估計很多人都沒想到，我們的房價從2021年開始快速下跌，相對于高點(diǎn)，跌3-4成非常普遍，跌一半算正常，甚至有的還跌到只剩首付款了。

都知道蟬聯(lián)多年華人首富的李嘉誠吧，在我們樓市達(dá)到階段頂峰時做出了驚人的預(yù)言：

在那個市場情緒尚未徹底崩盤的時間節(jié)點(diǎn)，此言被業(yè)內(nèi)同儕嘲諷為，甚至有人揶揄他“年邁昏聵”。

當(dāng)我們站在2026年的時空坐標(biāo)，手持計算器復(fù)盤這筆交易時，方才醒悟那種“消費(fèi)者恍然大悟時的震撼”有多么充滿諷刺意味。

如果把時間定格在2026年1月，再回頭看這五年，很多人才真正意識到，自己當(dāng)年答錯的，不是一道選擇題，而是一道最基本的算術(shù)題。

2021年以前，大家盯著交易大屏，習(xí)慣性地算“今天又漲了多少”，身邊任何敢提“風(fēng)險”兩字的人，不是被翻白眼，就是被扣上“看空中國”的帽子。

那時候的主旋律很簡單，房價只會晚漲，不會不漲，晚買等于吃虧，貸款多等于眼光好，“不加杠桿就是傻”。

可就在這種喧囂背景里，有人悄悄開始大規(guī)模撤退。

2013年，廣州的大型商業(yè)項目被整體打包賣出，套現(xiàn)幾十億。

2014年，上海、南京一批核心物業(yè)被連續(xù)拋售，上百億現(xiàn)金回籠。

到2015年，類似操作頻繁出現(xiàn)，2016年則干脆停掉了在內(nèi)地拿地。

很多人當(dāng)時在網(wǎng)上調(diào)侃“某超人跑路”“看不懂新時代”，甚至有人認(rèn)真分析他“賣早了，至少少賺一大截”。

表面看，他愿意給買家留出接近三成的折扣，甚至不計較溢價空間，像是在“賠本甩賣”。

但換個角度想，這其實是一道非常冷靜的算術(shù)題，和其在高位多拿那20%、30%的賬面利潤，不如早點(diǎn)鎖定幾百億現(xiàn)金，徹底清空風(fēng)險敞口。

七折出貨，換來的是“全身而退”。

這就像一艘巨輪剛剛感受到冰山的陰影，有人搶先花高價上了救生艇，看在當(dāng)時也許像笑話，等后面的人撞上去，才知道誰精明。

2017年，他公開說“需求被透支、供給嚴(yán)重過剩，將來一定會有大調(diào)整”。

那時候一線城市房價又拉了一輪，大家忙著搶房，誰愿意聽這種不合時宜的冷水？

直到2021年，調(diào)控升級、信貸收緊、房企暴雷、項目停工，一連串事件把市場情緒從“興奮”拉向“麻木”，這句當(dāng)年的“悲觀預(yù)警”才被重新翻出來。

很多人這才明白：那不是老糊涂，而是提前看清了周期。他放棄的是后面兩三年的最后一段漲幅，保住的是之后五到十年的徹底安全。

更諷刺的是，同一時期，普通家庭在做的，卻是完全相反的選擇。

各種“首付不夠可以湊”“不用擔(dān)心負(fù)債，通脹會幫你還錢”的話術(shù)滿天飛。

三十年等額本息被包裝成一種“理財工具”，仿佛只要把自己綁在漲價的列車上，就注定會越坐越富。

年輕夫妻掏空六個錢包，父母賣老家房、取公積金、刷信用卡湊首付，把“上車”當(dāng)成唯一出路。

高杠桿買房，在當(dāng)時被視為聰明人必做的選擇。

真相是，那幾年很多人并不是沒意識到價格偏高，而是覺得“就算回調(diào)，也回不了多少，時間一長就漲回來”。

這個想法的前提，是把之前十幾年的單邊上漲，當(dāng)成了常態(tài)。

可資產(chǎn)價格漲到遠(yuǎn)離基本面的高度時，回歸往往不會是輕描淡寫的小幅調(diào)整，而更像是從高樓往下坐電梯，一層一層往下跌，中途還會有幾次停頓，讓你誤以為已經(jīng)到底了。

這一次，提早下車的人保住了本金，在后排拼命往車上擠的人，成了被鎖在車門里的那一批。

真正痛苦的不是暴跌，而是慢跌。

2021年算是明確的拐點(diǎn)，價格不再沖上去，而是緩緩?fù)伦摺?/p>

一開始，很多人還給自己心理安慰：“這就是小調(diào)，過兩年就上去了。”

但接下來的幾年，現(xiàn)實一步步撕開了這個幻想。

一線城市中不少核心板塊，從最高點(diǎn)算起，普遍回調(diào)了30%到40%。

很多缺產(chǎn)業(yè)、缺人口支撐的二三線城市，跌去一半的案例一點(diǎn)也不少。

更慘的是那些邊緣板塊、遠(yuǎn)郊大盤，不僅跌幅大，還幾乎沒人接盤，掛半年一套看房的都沒有。

更要命的是流動性。

2022年，全國商品房銷售面積大幅下滑，成交量直接掉到谷底。

你手上的房子，不再是隨時能出手的“硬通貨”，而變成掛在中介那邊長期無人問津的“庫存”。

2023年，各種松綁政策輪著來。

需求像一塊被掏空的海綿，你往上澆水，它就那么悄無聲息地吸進(jìn)去，不見多少反應(yīng)。

到了2024年，一線城市二手房剛出現(xiàn)一點(diǎn)成交放量，就有聲音喊“見底反彈”，結(jié)果行情只撐了一小段，價格該跌的還在跌。

2025年，成交量看著比谷底時“好看”一些，但換來的主要是“以價換量”。

在這樣的環(huán)境里，人們對“住哪、怎么買、要不要買”的想法，跟五年前相比已經(jīng)完全變了。

另一頭，是老舊小區(qū)的身價變化。

過去提“老破小”，基本就是貶義詞：樓齡大、外觀舊、沒電梯、沒車位、物業(yè)差。

但這一輪下跌之后，重新拿著計算器算一算，很多剛需發(fā)現(xiàn)，這些房子雖然“難看”，但地段好、配套成熟、上下班方便、學(xué)區(qū)穩(wěn)，關(guān)鍵是總價壓得住。

再加上國家層面近幾年把城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造當(dāng)成重點(diǎn)工程，很多老區(qū)加裝電梯、整修公共空間、換管線、加車位，居住體驗并不一定比新盤差太多。

一線城市里，一些40年樓齡的房子，因為位置好、改造完，反而成了“避險港”。

再加一層，是年輕人消費(fèi)觀的改寫。

90后、00后看著上一代人辛苦一輩子供房、背債，對做“房奴”這件事的興趣沒有前輩那么大。

他們中的很多人，把錢更多花在體驗和個人成長上。

站在2026年這個節(jié)點(diǎn)看，樓市已經(jīng)不再是過去那種“一放水就沖天、一收緊就剎車”的簡單模式。

幾輪調(diào)整之后，決策層也意識到，不能再用“大水漫灌”式刺激讓大家集體加杠桿，而是要做“微創(chuàng)手術(shù)”。

一個鮮明的例子，就是近期對商業(yè)物業(yè)融資規(guī)則的調(diào)整。

1月中旬，央行明確把商業(yè)用房貸款首付比例的下限，從原來的50%降到了30%。

乍一看像是在鼓勵大家去買寫字樓、商辦公寓，實際上更多是給銀行和開發(fā)商緩一口氣。

這幾年，一大堆商辦項目空置率居高不下，租不出去、賣不動，賬面上全是沉重的壞賬隱患。

把首付門檻降一點(diǎn)，哪怕只多賣出一部分，也能減輕一部分金融系統(tǒng)壓力。

同時，在住宅交易鏈條上，也有一系列“潤滑劑式”的調(diào)整。

持有不滿2年的住房，轉(zhuǎn)手時增值稅率從5%降到3%，加上一輪又一輪的公積金貸款利率下調(diào)，以及換房個稅退稅政策的延續(xù)，這一整套組合拳，指向的是“讓想換房的人更容易動起來”。

過去幾年，那些手里有一套舊房、想換新房的人，最大的問題就是舊房賣不掉或者賣不出心理價，只能硬拖著。

現(xiàn)在交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)降了點(diǎn)，利率也低了一些，流動性開始略微回暖，一線城市二手房議價空間比前兩年明顯縮小，標(biāo)價太離譜的賣不掉，但價格貼近市場的，很快就能成交。

不過，整體環(huán)境仍然是“存量博弈”。

房地產(chǎn)投資額還在往下走，開發(fā)商拿地越來越謹(jǐn)慎，城市之間和城市內(nèi)部的分化越來越明顯。

對普通人來說，最現(xiàn)實的一個變化是，高杠桿這條路，已經(jīng)被實踐證明風(fēng)險太大。

對打算買房的人來說，2026年不是“閉眼梭哈”的年份，而是“認(rèn)真算賬”的年份。

最后，五年下行期帶來的最大收獲，恐怕就是把“房子”從神壇上拉回凡間。

它不再是那把人人搶的“通往暴富的門票”，而回到了一個更加樸素的位置：一處棲身之所，一個家庭生活的容器，一塊相對穩(wěn)妥但并不永遠(yuǎn)上漲的資產(chǎn)。

能看清這一點(diǎn)，少一些幻想，留足現(xiàn)金流，守住夜里睡得著覺的底線，才是在這個充滿不確定性的時代里，普通人能給自己做的最可靠的選擇。