網(wǎng)絡(luò)上近期都在說(shuō)北京市場(chǎng)回暖，周報(bào)監(jiān)測(cè)的渠道認(rèn)購(gòu)熱度還是持平，只是體現(xiàn)在新房單價(jià)環(huán)比上漲3.5%。

要是非要說(shuō)熱度，近三周基本穩(wěn)定，上周還跌了些。

而且，網(wǎng)簽量環(huán)比是下降的。

怎么說(shuō)呢？

所謂回暖，是說(shuō)簽約單價(jià)漲了，但成交套數(shù)沒(méi)有漲。

綠中介二手房成交量倒是連漲三周。

所以說(shuō)，市場(chǎng)回暖的結(jié)論，還要持續(xù)觀察，新房要把量走起來(lái)，不能只是二手房的成交量在持續(xù)上漲。

以下是年度復(fù)盤40問(wèn)。

1.2025年新房賣了多少套？

去年新房賣了3.5萬(wàn)套，比去年少了6%（3.7萬(wàn)套），是最近6年來(lái)最少的一次（2023年最多，賣了5萬(wàn)套）。

2.2025年新房賣了多少錢？

去年新房網(wǎng)簽2685億，去2024年略增0.3%。

3.2025年新房均價(jià)多少？

去年均價(jià)是6萬(wàn)/m2，比2024年增長(zhǎng)6%，比2020年的5.2萬(wàn)/ m2增長(zhǎng)15%，漲幅每年收窄，漲價(jià)主要是海淀新房拉動(dòng)，不是普漲。

4.2025年誰(shuí)在買新房？

以改善型為主，平均每套房面積是127m2，比2020年的105m2增加22m2，相當(dāng)于多了一間臥室。

5.2025年誰(shuí)賣得最多

去年網(wǎng)簽配套數(shù)是904套，今天的數(shù)據(jù)是突破1000套。

6.2025年二手房賣了多少套？

去年是17.4萬(wàn)套，是近5年第二高（2024年17.6萬(wàn)套），買二手房的人很多。

7.2025年二手房均價(jià)是多少？

均價(jià)是3.95萬(wàn)/㎡（比2020年降了32%，相當(dāng)于打了7折）

8.為啥二手房均價(jià)在下跌？

「老破小」和「次新房」降價(jià)甩賣，帶動(dòng)二手房?jī)r(jià)下探。

9.誰(shuí)在買二手房？

第一次買房，著急住的剛需。

10.二手房成交主力總價(jià)是多少？

500以下的房子占了一半（2020年才35%）。

11.2025年政府賣地收入多少？

1427億。比2024年降了8%（少收了100多億）。

12.2025年賣了多少塊地？

2025年是40塊，比2024年少了1塊。從「全面供應(yīng)」到「核心聚焦」，量減價(jià)升。

核心區(qū)（主要是海淀、朝陽(yáng)）的新地塊占了53.5%，而且地價(jià)比2020年漲了45%（比如海淀樹村一塊地，開(kāi)發(fā)商搶著買，樓面價(jià)10萬(wàn)+/㎡）。

2025年房山和門頭溝分別成交一宗新地。

13.為啥賣地少了？

郊區(qū)（房山、門頭溝）幾乎不賣地了，政府只賣核心區(qū)好地。

14.為啥買新房的人少了？

主要是買剛需新房的人，跑去買更便宜的二手房了。

15.開(kāi)發(fā)商拿地有什么特征？

能建好房子的好地，核心區(qū)拿地還是要搶。

16.2026年房子會(huì)漲嗎？

能漲的房子有三個(gè)特點(diǎn)：板塊內(nèi)供地少，需求量大，房子好。漲價(jià)不好說(shuō)，但能扛跌。

17.五環(huán)外買房更容易了

外地朋友想在五環(huán)外買房，以前要交2年社保，現(xiàn)在只要1年；家里有兩個(gè)娃的，還能多買1套（相當(dāng)于「多一張房票」）。

18.貸款壓力小了

買第二套房用公積金，首付從30%降到25%（比如500萬(wàn)的房子，以前首付150萬(wàn)，現(xiàn)在只要125萬(wàn)，省25萬(wàn)）；商貸利率不再分「首套二套」，統(tǒng)一便宜點(diǎn)，月供能少還千把塊。

19.政策效果一般

去年8月取消五環(huán)外限購(gòu)后，市場(chǎng)熱鬧了幾天，但沒(méi)持續(xù)多久，說(shuō)明光靠政策「救市」不夠，大家還是看錢包說(shuō)話。

20.新房庫(kù)存量大

現(xiàn)在蓋好的新房，按現(xiàn)在的賣房速度，要27個(gè)月才能賣完（相當(dāng)于兩年多），五環(huán)外的房子占了60%以上，賣得慢。

21.政府賣地少了，但核心區(qū)地?fù)屩?/strong>

去年政府賣地收入1427億，比前年少8%；核心區(qū)（比如海淀、朝陽(yáng)）的地，開(kāi)發(fā)商搶著加價(jià)買（最高加價(jià)39%），遠(yuǎn)郊的地沒(méi)人搶，直接底價(jià)成交。

22.明年新房會(huì)更少

去年1-11月新開(kāi)工的住宅面積比去年少43.8%（相當(dāng)于少蓋了近一半的房子），所以2026年能賣的新房會(huì)比今年更少。

23.核心區(qū)房?jī)r(jià)扛得住

海淀、朝陽(yáng)這種市中心，去年房?jī)r(jià)漲了5%-8%（比如海淀均價(jià)快10萬(wàn)/㎡），因?yàn)橛袑W(xué)校、地鐵、商場(chǎng)，大家都想買，降價(jià)難。

24.遠(yuǎn)郊房?jī)r(jià)還得「擠水分」

房山、順義這些地方，房子太多賣不動(dòng)，有些項(xiàng)目已經(jīng)降價(jià)5%-8%（比如原價(jià)4.8萬(wàn)/㎡，現(xiàn)在3.2萬(wàn)/㎡），明年可能還會(huì)再便宜點(diǎn)。

24.長(zhǎng)期看：市中心慢慢漲，遠(yuǎn)郊橫盤躺平

以后市中心房子還是稀缺，可能每年漲3%-5%（跑贏通脹）；遠(yuǎn)郊房子多，配套差，可能幾年都不漲價(jià)，甚至陰跌。

25.改善型需求猛增

政策支持「賣舊買新」（賣了老房子買新的），加上開(kāi)發(fā)商蓋的房子越來(lái)越大（120㎡以上四居室多了），很多人想換更好的，這部分人成了買房主力。

26.剛需不敢買了

年輕人收入不穩(wěn)定，首付攢不夠（比如300萬(wàn)的首付，存5年才夠），加上擔(dān)心房?jī)r(jià)跌，干脆不買了，租房住也挺香。

27.五環(huán)內(nèi)（核心區(qū)）

學(xué)校、醫(yī)院、地鐵全，房子搶手，就算貴也有人買，降價(jià)不可能（比如西城區(qū)金融街，新房15萬(wàn)/㎡，照樣有人搶）。

28.五環(huán)外（郊區(qū)）

除了通州副中心、昌平回龍觀這種有地鐵的地方，其他地方配套差（沒(méi)好學(xué)校、沒(méi)商場(chǎng)），房子堆在那兒，只能降價(jià)促銷。

30.高端盤（10萬(wàn)/㎡以上）兩極分化

有的賣爆（比如海淀和樾望雲(yún)，去化率96%，幾乎賣光），有的賣不動(dòng)（比如xxxxx，去化率才16%，10套里只賣1-2套），看地段和品質(zhì)。

31.開(kāi)發(fā)商組團(tuán)買地

一家開(kāi)發(fā)商錢不夠，就幾家合伙買（去年聯(lián)合拿地的項(xiàng)目比去年多180%），分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，就像幾個(gè)人合伙開(kāi)店。

32.民企敢回來(lái)了

以前民企不敢拿地，去年懋源地產(chǎn)拿了2塊地，花了60億，創(chuàng)近五年新高，說(shuō)明民企覺(jué)得“市場(chǎng)有機(jī)會(huì)”。

33.2026年政府賣地計(jì)劃

少賣地，多搞「舊改」

34.總供地量減少

明年政府打算賣的地和今年差不多（3240-3740公頃），但商品房用地更少（200-240公頃，比去年少），連續(xù)4年下降。

35.優(yōu)先搞「舊改」

不再光賣新地，而是鼓勵(lì)把老廠房、老小區(qū)拆了重建（比如首鋼園區(qū)改成住宅），存量更新規(guī)模不小于新增供應(yīng)。

36.新房成交不理想

今年1月新房只賣了82套（去年同期賣了幾百套），觀望情緒嚴(yán)重。

37.二手房反而穩(wěn)

1月二手房賣了637套，因?yàn)榭吹靡?jiàn)摸得著（現(xiàn)房），不用擔(dān)心開(kāi)發(fā)商跑路。

38.朝陽(yáng)十八里店

地鐵17號(hào)線通了，人大附中建分校，北京隅·東序，保值沒(méi)問(wèn)題（相當(dāng)于「學(xué)區(qū)房潛力股」）。

39.豐臺(tái)新宮

4號(hào)線+19號(hào)線換乘，萬(wàn)達(dá)、大悅城走路就到，就是周邊有點(diǎn)亂，但逛街方便（適合喜歡熱鬧的剛需）。

40.長(zhǎng)安華曦府·金安首開(kāi)30天，網(wǎng)簽就沖到158套，是開(kāi)年三冠王，是現(xiàn)象級(jí)銷冠，值得特別關(guān)注。

以下是本周數(shù)據(jù)周報(bào)

本周數(shù)據(jù)觀察：

1、商品住宅單價(jià)環(huán)比上漲3.5%

第4周商品住宅單價(jià)為55185元/㎡

2、周度渠道認(rèn)購(gòu)-帶看市場(chǎng)熱度值相對(duì)持平

3、第4周案場(chǎng)盤均：認(rèn)購(gòu)3.0套，呈下行趨勢(shì)；到訪123組，近三周基本穩(wěn)定

4、網(wǎng)簽量環(huán)比下降，均價(jià)環(huán)比微漲

第4周商品住宅成交504套，環(huán)比下降7%；成交面積6.28萬(wàn)方，環(huán)比下降8%；成交金額34.65億元，環(huán)比下降5%

5、綠中介二手成交量已連漲三周（均價(jià)數(shù)據(jù)有所滯后）

6、多數(shù)區(qū)周度新房?jī)r(jià)格環(huán)比上升

7、除五、六環(huán)之間價(jià)格環(huán)比下降外，其他各環(huán)線價(jià)格環(huán)比上升

7、庫(kù)存套數(shù)上升，去化周期微降

第4周庫(kù)存套數(shù)環(huán)比下降454套，去化周期環(huán)比下降0.1月

8、各區(qū)庫(kù)存周期。

下周再見(jiàn)！銷冠100

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