深港消費(fèi)融合“橋頭堡”

撰文 | 羅嘉欣

排版 | fufu

圖片來源 | 領(lǐng)展中心城

在深圳福田區(qū)CBD寸土寸金的商業(yè)核心區(qū)，領(lǐng)展中心城宛如一位見證城市變遷的“時(shí)間同行者”。18年來，它見證福田CBD從商務(wù)集群逐步進(jìn)化為輻射粵港澳大灣區(qū)的消費(fèi)樞紐。

領(lǐng)展中心城的獨(dú)特價(jià)值，在于它兼具雙重角色：既是深圳商業(yè)發(fā)展的「陪伴者」，見證城市消費(fèi)升級與生活方式迭代；也是深港消費(fèi)融合的「橋梁」，憑借集團(tuán)港資背景與地緣優(yōu)勢，成為港人北上消費(fèi)的首選目的地之一。

在存量競爭白熱化的當(dāng)下，領(lǐng)展中心城的實(shí)踐印證了樸素的商業(yè)邏輯：商業(yè)成功絕非一蹴而就，唯有以長期主義為錨點(diǎn)，在堅(jiān)守核心定位的同時(shí)持續(xù)洞察市場、動(dòng)態(tài)調(diào)整策略，方能穿越行業(yè)周期，長期保持活力。

Vol.1

十八年陪伴

福田CBD「商業(yè)常青樹」

從2007年中心城開業(yè)，到2019年領(lǐng)展收購升級，再到2022年煥新亮相，中心城扎根福田CBD商圈18年。它既是深圳商業(yè)蓬勃發(fā)展的見證者，也是陪伴消費(fèi)者成長的“老朋友”，如今更成為深港在消費(fèi)領(lǐng)域融合的標(biāo)志性樞紐。

18年來，中心城早已超越傳統(tǒng)購物場所的定義，成為承載城市記憶的社交空間。正如一位老顧客所說：“從學(xué)生時(shí)代的聚會(huì)，到如今帶孩子逛街，它就像老朋友一樣，見證了我人生的許多重要時(shí)刻。”

2023年深港口岸恢復(fù)通關(guān)后，項(xiàng)目依托雙地鐵、高鐵站及口岸的立體交通優(yōu)勢，結(jié)合港資背景對港人消費(fèi)習(xí)慣的精準(zhǔn)把握，迅速成為北上消費(fèi)首選地——周末及節(jié)假日港客占比逾50%。有港客評價(jià)：“這里交通方便，品牌和美食對味，服務(wù)貼心，像在香港逛街一樣親切。”

Vol.2

四載煥新路

港資基因在地化沉淀

四年來，領(lǐng)展中心城完成戰(zhàn)略定位的關(guān)鍵躍升——從填補(bǔ)市場空白的「跟隨者」，轉(zhuǎn)型為創(chuàng)造消費(fèi)需求的「引領(lǐng)者」。它不再被動(dòng)迎合需求，而是主動(dòng)定義需求，以精準(zhǔn)的客群洞察和堅(jiān)定的戰(zhàn)略定力，在福田CBD的商業(yè)紅海中突圍崛起，成為始終保持創(chuàng)新活力的標(biāo)桿項(xiàng)目。

01

戰(zhàn)略錨點(diǎn)

鎖定品質(zhì)家庭與港客「核心基本盤」

領(lǐng)展中心城的業(yè)績增長并非一蹴而就，而是通過持續(xù)的運(yùn)營精細(xì)化與細(xì)節(jié)顆粒度打磨，實(shí)現(xiàn)常煥常新、步步進(jìn)階的發(fā)展態(tài)勢。團(tuán)隊(duì)深刻認(rèn)識到，本地品質(zhì)家庭與港客是業(yè)績穩(wěn)定增長的壓艙石。因此，它始終聚焦「服務(wù)本地白領(lǐng)與年輕家庭客群」的差異化賽道，同時(shí)將港客作為業(yè)績增量的核心引擎。通過四年的持續(xù)迭代，領(lǐng)展中心城構(gòu)建起穩(wěn)固的增長飛輪。

持續(xù)深耕，從港客紅利到全客群生態(tài)進(jìn)階之路。2023年，領(lǐng)展中心城借勢深港融合，打造港客消費(fèi)首選目的地。全年引進(jìn)110余家新品牌，重點(diǎn)布局愈欣書店、香蕉攀巖、慫火鍋、費(fèi)大廚、常樂推拿、農(nóng)本方中醫(yī)診所等兩地熟知的娛樂、餐飲、體驗(yàn)業(yè)態(tài)，精準(zhǔn)匹配港客消費(fèi)習(xí)慣；項(xiàng)目還是深圳首家與AlipayHK合作跨境支付的商業(yè)，同期也與WeChatPayHK緊密合作，并同步推出跨境免費(fèi)Wi-Fi、「港真好抵」專屬優(yōu)惠等港客專屬服務(wù)，營造「賓至如歸」的消費(fèi)體驗(yàn)；升級東、西下沉廣場，打造兼具休閑氛圍與半戶外街區(qū)感的公共活動(dòng)空間，成為多元文化活動(dòng)的聚集地。

2024年圍繞核心客群，全年品牌煥新90余家，首店旗艦店品牌超1/3，包括鮑師傅華南首家旗艦店、優(yōu)衣庫和GU聯(lián)合店深圳首店等，強(qiáng)化品牌稀缺性競爭力；其中B1層「食加空間Foodie+」完成超1萬方空間改造，以「美食+社交」為核心，融合市集、健身、餐飲等多元業(yè)態(tài)，改造后坪效大幅提升；在服務(wù)友好上，升級共享寵物車等設(shè)施，超170家商戶允許寵物入店，打造深圳CBD寵物友好商場。

通過全維度生態(tài)構(gòu)建，領(lǐng)展中心城持續(xù)夯實(shí)項(xiàng)目的消費(fèi)底盤。這種逐年遞進(jìn)的精細(xì)化運(yùn)營，充分展現(xiàn)了項(xiàng)目「常煥常新」的發(fā)展韌性。

02

業(yè)態(tài)場景進(jìn)化

從「品牌集合」到「生態(tài)協(xié)同」

2025年，領(lǐng)展中心城的業(yè)態(tài)調(diào)改邏輯進(jìn)一步升級，從「滿足需求」轉(zhuǎn)向「創(chuàng)造需求」，全年煥新近70家品牌，重點(diǎn)布局戶外運(yùn)動(dòng)零售、特色酒吧、沉浸式體驗(yàn)、特色餐飲等強(qiáng)社交、高互動(dòng)業(yè)態(tài)品牌，同時(shí)開啟分階段的停車場改造，持續(xù)提升著項(xiàng)目消費(fèi)吸引力。

打造CBD運(yùn)動(dòng)社交場，構(gòu)建「運(yùn)動(dòng)+社交」生態(tài)

領(lǐng)展中心城早已布局超級猩猩、24/7 Fitness、香蕉攀巖等多元運(yùn)動(dòng)品牌，形成初具規(guī)模的運(yùn)動(dòng)集群。迪卡儂與超級安踏先后進(jìn)駐，更是將項(xiàng)目“CBD運(yùn)動(dòng)社交場”的定位推向全新高度。

落位G層?xùn)|廣場的迪卡儂門店，突破傳統(tǒng)運(yùn)動(dòng)零售邊界，打造集裝備選購、社群互動(dòng)、場景體驗(yàn)于一體的超級運(yùn)動(dòng)空間：依托戶外下沉廣場設(shè)立公益騎行驛站，為愛好者提供免費(fèi)泊車、維修充氣等一站式服務(wù)；作為深圳唯一配套運(yùn)動(dòng)公園（兼具匹克球、滑輪、跑步等戶外運(yùn)動(dòng)場地屬性）的迪卡儂門店，通過高頻社群活動(dòng)將“運(yùn)動(dòng)+社交”從概念落地為日常。門店開業(yè)即創(chuàng)下亮眼成績：小紅書粉絲量躍居全國門店第一，首日業(yè)績登頂全國榜首。

“超級安踏”深圳旗艦店，以“產(chǎn)品體驗(yàn)+場景沉浸”重構(gòu)運(yùn)動(dòng)零售場景：不僅集中展示全品類運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品，位于2樓，即將開業(yè)的全國第二家“安踏球拍中心”，讓消費(fèi)者在沉浸式體驗(yàn)中感受運(yùn)動(dòng)樂趣。值得一提的是，“超級安踏”深圳旗艦店開業(yè)次月（2025年11月）即拿下深圳區(qū)域業(yè)績第一，成為品牌在華南市場的標(biāo)桿門店。

安踏球拍中心效果圖

兩大運(yùn)動(dòng)主力店還以社群運(yùn)營激活了項(xiàng)目的運(yùn)動(dòng)氛圍：迪卡儂開業(yè)前打造的“運(yùn)動(dòng)能量場”系列活動(dòng)、超級安踏主辦的「一拍“定音”」深圳羽毛球區(qū)際賽等，均在實(shí)體空間之外構(gòu)建起活躍的用戶生態(tài)。至于新開的SAVAGE運(yùn)動(dòng)空間，也將以潮流運(yùn)動(dòng)社群為核心，進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目的時(shí)尚運(yùn)動(dòng)屬性。

更值得關(guān)注的是，項(xiàng)目作為品牌聯(lián)動(dòng)平臺的賦能作用日益凸顯：迪卡儂開業(yè)時(shí)便與超級猩猩、香蕉攀巖、Booons、Meater·健康餐等品牌開展跨界社群活動(dòng)，各業(yè)態(tài)以此為樞紐深度聯(lián)動(dòng)，共同構(gòu)筑起層次豐富、多場域融合的立體運(yùn)動(dòng)社交生態(tài)。

構(gòu)筑稀缺性商務(wù)夜經(jīng)濟(jì)場景，打造CBD夜生活引力場

在深圳CBD夜經(jīng)濟(jì)版圖中，領(lǐng)展中心城跳出傳統(tǒng)商圈的同質(zhì)化競爭，以「商務(wù)社交+沉浸式體驗(yàn)」為核心，打造差異化夜生活生態(tài)。項(xiàng)目依托東西連廊及下沉廣場，引進(jìn)MINT.橋、Revolucion Cocktail、貓員外精釀酒館、胡桃里音樂酒館、魔王酒館、布魯BREW餐吧等特色酒吧和魅KTV（華南業(yè)績第一），構(gòu)建“日咖夜酒+商務(wù)社交”的CBD稀缺夜經(jīng)濟(jì)場景。

2025年，項(xiàng)目進(jìn)一步強(qiáng)化夜經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢：新開的OLA lounge Club開業(yè)即躋身深圳熱門酒吧行列；引入PLAY X夢之城等夜間娛樂品牌，進(jìn)一步夯實(shí)“酒吧集群+多元娛樂”的組合拳。PLAY X打造深圳最大娛樂綜合體，整合了四大頂級酒吧IP，構(gòu)建起層次豐富的夜生活矩陣。

• PLAY HOUSE：全球百大俱樂部之一，以“室內(nèi)音樂節(jié)”為核心體驗(yàn)，被譽(yù)為中國電子音樂文化標(biāo)桿；

• 空瓶子BOTTLE CLUB：國內(nèi)融合Live演出與Rave氛圍的LIVE CLUB，打通視聽感官體驗(yàn)；

• Le Baron：曾被《VOGUE》雜志評為“上海地標(biāo)性俱樂部”；

• GOLDEN FACE：深圳本土夜店品牌FACE回歸，以全新產(chǎn)品帶來極致生活LOUNGE。

通過持續(xù)引入「深圳唯一」、「華南首店」及「旗艦店」級別的稀缺性品牌，領(lǐng)展中心城不僅填補(bǔ)了CBD高端商務(wù)夜經(jīng)濟(jì)的空白，更成為區(qū)域夜生活的全新引力場。 目前，項(xiàng)目微醺經(jīng)濟(jì)品牌將達(dá)到17家，躋身深圳在營購物中心中音樂餐廳、酒吧業(yè)態(tài)豐富度TOP級陣營。

領(lǐng)展中心城打造的這種稀缺性夜經(jīng)濟(jì)品牌矩陣，為項(xiàng)目吸引跨區(qū)域及CBD商旅客群奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

強(qiáng)化進(jìn)駐品牌特色差異，打造深港共享生活圈

//存量品牌煥新：空間升級驅(qū)動(dòng)業(yè)績增長

2025年，領(lǐng)展中心城通過空間優(yōu)化與品牌升級，為存量商戶創(chuàng)造全新業(yè)績增長點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)商場與品牌的雙向賦能。如，金逸影城通過影廳改造與服務(wù)升級，坪效提升180%；農(nóng)耕記重裝為全國首家概念店，月均坪效提升33%，以“在地風(fēng)味+現(xiàn)代美學(xué)”重構(gòu)湘菜消費(fèi)場景；大漁鐵板燒迭代為“大漁臻選·棠膳”，月坪效同比增長16%，以高端食材與精致服務(wù)打造商務(wù)宴請標(biāo)桿。

陪伴商場成長已十載的胡桃里常年穩(wěn)居全國業(yè)績第一，以“現(xiàn)場音樂+融合美食”為深圳市民打造兼具煙火氣與藝術(shù)感的休閑空間；18年老店反斗樂園憑借多元游藝項(xiàng)目深受深港家庭喜愛，2025年多次拿下全國業(yè)績冠軍，成為跨代際娛樂的“城市記憶點(diǎn)”。

//精準(zhǔn)適配港客需求，構(gòu)建深港共享生活生態(tài)

• 生活服務(wù)業(yè)態(tài)擴(kuò)容：根據(jù)香港中文大學(xué)2025年研究報(bào)告，港人北上消費(fèi)中近半數(shù)支出用于健康美容、按摩等服務(wù)類項(xiàng)目。領(lǐng)展中心城精準(zhǔn)捕捉這一趨勢，持續(xù)引進(jìn)優(yōu)質(zhì)生活服務(wù)品牌形成30+家品牌矩陣，覆蓋全年齡段、全性別需求。

美發(fā)業(yè)態(tài)——深圳14年資深品牌INSTYLE、男士專屬連鎖札南ZN.MAN、兒童理發(fā)專家小小理發(fā)獅；

健康養(yǎng)生——引進(jìn)常樂推拿、日式整骨連鎖KARADA、靜耳日式元?dú)莶啥i泰泰式按摩等專業(yè)品牌。這些品牌憑借標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)與良好口碑，既成為港人北上消費(fèi)的首選，也是深圳CBD白領(lǐng)的熱門體驗(yàn)項(xiàng)目。

• 特色餐飲矩陣升級：圍繞港人“全家人吃喝玩樂購”的核心需求，同時(shí)兼顧深圳本地市民的口味偏好，2025年完成三大維度升級：

多元風(fēng)味集聚——引進(jìn)江西菜排隊(duì)王歐記大排檔（華南旗艦店）、高端日料鮨·匠龍Omakase、連續(xù)7年必吃榜品牌虎丸燒肉、發(fā)財(cái)燒肉華南首店、港人熟悉的北村韓食（即將開業(yè)）等，開業(yè)即掀起排隊(duì)熱潮；

場景體驗(yàn)升級——鮮潭全國首家宋風(fēng)滇韻形象店、八合里牛肉火鍋全新形象店、元?dú)鈮鬯咀钚缕炫灥甑?，以沉浸式場景提升品牌吸引力?/p>

手信專區(qū)布局——在地鐵口核心位置引入鮑師傅、祐禾面包店、dOonut甜甜圈、薛記炒貨、攀多漁等人氣品牌，既滿足港人返程伴手禮需求，也成為深圳市民日常采購的便捷選擇。

03

運(yùn)營進(jìn)化

從「空間管理」到「內(nèi)容制造」

2025年，領(lǐng)展中心城的運(yùn)營側(cè)重點(diǎn)從傳統(tǒng)的「空間管理」轉(zhuǎn)向「內(nèi)容制造」，通過持續(xù)輸出高質(zhì)量的活動(dòng)內(nèi)容與社群運(yùn)營，增強(qiáng)用戶粘性與項(xiàng)目影響力。

年度100+場活動(dòng)的矩陣化運(yùn)營

領(lǐng)展中心城深知，商業(yè)空間不僅是一個(gè)消費(fèi)場所，更是一個(gè)內(nèi)容平臺。因此，團(tuán)隊(duì)通過年度100+場活動(dòng)的矩陣化運(yùn)營，持續(xù)為消費(fèi)者創(chuàng)造新鮮體驗(yàn)，深度強(qiáng)化用戶粘性與忠誠度。

2025年初打造冰雪周年慶，作為中泰建交50周年系列活動(dòng)重要站點(diǎn)，聯(lián)合泰王國駐廣州總領(lǐng)事館商務(wù)處舉辦泰享生活節(jié)，呈現(xiàn)東南亞風(fēng)情盛宴；落地陳奕迅、蔡徐坤主題應(yīng)援展，構(gòu)建與年輕客群的情感連接，吸引大量粉絲打卡；今年雙旦期間推出「星愿邀約?林蹤奇遇」主題林園，打造沉浸式童話體驗(yàn)，讓商場客流再創(chuàng)高峰。

商戶共創(chuàng)模式：流量共享的生態(tài)伙伴關(guān)系

在與商戶的相處中，項(xiàng)目方希望不是簡單的租賃關(guān)系，而是一種流量共享的生態(tài)伙伴關(guān)系。通過雙方深度合作，實(shí)現(xiàn)了流量的高效轉(zhuǎn)化與品牌的共同成長。例如，OPPO新品快閃、名創(chuàng)優(yōu)品IP快閃店、WOW COLOUR x BKT裝置體驗(yàn)展等落地，不僅為領(lǐng)展中心城帶來了大量的流量，也為商戶帶來了可觀的銷售額。

憑借分階段、針對性的戰(zhàn)略布局，領(lǐng)展中心城在福田CBD商圈中脫穎而出，即便面對后起之秀的激烈競爭，依然保持旺盛的創(chuàng)新活力。

其精細(xì)化運(yùn)營模式贏得了行業(yè)與消費(fèi)者的廣泛認(rèn)可——全年穩(wěn)居《深圳購物中心月度人氣榜TOP30》，其中12月更是登頂深圳中小型規(guī)模購物中心人氣榜首。這些榮譽(yù)的背后，是領(lǐng)展中心城對品質(zhì)的堅(jiān)守、對創(chuàng)新的執(zhí)著，以及對消費(fèi)者需求的深度尊重，彰顯了其強(qiáng)大的商業(yè)號召力與運(yùn)營硬實(shí)力。

Vol.3

長期主義的底層邏輯

基于自身特質(zhì)的商業(yè)堅(jiān)守

領(lǐng)展中心城取得階段性成功，關(guān)鍵在于其在地化團(tuán)隊(duì)展現(xiàn)出卓越的戰(zhàn)略執(zhí)行力，在商業(yè)經(jīng)營中精準(zhǔn)把握方向，穩(wěn)步前行。

商業(yè)經(jīng)營的秘訣，一定是基于區(qū)位稟賦與自身基因的深度思考——拒絕盲目跟風(fēng)，堅(jiān)持差異化布局，持續(xù)夯實(shí)核心優(yōu)勢。當(dāng)行業(yè)普遍陷入“零售疲軟就瘋狂加餐飲”同質(zhì)化誤區(qū)時(shí)，領(lǐng)展中心城卻保持清醒，主動(dòng)控制餐飲比例，不愿止步于“港客的臨時(shí)食堂”，更堅(jiān)定成為本地消費(fèi)者“生活主場”，以本地客群為基本盤構(gòu)建穩(wěn)固且具持續(xù)發(fā)展力的商業(yè)生態(tài)。

這種長期主義思維，同樣體現(xiàn)在與商戶的共生關(guān)系中。領(lǐng)展中心城堅(jiān)信，商場的價(jià)值源于商戶的成功，因此構(gòu)建了一套全周期商戶賦能體系，與品牌形成“共生共榮”的生態(tài)伙伴關(guān)系：

• 主動(dòng)深度溝通：團(tuán)隊(duì)會(huì)投入大量時(shí)間與商戶一對一交流，精準(zhǔn)洞察品牌需求與經(jīng)營痛點(diǎn)，從產(chǎn)品定位到服務(wù)優(yōu)化提供定制化支持；

• 動(dòng)態(tài)策略調(diào)整：持續(xù)追蹤市場趨勢與消費(fèi)需求變化，及時(shí)聯(lián)動(dòng)商戶調(diào)整經(jīng)營策略，幫助品牌適應(yīng)市場節(jié)奏；

• 快速響應(yīng)機(jī)制：建立問題快速解決通道，商戶提出的任何需求都會(huì)在第一時(shí)間得到協(xié)調(diào)處理。

比如，從街鋪轉(zhuǎn)型的順德公豬肚雞品牌分享了其成長故事：“2024年入駐時(shí)，我們完全不確定能否適應(yīng)購物中心的節(jié)奏。但進(jìn)來后才發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)給了我們?nèi)轿坏闹С帧獜漠a(chǎn)品適配到消費(fèi)者洞察，從運(yùn)營細(xì)節(jié)到資源對接，每一個(gè)環(huán)節(jié)都有專業(yè)指導(dǎo)?，F(xiàn)在門店業(yè)績實(shí)現(xiàn)了跨越式增長，我們也真正完成了從‘街邊品牌’到‘商場品牌’的蛻變?！?/p>

這種以長期主義為內(nèi)核、以用戶價(jià)值為導(dǎo)向的經(jīng)營邏輯，讓領(lǐng)展中心城在行業(yè)波動(dòng)中始終保持穩(wěn)健增長。作為深港消費(fèi)融合的“橋頭堡”，領(lǐng)展中心城的長期主義實(shí)踐仍在持續(xù)推進(jìn)：2026年，項(xiàng)目將分區(qū)啟動(dòng)外立面改造，以硬件升級持續(xù)煥新消費(fèi)體驗(yàn)。我們有理由相信，在未來的日子里，領(lǐng)展中心城將繼續(xù)引領(lǐng)深港消費(fèi)潮流。它的故事，也將激勵(lì)更多的商業(yè)體，在存量競爭的時(shí)代，找到屬于自己的發(fā)展之路。

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