香港樓市“殺瘋了”，各項數(shù)據(jù)讓北上廣深直呼羨慕。

房價六連漲，租金也打破歷史紀錄，更有大批內(nèi)地買家瘋狂掃貨。

但這還不是頂點，多家機構(gòu)預(yù)測2026年香港房價還能再漲10%。

壹

來自香港差餉物業(yè)估價署的最新數(shù)據(jù)，香港私人住宅售價指數(shù)連續(xù)六個月上升。

與此同時，私人住宅租金更是連漲12個月，接連打破歷史紀錄。

最新指數(shù)報得200.7，對比去年同期大漲了近8%。

｜廣州樓市發(fā)布 制

不光房價、租金在漲，2025年香港住宅成交約6.28萬宗，創(chuàng)下近四年新高。

得益于內(nèi)地買家搶購，新房全年成交2.06萬宗，同比漲幅超20%，達到2019年來最高水平。

可以看到，內(nèi)地資金規(guī)模超過1300億，其中近60%都用于購買香港新房。

｜廣州樓市發(fā)布 制

值得一提的是，香港樓市爆發(fā)并非集中在少數(shù)板塊和項目，而是全面開花。

從頂級豪宅到幾百萬的“剛需小戶型”，都賣得非常不錯。

連續(xù)兩年，總價逾億港元的頂豪成交破百套。進入2026年，1月前20天又有16宗成交。

｜廣州樓市發(fā)布 制

這個數(shù)字比2019年更高，也是2013年以來的歷史新紀錄。

另外，很多大客戶，特別是內(nèi)地買家也開始抓緊買入低總價小戶型。

新鴻基旗下的西沙SIERRA SEA 2A期，僅推出229伙單位，卻收到超4.9萬份認購申請，這相當(dāng)于每214個人搶1套房，刷新“票王”紀錄。

| 排隊登記盛況

| 圖源：星島頭條

還有啟德區(qū)、黃竹坑／深灣區(qū)等板塊，憑借交通、配套和新興城市界面，也走出了維港?雙鉆、啟德海灣、啟德柏蔚森等紅盤。

特別是，由新世界發(fā)展和遠東發(fā)展聯(lián)手打造的柏蔚森，內(nèi)地客戶成交比例高達56%。

項目不僅有三面環(huán)海、名校和高端配套加持，更憑借小戶型直面維港海景，被大客戶搶購。

｜ 柏蔚森 內(nèi)部實景

需要注意的是，現(xiàn)在仍然是進軍香港樓市的好時機。

據(jù)摩根士丹利預(yù)計，隨著市場信心恢復(fù)，2026年香港房價漲幅或達10%。

貳

當(dāng)然，比起數(shù)據(jù)上的亮眼表現(xiàn)，香港樓市這輪爆發(fā)，明顯有三重合力影響：

政策松綁、人口紅利和租售比改善。

首先，香港“撤辣”全面松綁，明顯是“政策一次性給足”。

取消買家印花稅等新政，不僅大幅降低交易成本，也刺激了更多外來人才購房。

目前在香港買房首付比例最低10%，利率約2-3.5%，入市門檻相對友好。

｜廣州樓市發(fā)布 制

其次，“優(yōu)才計劃”、“高才通”等帶來大量人口紅利。

近兩年港府持續(xù)發(fā)力“搶人才”、“搶企業(yè)”，吸引不少內(nèi)地人才赴港，如今已初見成果。

截至去年12月中旬，已有近 40萬宗申請獲批，超26萬人已經(jīng)抵港，直接推動了住宅市場需求。

隨著港股IPO重回世界第一，大量高收入人群增加，未來還會有更多購買力涌入樓市。

｜圖源：德勤

最后，租金上漲帶動租售比改善，提升了香港住宅資產(chǎn)的吸引力。

從早在房價上漲之前，香港私人住宅租金指數(shù)已先行起勢，提前漲了一波。

租金走高，疊加美聯(lián)儲降息，購房資金成本下降，讓香港不少物業(yè)實現(xiàn)了“租金高于利息”。

當(dāng)房子重回“以租養(yǎng)貸”循環(huán)，不僅為購房者創(chuàng)造正現(xiàn)金流，也能同時撐起自住投資需求。

｜廣州樓市發(fā)布 制

換言之，現(xiàn)在香港的房子，“居住+金融”雙重屬性都得到了強化。

當(dāng)然，香港無論制度、樓市結(jié)構(gòu)還是經(jīng)濟模式等等，都有其獨特性。

它的樓市復(fù)蘇路徑，不能簡單地套用于內(nèi)地。

但即便如此，樓市君看來，香港樓市企穩(wěn)回升，對一線城市仍有借鑒意義。

｜廣州城市航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

其一，政策要“快準狠”，打破觀望預(yù)期。

香港在2024年2月全面“撤辣”，出手確實果斷，也符合《求是》開年文章所說的“政策要一次性給足”。

這方面，廣州取消全面限購?fù)瑯幼咴诹饲傲?，北上深三地則依然有松綁空間。

其二，修復(fù)樓市信心，底層邏輯是修復(fù)回報率。

香港樓市量價齊升，本質(zhì)上是重塑了“資產(chǎn)性價比”。租金上漲先行，帶動房價跟進企穩(wěn)。

租金先漲，改善了房產(chǎn)持有價值和預(yù)期；房價后漲，反映出市場對樓市基本面的信心增強。

目前一線城市二手房回報率不到2%，仍低于房貸利率，但二者差距在縮小。

｜圖源： 麟評居住大數(shù) 據(jù)研究院

央行開年已明確今年會有降息空間，疊加租金水平企穩(wěn)回升，房產(chǎn)的金融屬性也在修復(fù)。

就拿廣州來說，包括珠江新城在內(nèi)，還是有不少市區(qū)項目“租金超過月供”。

當(dāng)越來越多房子能夠為買家?guī)怼罢F(xiàn)金流”，購房需求自然會被激活。

其三，人口和產(chǎn)業(yè)依舊是房價的長期錨點。

數(shù)十萬高素質(zhì)、高收入人才抵港，疊加金融業(yè)爆發(fā)，直接拉動了租賃和購房需求，為房價提供了最真實的支撐。

同樣地，一線城市除了透過人才落戶等政策，將人口流入轉(zhuǎn)化為住房需求，也要加快壯大新型戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)。

就拿廣州來說，數(shù)字經(jīng)濟的快速壯大，讓海珠特別是琶洲樓市迎來了爆發(fā)。

|琶洲航拍

|廣州樓市發(fā)布 攝

接下來，新能源、人工智能、半導(dǎo)體、低空經(jīng)濟等面向未來的硬科技，同樣也是發(fā)力重點。

總的來說，“香港經(jīng)驗”已經(jīng)表明，樓市止跌回升是多重利好疊加的結(jié)果。

包括廣州在內(nèi)，一線城市已出現(xiàn)二手房掛牌減少、房價“轉(zhuǎn)正”等信號，信心也在修復(fù)。

面對新周期，樓市想走出低谷，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，勢必要找到新的平衡點。

你怎么看2026年的香港和廣州樓市？

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