（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

2015年，趙敏承租的東城區(qū)公房被納入天壇周邊騰退項(xiàng)目，可獲得260多萬元補(bǔ)償款，并有權(quán)申請(qǐng)一套保障性獎(jiǎng)勵(lì)安置房。

但問題來了——她已經(jīng)用自己名義買了一套安置房，按政策不能再買第二套。

于是，她和父親趙建國商量：“您符合條件，用您的名字再申請(qǐng)一套，錢從我的補(bǔ)償款里扣?！?/strong>

2016年，父女倆分別簽署《聲明書》，并共同辦理了公證：

趙敏聲明：同意由父親趙建國作為申請(qǐng)人購買獎(jiǎng)勵(lì)房源，房款從她的征收補(bǔ)償中抵扣；

趙建國聲明：自己符合購房資格，愿意按標(biāo)準(zhǔn)選房。

2017年，趙建國與甲公司簽訂合同，以119萬余元購買了朝陽的一號(hào)房屋（性質(zhì)為按經(jīng)濟(jì)適用房管理的保障房）。趙敏另付差價(jià)5萬元。

房子交付后，趙敏將房屋出租，收取租金。

2021年，趙建國突然去世。他的妻子李芳（2011年再婚）提出：

“這房子是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，登記在我丈夫名下，你無權(quán)占有！”

趙敏卻起訴稱：

“房子是我出的錢，只是借父親名義，我才是真實(shí)權(quán)利人，要求確認(rèn)我對(duì)房屋享有全部權(quán)益?！?/strong>

裁判結(jié)果

法院判了：

? 駁回趙敏的全部訴訟請(qǐng)求！

理由很明確：

該房屋屬于政府定向安置的保障性住房，購房資格具有人身專屬性，不得轉(zhuǎn)讓或借名購買。趙敏自始不具備購房資格，所謂“借名”違反政策，不受法律保護(hù)。

這意味著，盡管有公證、有付款、有出租行為，房子依然屬于趙建國的遺產(chǎn)，由其配偶李芳等繼承人依法繼承。

法院怎么說？

法官重點(diǎn)分析了三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：

第一，這不是普通商品房，而是政策性保障房。

根據(jù)《天壇騰退項(xiàng)目居住困難家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)》，獎(jiǎng)勵(lì)房源的購買人必須同時(shí)滿足：

與被征收人同戶籍、同??；

本人及配偶在京無其他住房；

是被征收人的直系親屬；

未享受過保障房待遇。

趙敏作為被征收人，已用自身資格購買了一套安置房，依法不能再申請(qǐng)第二套。她讓父親“代持”，實(shí)質(zhì)是規(guī)避政策限制。

第二，公證不等于合法。

雖然雙方辦理了公證，但公證內(nèi)容僅是對(duì)“指定購買人”這一事實(shí)的確認(rèn)，不能改變購房資格的法定限制。法院強(qiáng)調(diào)：

“保障性住房的分配目的是解決特定群體的居住困難，若允許借名，將破壞政策公平性?！?/strong>

第三，出資≠所有權(quán)。

趙敏支付了房款差額，也收取了租金，但這只能證明她與父親之間存在債權(quán)或贈(zèng)與關(guān)系，不能據(jù)此主張物權(quán)。尤其在政策房領(lǐng)域，登記人+資格人=真實(shí)權(quán)利人。

最終，法院認(rèn)定：趙敏與父親之間不構(gòu)成合法有效的借名買房關(guān)系，其訴求缺乏事實(shí)與法律依據(jù)。

給大家的提醒

這個(gè)案子給所有想“借用親屬資格買政策房”的人劃出紅線：

保障性住房（經(jīng)適房、安置房等）嚴(yán)禁借名！即使有協(xié)議、有公證、有付款，法院也可能不支持確權(quán)；

政策資格具有人身專屬性，不能轉(zhuǎn)讓、不能代持，更不能“曲線救國”；

出資人最多只能向登記人主張返還購房款，但無法取得房屋所有權(quán)；

若登記人去世，房屋作為遺產(chǎn)由繼承人繼承，實(shí)際出資人可能“錢房兩空”。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關(guān)問題，歡迎來電咨詢。