深港消費融合“橋頭堡”

撰文 | 羅嘉欣

排版 | fufu

圖片來源 | 領展中心城

在深圳福田區(qū)CBD寸土寸金的商業(yè)核心區(qū)，領展中心城宛如一位見證城市變遷的“時間同行者”。18年來，它見證福田CBD從商務集群逐步進化為輻射粵港澳大灣區(qū)的消費樞紐。

領展中心城的獨特價值，在于它兼具雙重角色：既是深圳商業(yè)發(fā)展的「陪伴者」，見證城市消費升級與生活方式迭代；也是深港消費融合的「橋梁」，憑借集團港資背景與地緣優(yōu)勢，成為港人北上消費的首選目的地之一。

在存量競爭白熱化的當下，領展中心城的實踐印證了樸素的商業(yè)邏輯：商業(yè)成功絕非一蹴而就，唯有以長期主義為錨點，在堅守核心定位的同時持續(xù)洞察市場、動態(tài)調整策略，方能穿越行業(yè)周期，長期保持活力。

Vol.1

十八年陪伴

福田CBD「商業(yè)常青樹」

從2007年中心城開業(yè)，到2019年領展收購升級，再到2022年煥新亮相，中心城扎根福田CBD商圈18年。它既是深圳商業(yè)蓬勃發(fā)展的見證者，也是陪伴消費者成長的“老朋友”，如今更成為深港在消費領域融合的標志性樞紐。

18年來，中心城早已超越傳統(tǒng)購物場所的定義，成為承載城市記憶的社交空間。正如一位老顧客所說：“從學生時代的聚會，到如今帶孩子逛街，它就像老朋友一樣，見證了我人生的許多重要時刻�！�

2023年深港口岸恢復通關后，項目依托雙地鐵、高鐵站及口岸的立體交通優(yōu)勢，結合港資背景對港人消費習慣的精準把握，迅速成為北上消費首選地——周末及節(jié)假日港客占比逾50%。有港客評價：“這里交通方便，品牌和美食對味，服務貼心，像在香港逛街一樣親切�！�

Vol.2

四載煥新路

港資基因在地化沉淀

四年來，領展中心城完成戰(zhàn)略定位的關鍵躍升——從填補市場空白的「跟隨者」，轉型為創(chuàng)造消費需求的「引領者」。它不再被動迎合需求，而是主動定義需求，以精準的客群洞察和堅定的戰(zhàn)略定力，在福田CBD的商業(yè)紅海中突圍崛起，成為始終保持創(chuàng)新活力的標桿項目。

01

戰(zhàn)略錨點

鎖定品質家庭與港客「核心基本盤」

領展中心城的業(yè)績增長并非一蹴而就，而是通過持續(xù)的運營精細化與細節(jié)顆粒度打磨，實現(xiàn)常煥常新、步步進階的發(fā)展態(tài)勢。團隊深刻認識到，本地品質家庭與港客是業(yè)績穩(wěn)定增長的壓艙石。因此，它始終聚焦「服務本地白領與年輕家庭客群」的差異化賽道，同時將港客作為業(yè)績增量的核心引擎。通過四年的持續(xù)迭代，領展中心城構建起穩(wěn)固的增長飛輪。

持續(xù)深耕，從港客紅利到全客群生態(tài)進階之路。2023年，領展中心城借勢深港融合，打造港客消費首選目的地。全年引進110余家新品牌，重點布局愈欣書店、香蕉攀巖、慫火鍋、費大廚、常樂推拿、農本方中醫(yī)診所等兩地熟知的娛樂、餐飲、體驗業(yè)態(tài)，精準匹配港客消費習慣；項目還是深圳首家與AlipayHK合作跨境支付的商業(yè)，同期也與WeChatPayHK緊密合作，并同步推出跨境免費Wi-Fi、「港真好抵」專屬優(yōu)惠等港客專屬服務，營造「賓至如歸」的消費體驗；升級東、西下沉廣場，打造兼具休閑氛圍與半戶外街區(qū)感的公共活動空間，成為多元文化活動的聚集地。

2024年圍繞核心客群，全年品牌煥新90余家，首店旗艦店品牌超1/3，包括鮑師傅華南首家旗艦店、優(yōu)衣庫和GU聯(lián)合店深圳首店等，強化品牌稀缺性競爭力；其中B1層「食加空間Foodie+」完成超1萬方空間改造，以「美食+社交」為核心，融合市集、健身、餐飲等多元業(yè)態(tài)，改造后坪效大幅提升；在服務友好上，升級共享寵物車等設施，超170家商戶允許寵物入店，打造深圳CBD寵物友好商場。

通過全維度生態(tài)構建，領展中心城持續(xù)夯實項目的消費底盤。這種逐年遞進的精細化運營，充分展現(xiàn)了項目「常煥常新」的發(fā)展韌性。

02

業(yè)態(tài)場景進化

從「品牌集合」到「生態(tài)協(xié)同」

2025年，領展中心城的業(yè)態(tài)調改邏輯進一步升級，從「滿足需求」轉向「創(chuàng)造需求」，全年煥新近70家品牌，重點布局戶外運動零售、特色酒吧、沉浸式體驗、特色餐飲等強社交、高互動業(yè)態(tài)品牌，同時開啟分階段的停車場改造，持續(xù)提升著項目消費吸引力。

打造CBD運動社交場，構建「運動+社交」生態(tài)

領展中心城早已布局超級猩猩、24/7 Fitness、香蕉攀巖等多元運動品牌，形成初具規(guī)模的運動集群。迪卡儂與超級安踏先后進駐，更是將項目“CBD運動社交場”的定位推向全新高度。

落位G層東廣場的迪卡儂門店，突破傳統(tǒng)運動零售邊界，打造集裝備選購、社群互動、場景體驗于一體的超級運動空間：依托戶外下沉廣場設立公益騎行驛站，為愛好者提供免費泊車、維修充氣等一站式服務；作為深圳唯一配套運動公園（兼具匹克球、滑輪、跑步等戶外運動場地屬性）的迪卡儂門店，通過高頻社群活動將“運動+社交”從概念落地為日常。門店開業(yè)即創(chuàng)下亮眼成績：小紅書粉絲量躍居全國門店第一，首日業(yè)績登頂全國榜首。

“超級安踏”深圳旗艦店，以“產品體驗+場景沉浸”重構運動零售場景：不僅集中展示全品類運動產品，位于2樓，即將開業(yè)的全國第二家“安踏球拍中心”，讓消費者在沉浸式體驗中感受運動樂趣。值得一提的是，“超級安踏”深圳旗艦店開業(yè)次月（2025年11月）即拿下深圳區(qū)域業(yè)績第一，成為品牌在華南市場的標桿門店。

安踏球拍中心效果圖

兩大運動主力店還以社群運營激活了項目的運動氛圍：迪卡儂開業(yè)前打造的“運動能量場”系列活動、超級安踏主辦的「一拍“定音”」深圳羽毛球區(qū)際賽等，均在實體空間之外構建起活躍的用戶生態(tài)。至于新開的SAVAGE運動空間，也將以潮流運動社群為核心，進一步強化項目的時尚運動屬性。

更值得關注的是，項目作為品牌聯(lián)動平臺的賦能作用日益凸顯：迪卡儂開業(yè)時便與超級猩猩、香蕉攀巖、Booons、Meater·健康餐等品牌開展跨界社群活動，各業(yè)態(tài)以此為樞紐深度聯(lián)動，共同構筑起層次豐富、多場域融合的立體運動社交生態(tài)。

構筑稀缺性商務夜經濟場景，打造CBD夜生活引力場

在深圳CBD夜經濟版圖中，領展中心城跳出傳統(tǒng)商圈的同質化競爭，以「商務社交+沉浸式體驗」為核心，打造差異化夜生活生態(tài)。項目依托東西連廊及下沉廣場，引進MINT.橋、Revolucion Cocktail、貓員外精釀酒館、胡桃里音樂酒館、魔王酒館、布魯BREW餐吧等特色酒吧和魅KTV（華南業(yè)績第一），構建“日咖夜酒+商務社交”的CBD稀缺夜經濟場景。

2025年，項目進一步強化夜經濟優(yōu)勢：新開的OLA lounge Club開業(yè)即躋身深圳熱門酒吧行列；引入PLAY X夢之城等夜間娛樂品牌，進一步夯實“酒吧集群+多元娛樂”的組合拳。PLAY X打造深圳最大娛樂綜合體，整合了四大頂級酒吧IP，構建起層次豐富的夜生活矩陣。

• PLAY HOUSE：全球百大俱樂部之一，以“室內音樂節(jié)”為核心體驗，被譽為中國電子音樂文化標桿；

• 空瓶子BOTTLE CLUB：國內融合Live演出與Rave氛圍的LIVE CLUB，打通視聽感官體驗；

• Le Baron：曾被《VOGUE》雜志評為“上海地標性俱樂部”；

• GOLDEN FACE：深圳本土夜店品牌FACE回歸，以全新產品帶來極致生活LOUNGE。

通過持續(xù)引入「深圳唯一」、「華南首店」及「旗艦店」級別的稀缺性品牌，領展中心城不僅填補了CBD高端商務夜經濟的空白，更成為區(qū)域夜生活的全新引力場。 目前，項目微醺經濟品牌將達到17家，躋身深圳在營購物中心中音樂餐廳、酒吧業(yè)態(tài)豐富度TOP級陣營。

領展中心城打造的這種稀缺性夜經濟品牌矩陣，為項目吸引跨區(qū)域及CBD商旅客群奠定了堅實基礎。

強化進駐品牌特色差異，打造深港共享生活圈

//存量品牌煥新：空間升級驅動業(yè)績增長

2025年，領展中心城通過空間優(yōu)化與品牌升級，為存量商戶創(chuàng)造全新業(yè)績增長點，實現(xiàn)商場與品牌的雙向賦能。如，金逸影城通過影廳改造與服務升級，坪效提升180%；農耕記重裝為全國首家概念店，月均坪效提升33%，以“在地風味+現(xiàn)代美學”重構湘菜消費場景；大漁鐵板燒迭代為“大漁臻選·棠膳”，月坪效同比增長16%，以高端食材與精致服務打造商務宴請標桿。

陪伴商場成長已十載的胡桃里常年穩(wěn)居全國業(yè)績第一，以“現(xiàn)場音樂+融合美食”為深圳市民打造兼具煙火氣與藝術感的休閑空間；18年老店反斗樂園憑借多元游藝項目深受深港家庭喜愛，2025年多次拿下全國業(yè)績冠軍，成為跨代際娛樂的“城市記憶點”。

//精準適配港客需求，構建深港共享生活生態(tài)

• 生活服務業(yè)態(tài)擴容：根據(jù)香港中文大學2025年研究報告，港人北上消費中近半數(shù)支出用于健康美容、按摩等服務類項目。領展中心城精準捕捉這一趨勢，持續(xù)引進優(yōu)質生活服務品牌形成30+家品牌矩陣，覆蓋全年齡段、全性別需求。

美發(fā)業(yè)態(tài)——深圳14年資深品牌INSTYLE、男士專屬連鎖札南ZN.MAN、兒童理發(fā)專家小小理發(fā)獅；

健康養(yǎng)生——引進常樂推拿、日式整骨連鎖KARADA、靜耳日式元気采耳、漣泰泰式按摩等專業(yè)品牌。這些品牌憑借標準化服務與良好口碑，既成為港人北上消費的首選，也是深圳CBD白領的熱門體驗項目。

• 特色餐飲矩陣升級：圍繞港人“全家人吃喝玩樂購”的核心需求，同時兼顧深圳本地市民的口味偏好，2025年完成三大維度升級：

多元風味集聚——引進江西菜排隊王歐記大排檔（華南旗艦店）、高端日料鮨·匠龍Omakase、連續(xù)7年必吃榜品牌虎丸燒肉、發(fā)財燒肉華南首店、港人熟悉的北村韓食（即將開業(yè)）等，開業(yè)即掀起排隊熱潮；

場景體驗升級——鮮潭全國首家宋風滇韻形象店、八合里牛肉火鍋全新形象店、元氣壽司最新旗艦店等，以沉浸式場景提升品牌吸引力；

手信專區(qū)布局——在地鐵口核心位置引入鮑師傅、祐禾面包店、dOonut甜甜圈、薛記炒貨、攀多漁等人氣品牌，既滿足港人返程伴手禮需求，也成為深圳市民日常采購的便捷選擇。

03

運營進化

從「空間管理」到「內容制造」

2025年，領展中心城的運營側重點從傳統(tǒng)的「空間管理」轉向「內容制造」，通過持續(xù)輸出高質量的活動內容與社群運營，增強用戶粘性與項目影響力。

年度100+場活動的矩陣化運營

領展中心城深知，商業(yè)空間不僅是一個消費場所，更是一個內容平臺。因此，團隊通過年度100+場活動的矩陣化運營，持續(xù)為消費者創(chuàng)造新鮮體驗，深度強化用戶粘性與忠誠度。

2025年初打造冰雪周年慶，作為中泰建交50周年系列活動重要站點，聯(lián)合泰王國駐廣州總領事館商務處舉辦泰享生活節(jié)，呈現(xiàn)東南亞風情盛宴；落地陳奕迅、蔡徐坤主題應援展，構建與年輕客群的情感連接，吸引大量粉絲打卡；今年雙旦期間推出「星愿邀約?林蹤奇遇」主題林園，打造沉浸式童話體驗，讓商場客流再創(chuàng)高峰。

商戶共創(chuàng)模式：流量共享的生態(tài)伙伴關系

在與商戶的相處中，項目方希望不是簡單的租賃關系，而是一種流量共享的生態(tài)伙伴關系。通過雙方深度合作，實現(xiàn)了流量的高效轉化與品牌的共同成長。例如，OPPO新品快閃、名創(chuàng)優(yōu)品IP快閃店、WOW COLOUR x BKT裝置體驗展等落地，不僅為領展中心城帶來了大量的流量，也為商戶帶來了可觀的銷售額。

憑借分階段、針對性的戰(zhàn)略布局，領展中心城在福田CBD商圈中脫穎而出，即便面對后起之秀的激烈競爭，依然保持旺盛的創(chuàng)新活力。

其精細化運營模式贏得了行業(yè)與消費者的廣泛認可——全年穩(wěn)居《深圳購物中心月度人氣榜TOP30》，其中12月更是登頂深圳中小型規(guī)模購物中心人氣榜首。這些榮譽的背后，是領展中心城對品質的堅守、對創(chuàng)新的執(zhí)著，以及對消費者需求的深度尊重，彰顯了其強大的商業(yè)號召力與運營硬實力。

Vol.3

長期主義的底層邏輯

基于自身特質的商業(yè)堅守

領展中心城取得階段性成功，關鍵在于其在地化團隊展現(xiàn)出卓越的戰(zhàn)略執(zhí)行力，在商業(yè)經營中精準把握方向，穩(wěn)步前行。

商業(yè)經營的秘訣，一定是基于區(qū)位稟賦與自身基因的深度思考——拒絕盲目跟風，堅持差異化布局，持續(xù)夯實核心優(yōu)勢。當行業(yè)普遍陷入“零售疲軟就瘋狂加餐飲”同質化誤區(qū)時，領展中心城卻保持清醒，主動控制餐飲比例，不愿止步于“港客的臨時食堂”，更堅定成為本地消費者“生活主場”，以本地客群為基本盤構建穩(wěn)固且具持續(xù)發(fā)展力的商業(yè)生態(tài)。

這種長期主義思維，同樣體現(xiàn)在與商戶的共生關系中。領展中心城堅信，商場的價值源于商戶的成功，因此構建了一套全周期商戶賦能體系，與品牌形成“共生共榮”的生態(tài)伙伴關系：

• 主動深度溝通：團隊會投入大量時間與商戶一對一交流，精準洞察品牌需求與經營痛點，從產品定位到服務優(yōu)化提供定制化支持；

• 動態(tài)策略調整：持續(xù)追蹤市場趨勢與消費需求變化，及時聯(lián)動商戶調整經營策略，幫助品牌適應市場節(jié)奏；

• 快速響應機制：建立問題快速解決通道，商戶提出的任何需求都會在第一時間得到協(xié)調處理。

比如，從街鋪轉型的順德公豬肚雞品牌分享了其成長故事：“2024年入駐時，我們完全不確定能否適應購物中心的節(jié)奏。但進來后才發(fā)現(xiàn)，項目團隊給了我們全方位的支持——從產品適配到消費者洞察，從運營細節(jié)到資源對接，每一個環(huán)節(jié)都有專業(yè)指導�，F(xiàn)在門店業(yè)績實現(xiàn)了跨越式增長，我們也真正完成了從‘街邊品牌’到‘商場品牌’的蛻變。”

這種以長期主義為內核、以用戶價值為導向的經營邏輯，讓領展中心城在行業(yè)波動中始終保持穩(wěn)健增長。作為深港消費融合的“橋頭堡”，領展中心城的長期主義實踐仍在持續(xù)推進：2026年，項目將分區(qū)啟動外立面改造，以硬件升級持續(xù)煥新消費體驗。我們有理由相信，在未來的日子里，領展中心城將繼續(xù)引領深港消費潮流。它的故事，也將激勵更多的商業(yè)體，在存量競爭的時代，找到屬于自己的發(fā)展之路。

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