可以毫不客氣地說，目前國內(nèi)大多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場仍處于水深火熱之中，房價(jià)仍處于下跌的態(tài)勢之中。

然而與深圳有一河之隔的香港，最近的房價(jià)卻是一路上漲。

據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，2025年，內(nèi)地買家共買了1.35萬套，較2024年多了一成多，連續(xù)2年都突破萬套大關(guān)；總成交金額更是高達(dá)1364億元，成交套數(shù)和金額均創(chuàng)下了1995年有記錄以來的新高。

而據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署(簡稱“差估署”)報(bào)告顯示，去年前九個(gè)月香港私人住宅售價(jià)指數(shù)止跌回升，漲幅約1.14%。有“香港樓市教父”之稱施永青先生說，香港樓價(jià)將在三年內(nèi)突破2021年的高點(diǎn)。而連一些國際大投行也預(yù)測香港房價(jià)2026年房價(jià)可能漲超10%。

香港樓市的回升有幾個(gè)核心原因。

自2024年2月份起，香港樓市全面“撤辣”，取消了內(nèi)地人購房諸多限制，且取消或是減免相關(guān)稅費(fèi)，大大激發(fā)了內(nèi)地人赴港購房的欲望。而香港這幾年實(shí)行的人才引進(jìn)戰(zhàn)略，一定程度上為香港樓市創(chuàng)造新的購房需求。

當(dāng)然，“撤辣”的效果并沒有立竿見影，但也不能否認(rèn)起作用，這些措施的作用往往是潛移默化的。

實(shí)際上，香港房價(jià)上漲的主要誘因還是利率的降低。香港采取是與美元的聯(lián)系匯率制度，隨著美元的不斷降息，港幣也隨之在不斷降息，這就導(dǎo)致房貸利率的下降，去年香港新建住宅按揭利率從3.5%跌至3.375%，部分優(yōu)質(zhì)客戶的利率甚至可以到3%以下。

這個(gè)利率對于香港住宅的租金回報(bào)率就會有吸引力。我們不妨來看看香港的房屋租金走勢：

從上圖的趨勢來看，香港的房屋租金基本上一路震蕩走高的，當(dāng)下的租金已經(jīng)是1993年以來最高了。

房貸利率下降，再結(jié)合取消或是降低交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，大大降低購房者的綜合購房成本。尤其是房貸利率的降低，降低了房產(chǎn)持有期間的成本，與租金收益一對比，就會增加了持有期間的收益率。這樣一來，有些人可能就會認(rèn)為買房收租也是一種不錯的選擇了。

當(dāng)然，香港樓市回暖最核心原因還是在于城市的吸引力。作為國際化的超級大都市，香港一直具有很強(qiáng)的吸引力，依然對內(nèi)地的人才甚至全球的人才都具有吸引力，這就會導(dǎo)致其樓市一直會有很多的新增需求，也就很難出現(xiàn)絕對的供大于求。

其實(shí)放眼全球房地產(chǎn)市場，超級大城市的房價(jià)基本上都是呈現(xiàn)出震蕩螺旋式上漲的。在這個(gè)過程中，受到周期性的影響，或許會出現(xiàn)階段性的下跌，有時(shí)候甚至下跌的幅度還很大，而隨著各項(xiàng)因素的回暖，房價(jià)也會回漲甚至繼續(xù)創(chuàng)新高。實(shí)際上，香港樓市過去幾十年的走勢已經(jīng)證明了這一規(guī)律。