2026年，是國(guó)家“十五五”規(guī)劃的開局之年，這一新五年規(guī)劃系統(tǒng)性勾勒出中國(guó)至2030年的發(fā)展藍(lán)圖。新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換、發(fā)展范式升級(jí)、全球格局重塑，都將在這一時(shí)期找到新的交匯點(diǎn)。

理解“十五五”的頂層設(shè)計(jì)，是預(yù)見未來經(jīng)濟(jì)脈動(dòng)與市場(chǎng)機(jī)遇的起點(diǎn)。時(shí)代的機(jī)遇藏在哪里？未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心動(dòng)力如何精準(zhǔn)判斷？值此開年之際，南都灣財(cái)社發(fā)起《開局2026：在新周期起點(diǎn)上》專題策劃。

第一太平戴維斯深圳董事總經(jīng)理吳睿在接受南都·灣財(cái)社記者專訪時(shí)表示，2026年作為“十五五”開局的關(guān)鍵之年，房地產(chǎn)行業(yè)正處于企穩(wěn)修復(fù)與結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的雙重關(guān)鍵期，無論是住宅市場(chǎng)的城市分化，還是商業(yè)地產(chǎn)的資本布局，都將呈現(xiàn)出新的特征與機(jī)遇。結(jié)合當(dāng)前行業(yè)走勢(shì)、政策導(dǎo)向以及市場(chǎng)表現(xiàn)，當(dāng)下能清晰捕捉到樓市筑底復(fù)蘇的信號(hào)，同時(shí)也能看到商業(yè)地產(chǎn)在調(diào)整期中孕育的投資窗口，這些都值得市場(chǎng)參與者重點(diǎn)關(guān)注與思考。

第一太平戴維斯深圳董事總經(jīng)理吳睿。

2026年樓市轉(zhuǎn)型，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)表現(xiàn)將提振信心

南都·灣財(cái)社：站在2026年的全新起點(diǎn)，樓市將走向何方？是延續(xù)底部徘徊，還是迎來穩(wěn)步升溫？為什么做出這樣的判斷？

吳睿：站在2026年的新起點(diǎn)，我對(duì)樓市方向的判斷是：整體仍將保持企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，但2026年將是樓市結(jié)構(gòu)化分化凸顯的一年。具體來看，一線城市及核心地段的不動(dòng)產(chǎn)，預(yù)計(jì)將實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)反彈；而三四線城市及遠(yuǎn)郊樓盤，仍面臨較大的庫(kù)存壓力，去庫(kù)存仍將是其核心任務(wù)。

做出這一結(jié)構(gòu)分化判斷，主要基于三方面考量。首先，從行業(yè)整體走勢(shì)來看，房地產(chǎn)行業(yè)無論是規(guī)模還是價(jià)格，均已從高峰期回落至跌幅較深的水平，從技術(shù)層面而言，已處于底部區(qū)間；其次，政策層面的支撐信號(hào)十分明確，自2024年以來，政府持續(xù)出臺(tái)各類調(diào)控政策，圍繞控總量、去庫(kù)存、優(yōu)供給三大核心發(fā)力，政策底已清晰顯現(xiàn)；第三，從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，一線城市及強(qiáng)二線城市的市場(chǎng)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)良好，以上海、深圳為例，當(dāng)?shù)囟鄨?chǎng)高價(jià)一手拍賣成交結(jié)果遠(yuǎn)超預(yù)期，同時(shí)二手房市場(chǎng)數(shù)據(jù)也呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，交易量逐步回升至相對(duì)景氣的水平。

與之形成對(duì)比的是，三四線城市今年整體仍處于橫盤狀態(tài)，部分城市甚至呈現(xiàn)小幅陰跌態(tài)勢(shì)。核心原因在于，部分三四線城市面臨人口凈流出、老齡化加劇等問題，同時(shí)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對(duì)薄弱，缺乏足夠的人口和產(chǎn)業(yè)支撐，因此去庫(kù)存仍將是未來幾年這些城市樓市的核心主題。

我們期待，一線城市及強(qiáng)二線城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的良好市場(chǎng)表現(xiàn)，能夠盡快提振市場(chǎng)信心，進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面復(fù)蘇。同時(shí)，政策層面仍有較大優(yōu)化空間以推動(dòng)樓市修復(fù)，相信政府后續(xù)還會(huì)持續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策，適度釋放杠桿空間，引導(dǎo)和鼓勵(lì)合理購(gòu)房需求。

此外，從行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來看，2026年也將是房地產(chǎn)行業(yè)的重要轉(zhuǎn)型之年。過去幾年，受市場(chǎng)調(diào)整影響，多數(shù)房企持續(xù)優(yōu)化經(jīng)營(yíng)模式，其中優(yōu)質(zhì)企業(yè)正逐步向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，這也將成為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)未來的核心發(fā)展方向。

三大指標(biāo)判斷樓市拐點(diǎn)，還有哪些機(jī)遇？

南都·灣財(cái)社：判斷市場(chǎng)筑底完成或迎來轉(zhuǎn)機(jī)的關(guān)鍵指標(biāo)有哪些？支撐樓市觸底回升的核心動(dòng)力是什么？

吳睿：我們判斷市場(chǎng)筑底所參考的關(guān)鍵指標(biāo)主要有以下幾項(xiàng)：

第一項(xiàng)核心指標(biāo)是一手房庫(kù)存。無論從全國(guó)層面還是具體區(qū)域市場(chǎng)來看，一手房庫(kù)存量都是重要的參考依據(jù)。其中，庫(kù)存去化周期是否回落至安全線以下，是判斷市場(chǎng)筑底進(jìn)程的關(guān)鍵維度之一。

第二項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)是二手房簽約量。以深圳為例，其樓市“榮枯線”為5000套。2025年深圳樓市之所以呈現(xiàn)企穩(wěn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，核心依據(jù)之一就是全年有十個(gè)月的二手房成交量持續(xù)突破5000套。盡管其間伴隨小幅價(jià)格回落，呈現(xiàn)“以價(jià)換量”的特征，但成交量回歸正常區(qū)間后，市場(chǎng)的修復(fù)進(jìn)程便會(huì)逐步開啟。

第三項(xiàng)指標(biāo)可從投資端觀察，重點(diǎn)關(guān)注土拍市場(chǎng)中民營(yíng)企業(yè)的參與情況。若有更多民營(yíng)企業(yè)主動(dòng)參與土拍，且能夠成功獲取地塊，這一信號(hào)將直接反映出市場(chǎng)投資信心正在逐步修復(fù)。

而支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)觸底回升的核心動(dòng)力，首要來源是宏觀經(jīng)濟(jì)的整體修復(fù)與復(fù)蘇。經(jīng)過近年來的市場(chǎng)波動(dòng)調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)本身已基本處于技術(shù)層面的底部區(qū)間，后續(xù)能否實(shí)現(xiàn)觸底反彈或平穩(wěn)橫盤，更大程度上取決于宏觀經(jīng)濟(jì)的提振力度。宏觀經(jīng)濟(jì)回暖帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，居民收入穩(wěn)步提升，自然會(huì)釋放更多的剛性需求、改善性需求，同時(shí)激活合理的投資性需求，這些需求將共同推動(dòng)樓市逐步修復(fù)。

此外，政府出臺(tái)的各項(xiàng)調(diào)控政策，包括供應(yīng)端的優(yōu)化舉措等，也是支撐市場(chǎng)復(fù)蘇的重要核心動(dòng)力。

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)迎來機(jī)遇，外資聚焦優(yōu)質(zhì)細(xì)分領(lǐng)域

南都·灣財(cái)社：第一太平戴維斯報(bào)告預(yù)測(cè)2026年全球房地產(chǎn)直接投資額將突破1萬億美元，在這一全球復(fù)蘇浪潮中，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)能承接哪些海外資本的增量機(jī)會(huì)？國(guó)內(nèi)外投資者的布局邏輯會(huì)有哪些差異？

吳睿：首先，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在過去幾年經(jīng)歷了較深幅度的調(diào)整，也正因如此，市場(chǎng)跌出了一定的投資機(jī)會(huì)。從去年開始，我們已能觀察到部分外資重新回流，關(guān)注中國(guó)市場(chǎng)的潛在機(jī)遇，但整體而言，外資仍處于“多看少動(dòng)”的觀望狀態(tài)。

當(dāng)前，外資的關(guān)注點(diǎn)主要聚焦于確定性較強(qiáng)的細(xì)分賽道。這些賽道雖規(guī)模未必龐大，但避險(xiǎn)屬性突出，更契合外資當(dāng)前的投資偏好。例如長(zhǎng)租公寓、香港的學(xué)生公寓，以及內(nèi)地一線城市和強(qiáng)二線城市的優(yōu)質(zhì)社區(qū)商業(yè)及商業(yè)項(xiàng)目等，均是外資重點(diǎn)關(guān)注的領(lǐng)域。

至于外資與國(guó)內(nèi)投資者的布局邏輯差異，外資投資者更注重投資回報(bào)率與資金安全性，會(huì)優(yōu)先確保具備充足的安全墊；同時(shí)，對(duì)于物業(yè)產(chǎn)權(quán)年限、未來退出條件等核心要素，也會(huì)進(jìn)行全面且細(xì)致的考量。

相比之下，國(guó)內(nèi)投資者群體更為多樣化，其投資邏輯會(huì)根據(jù)自身不同的投資目的呈現(xiàn)出明顯差異，并未形成統(tǒng)一的布局范式。

商業(yè)地產(chǎn)調(diào)整期，是核心資產(chǎn)布局的窗口期

南都·灣財(cái)社記者：2026年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資交易活動(dòng)是否會(huì)進(jìn)一步改善？什么樣的資產(chǎn)能在市場(chǎng)格局演變中捕捉結(jié)構(gòu)性機(jī)遇？對(duì)于投資者而言，該怎么把握入市窗口？

吳睿：2026年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的投資交易活動(dòng)，預(yù)計(jì)將進(jìn)一步改善。事實(shí)上，這種改善趨勢(shì)在2025年下半年就已開始顯現(xiàn)，我們對(duì)此已有明確觀察。在過去商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)下行調(diào)整過程中，一線城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價(jià)格已逐步回歸至具備長(zhǎng)期投資價(jià)值的區(qū)間。

一方面，這類資產(chǎn)的長(zhǎng)期投資價(jià)值愈發(fā)凸顯；另一方面，在房地產(chǎn)市場(chǎng)此前的高峰期，這類核心資產(chǎn)基本不會(huì)進(jìn)入交易市場(chǎng)，而當(dāng)前已有部分此類資產(chǎn)釋放出交易機(jī)會(huì)。這無疑是中國(guó)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)歷大幅調(diào)整后，呈現(xiàn)出的結(jié)構(gòu)性與窗口性機(jī)遇。

尤其對(duì)于中國(guó)內(nèi)地的投資者而言，無論是民營(yíng)企業(yè)還是家族投資者，當(dāng)前正是布局一線城市核心區(qū)位、持有高性價(jià)比且能產(chǎn)生穩(wěn)定回報(bào)資產(chǎn)的良好窗口期，資產(chǎn)的安全性更具保障。從投資屬性來看，這類資產(chǎn)憑借穩(wěn)定的回報(bào)率，中短期內(nèi)可作為防守型投資配置；從長(zhǎng)期視角出發(fā)，中國(guó)核心區(qū)位的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)仍具備較大增長(zhǎng)潛力，因此短期能實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖，長(zhǎng)期則可充分享受行業(yè)復(fù)蘇與增長(zhǎng)帶來的紅利。

策劃：王瑩
統(tǒng)籌：李穎
采寫：南都·灣財(cái)社記者 孫陽(yáng)