前幾天吃飯的時候，對象跟我閑聊，她提了一個最近有個挺有意思的傳言。

說是鎮(zhèn)上放出風(fēng)來，如果村民愿意退出宅基地，政府可以給一筆補(bǔ)償款，然后統(tǒng)一規(guī)劃建房，大家搬進(jìn)樓房里住。

這個模式其實(shí)就是前幾年討論得很熱的合村并居或者叫合村并鎮(zhèn)。

剛好前段時間，在某短視頻平臺刷到一個關(guān)于“為什么法律不允許城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地”這個問題，評論區(qū)的討論很多。

但我發(fā)現(xiàn)，絕大多數(shù)人還停留在幾百年前的農(nóng)業(yè)社會邏輯里出不來。

這事又讓我想起很久之前寫過的一篇文章 《 》 。

現(xiàn)在回過頭看，很多邏輯正在閉環(huán)。

今天咱們就單純從經(jīng)濟(jì)規(guī)律和歷史進(jìn)程的角度，把這事兒嘮一嘮。

先說說 宅基地買賣問題吧。

每次聊到宅基地不能買賣，評論區(qū)里點(diǎn)贊最高的永遠(yuǎn)是那一套嗑：

“如果允許買賣，資本就會下鄉(xiāng)兼并土地，農(nóng)民一旦遇到天災(zāi)人禍賣了地，就會變成流民，社會就不穩(wěn)定了。國家這是在保護(hù)農(nóng)民，給農(nóng)民留一條后路?！?/p>

這話聽著特別有道理，特別符合我們在歷史課本里學(xué)到的知識。畢竟，從漢朝到明清，王朝更替確實(shí)都跟土地兼并、流民四起有關(guān)。

但是，大家得注意一個前提：那是農(nóng)業(yè)社會。

在農(nóng)業(yè)社會，土地是唯一的生產(chǎn)資料，也是唯一的財富來源。你沒了地，就真的沒了飯碗，除了造反沒別的路。

但現(xiàn)在是什么社會？是工業(yè)社會，甚至是后工業(yè)社會。

咱們不妨看一眼現(xiàn)實(shí)。

現(xiàn)在所謂的“保護(hù)農(nóng)民不失去土地”，結(jié)果是什么呢？

結(jié)果是大量的農(nóng)村人口即使擁有土地，也養(yǎng)活不了自己，必須進(jìn)城打工。不管是送外賣、干工地，還是進(jìn)工廠，絕大多數(shù)農(nóng)村家庭的主要收入來源早就不是地里那點(diǎn)莊稼了。

如果說禁止買賣是為了防止“農(nóng)民失去土地”，那么現(xiàn)在的“合村并居”又該怎么解釋？

把原本分散的宅基地收回，統(tǒng)一復(fù)墾成耕地，然后把農(nóng)民集中趕上樓。如果按照農(nóng)業(yè)社會的邏輯，這不就是最大的折騰嗎？

所以，用農(nóng)業(yè)社會的防兼并邏輯來解釋工業(yè)社會的土地政策，完全是刻舟求劍。

這事兒的真相，可能比大家想象的要冷酷一點(diǎn)。

禁止宅基地買賣，根本目的不是為了讓你永遠(yuǎn)留在農(nóng)村種地，而是為了確保在這一代小農(nóng)經(jīng)濟(jì)逐漸退出歷史舞臺后，土地能干干凈凈地回歸集體，最終實(shí)現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營。

為了把這事兒說透，咱們得先聊聊種地這門生意。

現(xiàn)在的華北平原，你去地里看看，基本找不到80后以后的身影了。60后、70后還在堅持，但他們也快種不動了。

再過十年，等這批老人干不動了，地誰來種？

指望城里的年輕人回去種地？那是短視頻里面田園牧歌的幻想?，F(xiàn)在的年輕人，連小區(qū)樓下的快遞都要花錢讓人送上門，你讓他頂著大太陽去賺那每畝地幾百塊的辛苦錢，不可能的。

農(nóng)業(yè)的未來，注定不屬于個體戶，而屬于農(nóng)業(yè)公司。

我老家那邊的情況非常有代表性。

村里的地，現(xiàn)在大部分都已經(jīng)流轉(zhuǎn)出去了。

模式很簡單：鎮(zhèn)政府牽頭，市里的農(nóng)業(yè)公司是乙方，農(nóng)民是甲方，村集體是丙方。簽一個三方合同，一簽就是幾十年。

這個時間跨度很有意思，它基本上覆蓋了現(xiàn)存老農(nóng)的剩余壽命。

在這個模式下，農(nóng)民拿租金，農(nóng)業(yè)公司搞經(jīng)營。

所有權(quán)雖然還是集體的，但在使用權(quán)和收益權(quán)上，已經(jīng)完成了從“小農(nóng)”到“公司”的轉(zhuǎn)移。

為什么必須這么干？因為效率。

農(nóng)業(yè)公司種地的效率，那是對小農(nóng)經(jīng)濟(jì)的降維打擊。

大型機(jī)械化作業(yè)、無人機(jī)噴灑農(nóng)藥、統(tǒng)購統(tǒng)銷，成本被壓到了極致。同樣一畝地，農(nóng)民自己種可能剛夠回本，農(nóng)業(yè)公司在支付了幾百塊租金后，依然有可觀的利潤。

這個利潤高到什么程度？

高到農(nóng)業(yè)公司甚至開始承擔(dān)村里的公共開支。

這兩年回農(nóng)村，你會發(fā)現(xiàn)很多村子的路修好了，墻上畫了壁畫，廣場裝了健身器材。錢哪來的？村集體沒錢，上面撥款有限，大頭其實(shí)是這些承包土地的農(nóng)業(yè)公司出的。

這其實(shí)就是未來農(nóng)村的終極形態(tài)：村集體是名義上的業(yè)主，農(nóng)業(yè)公司是實(shí)際的運(yùn)營商，而農(nóng)民，變成拿分紅的股東或者徹底離開。

看懂了上面的效率邏輯，你再回過頭看“為什么不讓賣宅基地”，就會豁然開朗。

如果允許宅基地自由買賣，城里人就會蜂擁而至。今天張三買一塊，明天李四買一塊，農(nóng)村的土地產(chǎn)權(quán)就會變得極其復(fù)雜，碎片化會比現(xiàn)在更嚴(yán)重。

等到國家想搞連片開發(fā)、搞大農(nóng)場、搞新農(nóng)村建設(shè)的時候，光是拆遷談判、理清產(chǎn)權(quán)就能把項目拖死。

所以，鎖死宅基地的流動性，就是為了把主動權(quán)留在國家和集體手里。

現(xiàn)在的政策導(dǎo)向非常清晰。耕地通過流轉(zhuǎn)，交給農(nóng)業(yè)公司搞規(guī)模化種植。宅基地嚴(yán)控新增，鼓勵退出。

等到現(xiàn)在的留守老人百年之后，房子一塌，根據(jù)《農(nóng)村宅基地管理暫行辦法》，宅基地就自動收歸集體。

注意，子女可以繼承房子的財產(chǎn)權(quán)，但不能繼承宅基地的使用權(quán)。房子在，地你在用。房子塌了，地就充公。

這一招用時間換空間，通過幾十年的自然代際更替解決掉小農(nóng)經(jīng)濟(jì)遺留的產(chǎn)權(quán)問題。

最終目的只有一個：消滅小農(nóng)經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)大農(nóng)場制。

不管將來這個農(nóng)場主是國企，還是混合所有制的農(nóng)業(yè)公司，反正肯定不是現(xiàn)在的散戶。

說了這么多，就再多說一點(diǎn)，這里面其實(shí)還涉及到國家怎么從土地上收錢的問題。

中國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，本質(zhì)上是一次龐大的土地資本化過程。國家通過出讓城市土地，獲得了巨額的基建資金，完成了城市化。

但這個模式有個bug：它是一次性買賣。

開發(fā)商買地，交了70年的出讓金。這筆錢收完之后，后面幾十年的稅收就很難再收了。這也是為什么房產(chǎn)稅喊了這么多年遲遲落不了地——法理上有點(diǎn)卡bug。

大家都知道，租客交了租金，房東就不能再亂收錢了。在土地財政的邏輯里，國家是房東，業(yè)主其實(shí)是長租客。

那么，農(nóng)村這塊巨大的資產(chǎn)，未來怎么變現(xiàn)？

租賃。

現(xiàn)在的模式是，所有權(quán)歸公，也就是國家或者集體，經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)走的是租賃這種形式。

這不僅僅是針對農(nóng)田，宅基地未來大概率也是這個路子。

這里多提一嘴，你說不讓買賣，但沒說不讓租啊，所以很多人又盯著這個漏洞。

比如濟(jì)南南部山區(qū)那幾千棟漫山遍野的別墅，怎么來的？

都是城里人去租村里的地蓋的。雖然媒體年年曝光，說要“堅決查，徹底改”，但生意照樣火爆。所以近些年，政府嚴(yán)控宅基地翻新，我老家為了這事鬧起來的不少。不少村子里的人以為是政府不讓挖沙子，保護(hù)環(huán)境啥的，其實(shí)根子是不能讓你建多余的新房，延長土地的使用權(quán)。

這種模式，規(guī)避了所有權(quán)流轉(zhuǎn)的紅線，又實(shí)現(xiàn)了資本下鄉(xiāng)。

不過對于國家來說，只要土地的所有權(quán)不旁落，未來就有無限的政策操作空間。如果讓你們私下買賣了，國家就成了旁觀者，那是萬萬不行的。

每一寸土地的增值收益，理論上都應(yīng)該在可控的范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)，這是土地公有制的底層法理。

很多人還在糾結(jié)：“如果不讓回農(nóng)村，我們在城里混不下去怎么辦？”

說實(shí)話，這種擔(dān)憂很真實(shí)，但在時代的洪流面前，這種退路思維可能已經(jīng)失效了，城市化本身就是對農(nóng)村布的一場 天倫絞殺局，任何人都身處局中，無法逃脫 。

看看隔壁的日韓，再看看歐美的農(nóng)業(yè)區(qū)，哪有什么小農(nóng)經(jīng)濟(jì)的容身之地？

城市化率超過65%的時候，社會的運(yùn)行邏輯就已經(jīng)徹底變了。

現(xiàn)在的現(xiàn)實(shí)是，80%的人口已經(jīng)不再依賴種地生存。云貴川湘深山里的農(nóng)田大量撂荒，東北和華北平原的農(nóng)場化趨勢不可逆轉(zhuǎn)。

這個時候，還在鼓吹“小農(nóng)經(jīng)濟(jì)是穩(wěn)定的基石”，多少有點(diǎn)自欺欺人。

江浙和廣東一帶的農(nóng)村早就走通了另一條路：村集體把地租給工廠，村民拿分紅。那里早就沒有傳統(tǒng)意義上的農(nóng)民了，都是收租的房東和工廠的股東。

華北平原受限于18億畝耕地紅線，不能搞工業(yè)，只能搞農(nóng)業(yè)。但即便是搞農(nóng)業(yè)，工業(yè)化的組織形式也比家庭作坊要強(qiáng)一萬倍。

你可能會問：那失去土地的農(nóng)民去哪了？

答案就在你我身邊。

回到開頭那個事兒。

如果老家真的動員大家退宅基地上樓，我的建議是：得看位置，也得看補(bǔ)償，但別太指望守地升值。

除非你的村子在城市規(guī)劃圈內(nèi)，或者在風(fēng)景名勝區(qū)旁邊，否則，那些偏遠(yuǎn)農(nóng)村的宅基地，隨著人口的流失，價值只會越來越低。

那種指望“留著祖宅傳萬代”的想法，在工業(yè)化和少子化的雙重夾擊下，大概率是一場空。

在農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的進(jìn)程里，土地需要集中，資本需要下鄉(xiāng)，而傳統(tǒng)的小農(nóng)戶，注定要完成他們的歷史使命，慢慢退場。

這就是經(jīng)濟(jì)規(guī)律，浩浩蕩蕩，順之者昌。

看完點(diǎn)點(diǎn)贊。