個百平滿裝展示樣板間帶來人生超值解法的新定義；金廊公館【雲(yún)闕300】以1+1＞2的理念實現(xiàn)了“三代人，兩代居，一生享”的沈陽首個親情兩代居；雅頌閣則打破傳統(tǒng)戶型的封閉結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新推出金廊罕見的300㎡五室五衛(wèi)“金廊合院大平層”產(chǎn)品，以及悅景新世界以“金廊銀帶”交匯的核心占位推出目前金廊上唯一清水交付大平層現(xiàn)房產(chǎn)品，精準(zhǔn)切中了市場敏感神經(jīng)，包括即將入市的新盤中?！と鹞奈鹾鸵惨灾泻！昂汀毕诞a(chǎn)品的首發(fā)勢能與中?！熬?”深入人心的影響力點燃了新一年的市場情緒。

沈陽樓市正走出一條以城市更新為主線，以“好房子”拉動居住升級為核心，以產(chǎn)品力驅(qū)動新盤市場發(fā)展的健康路徑。

而市場的火爆，也提振了開發(fā)商拿地的熱情。

2025年，沈陽住宅用地成交建面達到150萬平，相比2024年的131萬平，增加15%；樓面地價也由2024年的3840元/建筑平方米上漲到4135元/建筑平方米，呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢。

更難得的是，部分優(yōu)質(zhì)地塊還出現(xiàn)了開發(fā)商競爭拿地，最終溢價成交的情況。預(yù)計2026年沈陽將有28個純新盤項目入市，市場信心將進一步得到修復(fù)。

這波土地供應(yīng)，也明顯帶著促進市場發(fā)展的意圖。根據(jù)房譜網(wǎng)統(tǒng)計，2025年全年成交土地的平均容積率僅1.6，改善趨勢進一步加強。而且土地供應(yīng)不僅向著優(yōu)質(zhì)地塊傾斜，也沿著軌道交通模式推動城市更新，這將進一步促進新房成交持續(xù)上漲，刺激需求拉動市場。

新盤熱銷帶動開發(fā)商拿地?zé)崆椋滞苿有卤P入市，加速市場活躍，進而帶動產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，市場正在恢復(fù)正向循環(huán)。

因此，當(dāng)下的市場回升，是穩(wěn)定的回升，也是比以往更健康的回升。這波市場回暖是政策推動下，市場優(yōu)勝劣汰的回歸，是真正源于需求拉動和市場供求關(guān)系改變而走出的健康軌道。這種健康，除了新盤市場的正循環(huán)，更是房地產(chǎn)行業(yè)的健康大循環(huán)。

“整頓”存量房市場：著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場信心

較新盤市場而言，更難解決的是存量房市場問題，它不僅關(guān)系著新盤市場走向，也關(guān)系著社會民生問題。

目前來看，存量房市場也正朝著健康方向發(fā)展。

首先就是規(guī)范市場秩序，尤其是重點“打擊黑中介，整頓市場”。去年9月份以來，上海、長沙、合肥、南京等城市相繼推出重拳打擊“樓市黑嘴”專項行動，約談房地產(chǎn)類違規(guī)自媒體賬號負責(zé)人，不僅禁言違規(guī)賬號，更對造成不良社會影響的經(jīng)紀(jì)公司立案調(diào)查，有力整治了市場價格亂象。

包括貝殼在2025年也關(guān)閉了實際成交價的顯示，這將有效避免“黑中介”利用特殊成交個例惡意引導(dǎo)成交，損害買賣雙方利益，從而避免不良輿論擾亂市場秩序。

其次，全國各地包括沈陽都在探索收購存量房作為保障房的新模式，這不僅是為二手房托底，也將向新房市場注入新的購買力，從而進一步推動新房市場加速回暖。

此外，央企保利發(fā)展再次殺進二手房市場也傳遞出全新信號。有統(tǒng)計顯示，保利發(fā)展旗下全新高端房產(chǎn)中介品牌——“保利高屋行”在不到一年時間中已進入上海、廣州、佛山、西安、杭州、廈門、南京等全國12個核心城市，累計開設(shè)門店近20家。作為正規(guī)軍的央企下場，勢必對規(guī)范存量房市場亂象起到積極的推進作用。還有房屋租賃的頭部企業(yè)自如也宣告布局二手房交易業(yè)務(wù)，也將對整個行業(yè)有序發(fā)展形成新助推。

市場揭底：“置之死地而后生”

房地產(chǎn)的這波寒冬，比以往更猛烈，但卻是“置之死地而后生”。

因為這波調(diào)整是“換血”式調(diào)整，房地產(chǎn)去高杠桿后，行業(yè)才健康。

行業(yè)大洗牌后，買方、賣方都更理性，市場才健康。

而經(jīng)過幾年市場盤整后，房地產(chǎn)市場已經(jīng)走出一條健康的特色之路——剛需、保障房歸給存量房解決民生問題，而高端、改善歸給新房市場，解決行業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)市場的回暖自然成為大勢所趨。

目前，政府將“止跌回穩(wěn)”寫入工作報告，通過下調(diào)首付比例、利率等多重手段形成了鼓勵新房市場發(fā)展的宏觀環(huán)境；而在微觀層面，專家?guī)ь^喊話，包括自媒體博主、中介機構(gòu)也主動轉(zhuǎn)向“企穩(wěn)回升”的輿論導(dǎo)向，房價上漲也自然成為民心所向。

房地產(chǎn)應(yīng)該作為一個正常的行業(yè)，而不是誰做誰虧的行業(yè)。當(dāng)剛需、保障性住房交給存量房市場，新盤市場就應(yīng)該承擔(dān)起高端改善的任務(wù)，讓進入這個行業(yè)的企業(yè)“有利可圖”。當(dāng)沒有企業(yè)愿意進入，市場必然進入稀缺時代，而稀缺本身就是它的投資或者收藏價值。因此，隨著房地產(chǎn)市場恢復(fù)健康，房價回升已成為趨勢。