01

行業(yè)發(fā)展到現(xiàn)在，并不是每個板塊和樓盤都值得討論與研究。

但有一些樓盤，

如果沒有在它亮相的第一時間被認真討論，最后它發(fā)生什么樣的驚喜都只會被當(dāng)成是結(jié)果。

而我們中間錯過的，或許就是一次提前理解，一座城市一個區(qū)域一個品牌正在發(fā)生巨變的機會。

就好比我們今天要談?wù)摰倪@個項目，剛剛公布案名的：

未來城·星寰時代

此時此刻，或許還有很多人不太清楚這個項目，但了解過后會發(fā)現(xiàn)它是一和疊加了很多很多利好的樓盤新物種。

星寰時代，位于未來科學(xué)城能源谷核心腹地，但下面這些話，大家可能聽習(xí)慣后，感覺有點麻木：

一方面這里是國家級產(chǎn)業(yè)園的核心，又是昌平第一先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)所在板塊，板塊能級和發(fā)展?jié)摿Χ枷喈?dāng)可觀；

另一方面這里是1公里范圍內(nèi)能幾乎涵蓋所有生活想象的熟地，給足了買家安全感。

還會經(jīng)常聽到這樣的解讀：

這是能源谷核心板塊近幾年的唯一供應(yīng)，更是科學(xué)城板塊目前唯一「好房子」項目，稀缺性不言而喻。

當(dāng)然還聽到一個有頂級人才虹吸巨大能量的開發(fā)商背景：

未來科學(xué)城

如果只是這些，可能我們會錯過關(guān)鍵決策。因為表面的背后，都有太多不能說得太透的話，還有通向未來的故事。

表妹今天真正想跟大家聊的，恰恰是這「兩個未來科學(xué)城」的故事。

讀懂它，才會更加明白，當(dāng)科學(xué)和城市共舞，未來生活便有了形狀。

02

故事的起源還要從十六年前說起。

2009年，京承高速通車。

西邊是昌平，東邊是順義，往來兩區(qū)的人們都挺高興，畢竟又多了一條高速公路。但卻很少有人注意到，這條高速的西側(cè)，出現(xiàn)了一片10平方公里的大工地。

這片區(qū)域是北京的未來科學(xué)城，最初的規(guī)劃里，這里是眾多央企的研發(fā)中心和「千人計劃」的基地，當(dāng)時的它還只是叫未來科技城。

同年，未來科學(xué)城集團成立。

隨后的十六年里，

10平方公里長成了如今的170.6平方公里，未來科學(xué)城集團，則是直接統(tǒng)籌參與了它的每一次律動。

從上位規(guī)劃上來看，

這個區(qū)屬企業(yè)集團代表著的就是上層意志，是未來科學(xué)城建設(shè)運營的核心主體和科技創(chuàng)新服務(wù)的重要平臺，總資產(chǎn)已近800 億。

直白點說就是，你能想到造城需要的能力和權(quán)力，未來科學(xué)城集團都有。

從業(yè)態(tài)上來看，

未來科學(xué)城一直是多種業(yè)態(tài)的綜合開發(fā)，累計開發(fā)面積已超500萬平米。

住宅、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、地標(biāo)商辦、國際品牌酒店、全齡段學(xué)校等多種業(yè)態(tài)建設(shè)，都有未來科學(xué)城集團的身影。

再沒有人比未來科學(xué)城集團更了解這170.6平方公里每個板塊不同的特色。

細化到住宅賽道上來看，

未來科學(xué)城集團旗下的未來科學(xué)城置業(yè)公司，作為股東和合作方，深度參與了昌平眾多住宅項目的開發(fā)建設(shè)，與中建智地、越秀、中海、華潤等頭部企業(yè)建立了密切穩(wěn)固的合作。

像是國賢府一期、二期、越秀星耀未來、中海寰宇未來都有未來科學(xué)城置業(yè)公司的參與。

你可以簡單粗暴的理解為，

其它房企做紅線內(nèi)，未來科學(xué)城做紅線外，就比如山姆會員店在北七家的快速落地，就是未來科學(xué)城在背后做掃地僧。

這也是為什么這些房企明明實力很強，卻都努力爭取和未來科學(xué)城合作。

舉個不恰當(dāng)?shù)睦�，運動天才到走路拄拐也只需要占人體1%都不到的膝蓋里面的一點點變化。

有時候執(zhí)行的時候差一點點，總體差得非常多。

而「未來科學(xué)城是股東」就是補足了最重要的關(guān)鍵點。

所以，未來科學(xué)城在昌平房地產(chǎn)的市場份額占比達到50%，就不足為奇了。

打個比方，十個昌平人，就有五個住在有未來科學(xué)城參與建設(shè)的社區(qū)。

所以，但凡你覺得未來科學(xué)城只是開發(fā)商，用房產(chǎn)開發(fā)的方式分析，就根本沒玩明白游戲規(guī)則。

未來科學(xué)城最核心的業(yè)務(wù)是造城+運營城市！

會做城市規(guī)劃，會做城市配套，會做房產(chǎn)開發(fā)，都是為了造城，最終是城市運營！

而這一出發(fā)點和定位的不同，注定了這家企業(yè)做起房產(chǎn)開發(fā)來，會是與城市發(fā)展琴瑟和鳴的最佳范本。

03

問題是，為什么是此時此刻要重點關(guān)注未來科學(xué)城做開發(fā)？

本質(zhì)上，未來科學(xué)城其實不是在開發(fā)一塊地；

而是在為未來科學(xué)城鑲嵌上最寶貴的珍珠，交付一種「現(xiàn)在即未來」的城市生活方式。

要理解這一點，我們首先要回到一個更長的時間尺度。

對于未來科學(xué)城的發(fā)展來說，表妹總結(jié)其為「三次偉大」。

未來科學(xué)城的第一次偉大，是2009 年的橫空出世，一片名不見經(jīng)傳的土地成長為國際級重點科技城之一。

沒有什么比勇敢出發(fā)更偉大。

只要勇膽面向未來，把板塊和區(qū)域價值天花板不斷拔高，才能是未來之城。

這個時間就是2017年：不再只局限于做「科技城」。

而是提出重點建設(shè)三城一區(qū)中的重要一環(huán)，是正式更名的未來科學(xué)城。

一字之差的背后，引發(fā)蝴蝶效應(yīng)。

此后，《北京城市總體規(guī)劃》、《昌平分區(qū)規(guī)劃》、《未來科學(xué)城規(guī)劃》等等一些列上位規(guī)劃陸續(xù)出臺，科學(xué)城搖身一變，成為了北京建設(shè)國際科技創(chuàng)新中心樞紐型主平臺，也是全國科技創(chuàng)新中心的主陣地。????

就是說，未來科學(xué)城規(guī)劃上到國家級戰(zhàn)略。

通常情況，規(guī)劃能級越高，完美落地的可能性就越高。

事實也是如此。

這也是未來科學(xué)城的第二次偉大，戰(zhàn)略能級提升，規(guī)劃面積擴展至170.6平方公里。

擴大了17倍之多，未來大城氣勢撲面而來。

隨后科學(xué)城的發(fā)展進入了產(chǎn)-學(xué)-研-城一體化開發(fā)運營的快車道，一期基礎(chǔ)設(shè)施基本完成，央企及研究院已經(jīng)入駐數(shù)十家，

生命科學(xué)園即周邊10.26 平方公里納入北京貿(mào)易實驗區(qū)科技創(chuàng)新區(qū)......

它不是普通的工業(yè)園區(qū)，

不是科幻電影里的烏托邦，

而是超級園區(qū)，

更是「科學(xué)」和「城」的戀歌，一場打破邊界的共生之舞。

04

從出發(fā)到成長，未來科學(xué)城用了十年。

但從成長到爆發(fā)，未來科學(xué)城只用了五年。

2024年，科學(xué)城企業(yè)總營收超4300 億，躋身全身科技城三強。

西區(qū)，有鄰居海淀的資源優(yōu)勢，同時發(fā)展自己的生命谷和高教園成了北部客群的第一選擇；

東區(qū)因為供應(yīng)稀缺，聲浪自然少了很多，也因為特殊原因，只有少數(shù)人才知道它的重要性。

表妹也是翻找資料的時候才知道，作為未來科學(xué)城最初核心10平方公里的，能源谷有著昌平第一先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，先進能源。

2024年它的產(chǎn)業(yè)收入規(guī)模達到了2500 億，按照東區(qū)44.3 平方公里的地域面積來算，地均產(chǎn)業(yè)收入達到了：

56億

遠超于北京的平均水平，甚至是公認的工業(yè)強區(qū)經(jīng)開區(qū)地均產(chǎn)業(yè)收入的兩倍。

在這里，已經(jīng)聚集了15家央企下屬200余家分支機構(gòu)及科技型企業(yè)，總?cè)腭v企業(yè)已達近1900家。

累計建成高水平科研平臺60個。

這組數(shù)據(jù)到底意味著什么？表妹更愿意理解成為中國未來城市的樣本和標(biāo)桿。

更重要的是，這里不僅是成規(guī)模成體系的科研技術(shù)高地，更是未來科學(xué)城的大腦所在：

2萬余名科研人才

像是全球首套超高溫?zé)岜脙δ芗夹g(shù)-儲諾，登錄2025 年度央企大國重器的全球首臺±800千伏/800萬千瓦可控換相換流閥、全球首個6G 開放眾創(chuàng)試驗裝置等，都有這些科研人才們的參與。

總之一句話，專門解決國家卡脖子工程的問題。

表妹聽說，這些人才們研究生學(xué)歷達90%以上，其中40%是博士生以上。

表妹還特意打聽了一下，這些高知腦袋們收入有多少？

入門級50w以上的比比皆是，最基礎(chǔ)也有35w+，兩年多就能賺到現(xiàn)在北京的首付錢了，是真正的：

三高人群

即高知、高智、高收入。

他們可以上午寫論文或做實驗，下午見投資人，傍晚接孩子放學(xué)，把科學(xué)味變成高級煙火氣。

在這個科技文明時代，人才是唯一的坐標(biāo)。

所以，在表妹看來，未來科學(xué)城這盤大棋東西兩區(qū)的實力劃分，并不是誰強誰弱，而是個鴛鴦鍋：

西富東貴

西富，富在產(chǎn)業(yè)聚集，吸納眾多產(chǎn)業(yè)人口，激發(fā)區(qū)域活力；

東貴，貴在科研能力和高知人群的合唱。

05

有了這樣的規(guī)劃和發(fā)展底盤之后，未來科學(xué)城迎來了它的第三次偉大。

中國能源硅谷+北京爾灣模式

在十五五規(guī)劃期，能源谷計劃新引入央企研發(fā)中心/創(chuàng)新20-30 余家，央企下屬科研機構(gòu)與分支企業(yè)數(shù)量將較2025 年增長30%+，成為全國領(lǐng)先的先進能源樞紐主平臺。

但表妹更想稱呼它為：

中國能源硅谷

更重要的是，整個未科東區(qū)正在突破板塊限制，與整個北京的產(chǎn)業(yè)高地海淀中關(guān)村、永豐，朝陽望京、工體絲絲入扣，緊密咬合，形成了一個：

超級產(chǎn)業(yè)黃金三角

樓盤要高級，地段得有想象力。

剛剛?cè)�貫通的17 號線就是未科東區(qū)的想象力。

1站地換乘18 號線，遍布與重點軌道交通換乘線路，直指產(chǎn)業(yè)高地。

按照45min 最佳通勤圈來計算，星寰時代的業(yè)主步行5分鐘到地鐵站，最多僅換乘一次，就可以到達北京三分之二的產(chǎn)業(yè)區(qū)，真正意義的職住平衡。

軌道交通推平了未來科學(xué)城東區(qū)與西區(qū)、城區(qū)和海淀對話的物理距離。

你也可以理解為，

未來科學(xué)城東區(qū)正在用17號線這根吸管吸取整個北京核心板塊。

更不要說，還有剛剛貫通的北清路快速路，完成部分改造的定泗路，以及正在規(guī)劃中的未來科學(xué)城路南延，正相繼打通未科東區(qū)的路網(wǎng)大動脈。

好的樓盤就是有未來想象力的地段，

這樣將來你再換更大的房子時，才會有相對更高的流通性，甚至更高的溢價率。

06

盡管這樣的未來科學(xué)城已經(jīng)是「不慌不忙，萬物生長」。

但只是如此是不夠的，還有一個更重要的問題，那就是：

最好要讓科學(xué)家們感覺更舒服。

要讓他們工作的更好，吃的更好，玩的更好，住的更好，最好是像美國的爾灣一樣，做一個「北京的爾灣」。

這很難么，這當(dāng)然很難。

但是，難，才是價值所在。

幸好，這里是昌平未來科學(xué)城。當(dāng)然，這也是城市運營者的初心。

而且是站在龍脈上的初心——未來科學(xué)城的站位是，中軸北首。

中軸的中，不僅是地理方位，更是「天地位焉，萬物育焉」的東方哲學(xué)。

而在這樣的東方文脈底蘊之上，未來科學(xué)城實現(xiàn)了一句話：

上風(fēng)上水上昌平，有山有水有未來。

就拿星寰時代來說，一平方公里范圍涵蓋了包括十一小學(xué)、中學(xué)，北師大小學(xué)在內(nèi)的6所名校，還有1個體育中心，3座公園，4條商街......

今年保利未來大都會50萬方的商業(yè)辦公綜合體會開業(yè)，未來科學(xué)城規(guī)劃建設(shè)的萬豪旗下的萬怡酒店也已經(jīng)開業(yè)。

高級酒店不止是酒店，它更是資產(chǎn)價值的標(biāo)尺，是日常生活的圣殿。

家門口還有30萬方的中央公園在建，聽說是規(guī)劃期就特意為這塊地留下的公園，就叫「能源谷中央公園」。

在這個公園范圍，還特意留下了能容納4-5w人參與的音樂節(jié)場地。

你能感受到星寰時代真的能交付給你「家門口的未來松弛感生活」。

所以為什么科學(xué)城要自己操刀這塊地呢？

表妹私下猜測，大概是因為只有未來科學(xué)城自己，才更懂它。

所以為什么一定要討論星寰時代呢？

因為你能找到一堆堅硬的理由，也能滋生出很多溫柔的感受。

也正是這樣的心理，未來科學(xué)城做起星寰時代來真的可以說「決絕」。

坊間有傳聞，光是總圖設(shè)計院就換了5家，就為了得到最好的一版規(guī)劃。而不管是建筑、戶型設(shè)計還是園林景觀，都會是未來科學(xué)城過去沒有過的「好房子」。

超強產(chǎn)品力在任何城市，任何行情階段都是硬通貨。

等行情再正常一些，這樣的項目會更值錢。

有的時候表妹會想，未來是什么模樣？

未來就是未來城·星寰時代的模樣，他把整個未來的價值，現(xiàn)在就呈現(xiàn)在你面前。銷冠100

注：本文相關(guān)文字、圖片僅為項目信息參考，可能與實際規(guī)劃設(shè)計存在差異，所以不代表對項目信息做出承諾；所有內(nèi)容最終以政府規(guī)劃和購房合同約定為準(zhǔn)。

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