系列報道之二

編者按：

黃金價格一路狂飆、股市滬指突破4000點、Labubu爆火彰顯情緒消費活力……這些熱點經(jīng)濟現(xiàn)象，從2025年一直持續(xù)到2026年。

俗話講“透過現(xiàn)象看本質(zhì)”，這些經(jīng)濟熱點背后有著怎樣的底層邏輯，又透露何種經(jīng)濟風向？如何看“開局之年”的經(jīng)濟形勢，宏觀經(jīng)濟的水溫對你我個人投資、消費等行為又將有哪些影響？南都北京新聞中心推出“2026開局：洞察經(jīng)濟風向”系列報道，邀請業(yè)內(nèi)權(quán)威專家解讀社會公眾關(guān)注的熱點經(jīng)濟現(xiàn)象，一探隱藏其背后的“奧秘”。

近日，國家統(tǒng)計局公布了2025年全年的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，其中房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)備受民生關(guān)注。

在銷售端，2025年新建商品房銷售面積88101萬平方米，同比下降8.7%；商品房銷售額83937億元，下降12.6%。

在投資端，2025年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金93117億元，同比下降13.4%，其中個人按揭貸款下降17.8%。

這些數(shù)據(jù)該怎么看？未來房地產(chǎn)市場會有哪些變化？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉近日在接受南都N視頻記者的專訪時，結(jié)合樓市的實際情況進行了分析，并表示，二手房市場回暖態(tài)勢突出，2026年樓市有望呈現(xiàn)“一線企穩(wěn)、區(qū)域分化”的平穩(wěn)運行態(tài)勢。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉。

當前市場仍處于“去庫存”階段，二手房市場回暖

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2025年新建商品房銷售面積、銷售額均出現(xiàn)了下降。

對此，有觀點指出，隨著住房市場進入存量時代，新房市場則轉(zhuǎn)向滿足改善性需求，房企通過“好房子”產(chǎn)品形成差異化供給。同時，二手房成交占比逐步提升，在大中城市，剛需購房者普遍通過購買二手房解決居住問題。

這一觀點也在中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)得到了印證，據(jù)統(tǒng)計，2026年第3周數(shù)據(jù)顯示，重點15城二手住宅周度成交量環(huán)比上升9%，一線城市表現(xiàn)更為亮眼，中原報價指數(shù)連續(xù)5周回升。

對此，張大偉表示，二手市場回暖態(tài)勢尤為突出，成為市場企穩(wěn)的重要抓手。這背后是房東預(yù)期改善，恐慌性掛牌減少，而價格調(diào)整到位疊加政策利好，促使剛需積極入市。盡管二手房價同比仍有跌幅，但環(huán)比降幅收窄，標志著市場正在筑底企穩(wěn)。

此外，南都N視頻記者注意到，2025年12月，新房房價出現(xiàn)“翹尾”，國家統(tǒng)計局去年12月70城房價指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，6城新房價格環(huán)比上漲，上海、長春漲幅領(lǐng)跑。

對于2025年房地產(chǎn)投資下降的問題，另有分析指出，全國房屋新開工面積延續(xù)下行態(tài)勢，當前市場仍處于“去庫存”階段。

濟南，購房者在展示交易會現(xiàn)場了解房屋信息。 新華社記者 朱崢 攝

房地產(chǎn)新政效果如何？房貸貼息或是趨勢

2025年末，多項房地產(chǎn)新政陸續(xù)出臺。

2025年12月24日，北京市出臺《關(guān)于進一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，優(yōu)化房地產(chǎn)政策：一是放寬非京籍家庭購房條件。將非京籍家庭購買五環(huán)內(nèi)商品住房的社?；騻€稅繳納年限，由現(xiàn)行的“3年”調(diào)減為“2年”;購買五環(huán)外商品住房的，由現(xiàn)行的“2年”調(diào)減為“1年”。二是支持多子女家庭住房需求。二孩及以上的多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)多購買一套商品住房，即：京籍多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)購買3套商品住房；在京連續(xù)2年繳納社?；騻€稅的非京籍多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)購買2套商品住房。同時，在利率定價機制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，加大公積金支持住房消費力度。

張大偉介紹，北京優(yōu)化限購政策短期內(nèi)帶動了改善型需求釋放，新政后兩周內(nèi)二手房網(wǎng)簽量環(huán)比上漲約18%，但剛需入市意愿仍偏弱，市場未出現(xiàn)大幅反彈。

到了2025年12月29日，《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于個人銷售住房增值稅政策的公告》對外公布，并規(guī)定個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅，今年1月1日起正式施行。

對此，張大偉說，財政部下調(diào)房地產(chǎn)增值稅稅率并擴大進項抵扣范圍，減輕了房企和二手房賣方的稅費負擔，預(yù)計將降低交易成本約3%-5%，有助于提升二手房流通性，但對新房市場的直接刺激作用有限。

值得一提的是，1月19日，央行下調(diào)再貸款、再貼現(xiàn)利率0.25個百分點，張大偉表示，這對房地產(chǎn)市場也是利好消息，有利于釋放更多購房潛力。對于網(wǎng)絡(luò)上討論頗多的房貸貼息，個人認為，房貸利率降低是未來趨勢。

建筑工人在上海黃浦區(qū)一幢樓房屋頂進行鋼筋捆扎作業(yè)。 新華社記者 方喆 攝

更多優(yōu)化限購政策將出臺，有望“一線企穩(wěn)、區(qū)域分化”

2026年樓市怎么看？

鑒于2025年年底多項房地產(chǎn)新政的落地，張大偉認為，預(yù)計2026年將有更多優(yōu)化限購政策的出臺，部分庫存壓力較大的三四線城市可能推出購房補貼、以舊換新等政策，核心城市或進一步放松高端住宅限購。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的一份報告也指出，2025年房地產(chǎn)市場價格仍在探底中，從累計數(shù)據(jù)上看，2025年降幅較2024年有所收窄，從2024年的快速下跌轉(zhuǎn)入到緩慢下跌的階段。2026年是“十五五”的開局之年，預(yù)計政策將會持續(xù)寬松，房價跌幅將會繼續(xù)收窄，核心城市、核心區(qū)域的房價將會實現(xiàn)真正意義上的止跌回穩(wěn)。

不過，張大偉提醒，需清醒認識到，樓市分化格局仍將持續(xù)。一線城市憑借人口流入與資源優(yōu)勢，核心板塊有望率先企穩(wěn)；而二三線城市受庫存壓力、人口外流影響，調(diào)整周期或繼續(xù)延長。當前回暖行情仍需政策持續(xù)護航，后續(xù)需關(guān)注政策落地效果與需求釋放可持續(xù)性。

“總體而言，年初樓市的積極信號，是政策精準發(fā)力與市場自發(fā)調(diào)節(jié)的共同結(jié)果。隨著政策紅利持續(xù)釋放，疊加季節(jié)性需求支撐，2026年樓市有望呈現(xiàn)‘一線企穩(wěn)、區(qū)域分化’的平穩(wěn)運行態(tài)勢，為宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定提供重要支撐?！睆埓髠フf。

穩(wěn)樓市，政策如何才能更給力？正如《求是》雜志刊登的一篇文章所言：“政策要一次性給足。”

采寫：南都N視頻記者楊文君 發(fā)自北京