現(xiàn)在想想，以前那些鼓吹“法拍房是撿漏天堂”的專家，真是站著說話不腰疼。最近跟幾個(gè)在銀行做資產(chǎn)處置的朋友聊，他們提到一個(gè)特別直觀又扎心的現(xiàn)象：很多法拍房，起拍價(jià)已經(jīng)打到市場價(jià)的六折、七折，但圍觀的人多，真正下手的幾乎沒有。一套房子反復(fù)流拍，最后連銀行自己都懶得折騰了。這已經(jīng)不是簡單的“便宜沒好貨”能解釋的了。

這背后，是一筆誰算誰怕的糊涂賬。表面看，一套市場價(jià)200萬的房子，法拍起價(jià)120萬，誘惑力巨大。但真敢往里跳的，得先是個(gè)“全能型勇士”。你得準(zhǔn)備好，拍下的可能不是房子，而是一個(gè)“麻煩綜合體”。

最讓人頭疼的，是“清場”這個(gè)老大難。法院的拍賣公告里，十有八九會(huì)寫一句話：“房屋有人占有使用，騰退事宜由買受人自行解決�！边@句話翻譯成人話就是：房子可能還住著原業(yè)主，或者租客，你得自己想辦法讓他們搬走。我聽說過最離譜的案例，買家花了一大筆錢拍下房子，結(jié)果里面住著一位八十多歲的原業(yè)主母親，說什么都不肯搬。走法律程序？耗時(shí)以年計(jì)；來硬的？道德和法律風(fēng)險(xiǎn)都扛不住。最后買家只能每月倒貼錢在外面租房，拍來的房子成了看得見摸不著的“紙面資產(chǎn)”。這種不確定性，足以嚇退99%的普通購房者。

其次是那些看不見的“附加費(fèi)”。你以為120萬就搞定了？太天真了。所有過戶的稅費(fèi)，大概率要你全額承擔(dān)。這還不算，如果原業(yè)主欠了幾年的物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)，甚至水電煤氣費(fèi)，這些窟窿都得新房東來填。更坑的是土地性質(zhì)問題，要是碰上“劃撥用地”，補(bǔ)繳的土地出讓金可能又是一筆幾十萬的巨款。所有這些零碎加起來，總成本可能直奔160萬去了，這漏撿得心驚肉跳。

銀行現(xiàn)在其實(shí)比斷供的業(yè)主還難受。業(yè)主斷供，銀行至少還能把房子收回來處置。但現(xiàn)在的問題是，收回來了，卻賣不掉，成了砸在手里的不良資產(chǎn)。銀行的朋友跟我吐槽，現(xiàn)在他們的策略早就變了，從“雷霆手段”變成了“懷柔政策”。對于還有希望周轉(zhuǎn)的斷供客戶，他們更愿意坐下來談：利息可以減免一大半，期限可以再延長五年十年，只要你別徹底躺平，月供能還一點(diǎn)是一點(diǎn)。因?yàn)殂y行門兒清，把客戶逼到法拍那一步，收回來的房子大概率要爛在自己手里，資金無法回籠，報(bào)表更難看。這哪是銀行，快成“最強(qiáng)拖延癥患者”了。

所以，法拍房市場的冰冷，其實(shí)是一面鏡子，照出了當(dāng)下樓市最真實(shí)的尷尬：不是沒有房子，而是房子的“居住屬性”被各種復(fù)雜的債務(wù)、法律和歷史遺留問題層層包裹，變得難以觸碰。價(jià)格折扣，遠(yuǎn)遠(yuǎn)覆蓋不了未來要面對的風(fēng)險(xiǎn)和成本。當(dāng)“撿漏”的算盤珠子一打，發(fā)現(xiàn)全是風(fēng)險(xiǎn)和未知數(shù)時(shí)，普通人用腳投票，選擇觀望，就成了最理性的選擇。

這個(gè)困局要解開，光靠降價(jià)是沒用的�？赡苄枰惶赘到y(tǒng)的方法，比如法院或第三方機(jī)構(gòu)能不能提供“強(qiáng)制清場保險(xiǎn)”，或者把稅費(fèi)、欠費(fèi)在拍賣前就核算清楚、一次性打包。但這又涉及太多環(huán)節(jié)，不是一朝一夕的事。在這一切理順之前，法拍房這個(gè)所謂的“寶藏”，對大多數(shù)人來說，恐怕還是看著熱鬧、不敢下手的“雷區(qū)”。