2026剛開(kāi)年，廣州又開(kāi)始發(fā)糖了。

前兩天，廣州推出2026首批配售型保障房，包括白云的望廬花園和黃埔的蘿崗和苑，而且離地鐵也不遠(yuǎn)。

你猜最低賣(mài)多少錢(qián)？才1.58萬(wàn)/平！

不過(guò)話說(shuō)回來(lái)，在廣州樓市，保障性住房向來(lái)都是個(gè)神奇的存在。

即便申請(qǐng)條件非常嚴(yán)格，但由于價(jià)格香，跟周邊二手有不小的倒掛差，它一直不缺買(mǎi)家，甚至一度在樓市高峰期成為了香餑餑。

但一個(gè)有意思的問(wèn)題也來(lái)了：

如今樓市已經(jīng)翻天覆地，這些保障房所在小區(qū)的二手房，相比高峰期，到底被卷成啥樣了？

保障房旁邊的二手

快被卷成麻花了

我梳理了一下，發(fā)現(xiàn)上兩輪樓市高峰期，廣州的保障房項(xiàng)目基本都集中在白云和黃埔。

先來(lái)看看白云。

比如，白云馬務(wù)的南悅花苑，之前經(jīng)適房售價(jià)約5216.89元/平，一套70平左右的房源，比市場(chǎng)價(jià)便宜近2萬(wàn)/平。

而在二手市場(chǎng)，2021年，一套57平小戶(hù)型，還能賣(mài)到2.8萬(wàn)/平。

但到了2025年，同樣的戶(hù)型，業(yè)主掛牌價(jià)直接砍了近5000/平，跌幅達(dá)到16%，相比旁邊順景花園（掛牌均價(jià)約2.6萬(wàn)/平），便宜3000元/平左右。

又比如，白云龍歸的龍歸花園，當(dāng)年經(jīng)適房售價(jià)最低能到4538.38元/平，比旁邊家和東湖映月二手也便宜（單價(jià)2.3-2.9萬(wàn)/平）2萬(wàn)/平。

而在二手市場(chǎng)，2022年，75平的次新二手房，成交單價(jià)約2.4萬(wàn)/平。

三年過(guò)去，同戶(hù)型二手房源，掛牌單價(jià)已經(jīng)跌破2萬(wàn)，跌幅高達(dá)32%，依然比家和東湖映月（掛牌均價(jià)約2.7萬(wàn)/平）低不少。

再來(lái)看看黃埔。

像老黃埔的瑞東花園，當(dāng)年經(jīng)適房售價(jià)約4708.95元/平，而當(dāng)時(shí)周邊商品房?jī)r(jià)格已經(jīng)去到1.28萬(wàn)/平。

而從二手市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，2023年，72平小戶(hù)型二手房，成交單價(jià)達(dá)到3.3萬(wàn)/平。

2025年，同戶(hù)型單價(jià)只能賣(mài)到1.8萬(wàn)/平，足足跌了44%，而旁邊萬(wàn)科金色悅府，二手均價(jià)普遍還在3萬(wàn)/平以上。

還有科學(xué)城的天鹿花園，當(dāng)年經(jīng)適房售價(jià)約7018.36元，而當(dāng)年板塊二手均價(jià)約2萬(wàn)/平，相當(dāng)于打了3.5折。

至于二手表現(xiàn)，2023年，一套74平次新二手房，單價(jià)可以賣(mài)到2.6萬(wàn)/平。

但到2025年，同戶(hù)型只能1.5萬(wàn)/平賤賣(mài)，單價(jià)跌超1萬(wàn)/平，業(yè)主足足虧了41%，比旁邊峰湖御境類(lèi)似面積戶(hù)型也低了近3000元/平。

那么，這波行情變化背后，到底傳遞了什么信號(hào)？

你對(duì)保障房的認(rèn)知

可能要刷新了

在我看來(lái)，雖然保障房和商品房看似是兩個(gè)獨(dú)立的賽道，但實(shí)際上兩者卻有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系。

而這波變化，我覺(jué)得至少能說(shuō)明四點(diǎn)核心問(wèn)題：

其一，保障房受歡迎，從來(lái)不是因?yàn)槭袌?chǎng)牛市的普漲帶動(dòng)，而是因?yàn)檎咝缘男詢(xún)r(jià)比。

試想想，樓市高峰期的特征就是，商品房?jī)r(jià)格大幅上漲、剛需購(gòu)房門(mén)檻快速抬高。

而保障房的價(jià)格受政策嚴(yán)格管控，會(huì)與周邊二手房形成明顯的倒掛，而且申購(gòu)有資質(zhì)門(mén)檻，相當(dāng)于“定向給剛需發(fā)的福利”。

本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，這就是剛需群體在房?jī)r(jià)上漲壓力下，對(duì)低成本、保居住的需求釋放，買(mǎi)的是住的資格，而不是漲的預(yù)期，哪怕板塊沒(méi)啥利好，只要價(jià)格夠低、能住，就會(huì)考慮入手。

其二，保障房所在小區(qū)二手房下跌，是商品房遵循市場(chǎng)規(guī)律的正?；卣{(diào)，反映的是整體樓市的下行壓力。

畢竟，二手房的價(jià)格核心，是由市場(chǎng)供需、增值預(yù)期、流通性決定的。

在樓市下行期，購(gòu)房者觀望情緒濃、二手房掛牌量增加、價(jià)格內(nèi)卷，所有缺乏強(qiáng)核心支撐的板塊，二手房基本都會(huì)隨大市下跌。

保障房所在小區(qū)的二手房也不例外，它的下跌首先是大環(huán)境的傳導(dǎo)結(jié)果，說(shuō)明樓市的下行壓力已經(jīng)傳導(dǎo)到了剛需板塊，商品房的水分被擠掉，價(jià)格回歸到真實(shí)的市場(chǎng)水平。

圖源攝圖網(wǎng)

其三，這波行情暴露了很多保障房所在板塊的核心價(jià)值是居住屬性主導(dǎo)，增值或抗跌屬性很差。

因?yàn)楸Ｕ戏康倪x址，通常都在城市近郊或遠(yuǎn)郊，周邊配套也一般，人口以剛需群體為主，所以這類(lèi)板塊本來(lái)就很難有上漲的核心要素。

在樓市高峰期，這類(lèi)板塊二手房即便出現(xiàn)抬頭，只是因?yàn)楦笫泻攘丝跍?，一旦樓市下行，沒(méi)有核心利好托底，自然會(huì)率先下跌，甚至跌得比核心板塊更狠。

總之一句話，保障房所在的板塊，一般只有居住價(jià)值，沒(méi)有投資價(jià)值。

其四，保障房的存在，在樓市下行期會(huì)進(jìn)一步分流板塊剛需，加劇周邊二手房的下跌壓力。

樓市高峰期，保障房和周邊商品房的客群雖有重疊，但商品房的增值預(yù)期會(huì)吸引一部分有能力的剛需。

但樓市下行期，剛需買(mǎi)家的需求回歸“自住+低成本”，這時(shí)保障房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)反而會(huì)被無(wú)限放大。

很多符合保障房申購(gòu)資質(zhì)的剛需，可能會(huì)直接選擇保障房，哪怕不符合資質(zhì)，也會(huì)因?yàn)榘鍓K有大量低價(jià)保障房，覺(jué)得周邊二手房不值這個(gè)價(jià)，進(jìn)而壓低二手房的成交價(jià)格。

講真，廣州樓市的糖越來(lái)越甜，但市場(chǎng)的藥也越來(lái)越苦。保障房給了剛需體面的退路，也給了二手房沉重的一擊。

請(qǐng)記?。涸诰幼傩灾鲗?dǎo)的板塊，房子就是用來(lái)住的。想靠它跑贏大市，那可能只是你一廂情愿的錯(cuò)覺(jué)。