盡管北京樓市整體進入調(diào)整期，但市場分化顯著，部分二手房源仍展現(xiàn)出強勁的韌性。綜合多家中介機構(gòu)提供的成交情況，東城、西城、海淀、朝陽四個核心城區(qū)，都出現(xiàn)持續(xù)活躍的二手房小區(qū)。其中包括西城區(qū)的榮豐2008、東城區(qū)的望壇新苑、海淀區(qū)的上地東里、朝陽區(qū)的芍藥居北里等標(biāo)志性樓盤。

綜合來看，從西城的小戶型“神盤”到東城剛?cè)胧械南∪倍址浚瑥暮５韼в袃?yōu)質(zhì)教育資源房源到朝陽的剛需大盤，作為“流量紅盤”并非偶然，而是精準(zhǔn)擊中了當(dāng)前市場的核心訴求，其背后有著清晰的“硬核”價值邏輯。

西城小戶型200多萬元就能“上車”

榮豐2008。新京報貝殼財經(jīng)記者 袁秀麗 攝

西城成交流量當(dāng)數(shù)榮豐2008，二手房的銷售邏輯就是“低門檻”。

榮豐2008始建于2001年，總建筑面積達到34.56萬平方米，直到2008年才全部建成入住。小區(qū)約有5645戶，由17棟樓組成，與周圍樓盤相比，最大的特點是小戶型、低總價，這也是其換手率高企的主要原因。

事實上，榮豐2008的交易量連年持續(xù)霸榜。綜合機構(gòu)數(shù)據(jù)，近一年其看房人數(shù)超過6800人，是周邊遠(yuǎn)見名苑、朗琴園等小區(qū)看房人數(shù)的2倍。為此，榮豐2008周邊也聚集了不少二手房門店。其居高不下的人氣也引起了其他區(qū)域經(jīng)紀(jì)人的羨慕，“一年到頭，只買賣榮豐2008的房子就可以了。不用像我們這樣?xùn)|奔西跑?！备浇鸟R連道中介門店一位經(jīng)紀(jì)人如是說。

榮豐2008小戶型居多，戶型面積為19平方米至60平方米左右的開間，其中二三十平方米的房源最多。此外，榮豐2008還包括約160平方米的大三居，不過這種產(chǎn)品相對較少。

從掛牌價來看，目前200多萬元就可“上車”。據(jù)經(jīng)紀(jì)人小張介紹，該小區(qū)最大特點是流通性好，這也是西城除了平房、半地下房源外，總價最低的樓盤，小區(qū)換手率高，成交節(jié)奏快。

榮豐2008提供了“低總價西城門票”，吸引了部分為了西城戶口以及預(yù)算有限的年輕購房者。其中包括一部分在金融街上班的年輕白領(lǐng)。不過，榮豐2008的弊端是住戶多，物業(yè)管理一直被詬病。

排在西城流量第二位次的是裕中西里、裕中東里，這是20世紀(jì)80年代以及90年代的房子，屬于“德勝學(xué)區(qū)”，三帆中學(xué)附屬小學(xué)就在裕中西里小區(qū)內(nèi)。雖然“多校劃片”政策下存在調(diào)劑風(fēng)險，但仍沒有讓家長們止步。當(dāng)前掛牌均價在13萬元/平方米左右，三四十平方米不帶電梯的一居室，總價最低在600萬元以下。

裕中西里、裕中東里，位于北二環(huán)與北三環(huán)之間，交通便利，附近有地鐵8號線、10號線、12號線。再加上醫(yī)療等公共配套，是西城二手房中的“全能型”選手。而其缺點就是房子比較老。

東城二環(huán)邊稀缺次新房受寵

2025年東城流量盤當(dāng)屬望壇新苑。其地處南二環(huán)邊，距離永定門外地鐵站約200米，是北京核心區(qū)體量最大的棚改項目，總住戶超過5000戶。

望壇新苑于2023年竣工交付，2024年底陸續(xù)有房源上市交易。從房源來看，涵蓋50多平方米的一居、64和81平方米的兩居、95和109平方米三居，所有房源均為精裝修交付。目前，掛牌均價約為8萬元/平方米，從房源來看，兩居室占比較大。盡管望壇新苑屬于回遷安置房，但房屋性質(zhì)仍然是商品房。值得一提的是，望壇新苑和高端項目天壇府相鄰，后者目前的掛牌均價為12萬元/平方米。

劉女士在2025年初也去看過兩次望壇新苑。據(jù)她介紹，當(dāng)時周末看房的人很多，一套房會有兩三組的看房者。“有的房子沒有人住過，是開發(fā)商剛交房的樣子。精裝修，拎包就能入住。位置好、房源新是望壇新苑最大優(yōu)勢，與周邊眾多房齡超過20年的房源相比，望壇新苑還是很有吸引力的。”

作為東城區(qū)稀缺的次新房源，望壇新苑吸引了很多希望在內(nèi)城買到房齡相對較新房子的改善客戶。不過，最終劉女士還是放棄了，她覺得南北朝向兩居戶型的采光并不好，而且社區(qū)環(huán)境還是無法與真正的商品房社區(qū)相比。

排在東城區(qū)流量第二位的是新景家園東區(qū)、廣渠家園，新景家園東區(qū)坐落于崇文門商圈——北京內(nèi)城最繁華、配套最成熟的區(qū)域之一。小區(qū)包含17棟板塔結(jié)合建筑，典型戶型涵蓋58平方米一居至98平方米三居。目前的掛牌均價是9.7萬元/平方米。

廣渠家園是具備便捷交通和內(nèi)城便利生活小區(qū)的代表。其緊鄰廣渠門外大街和地鐵7號線。目前房源掛牌均價為7.5萬元/平方米，相比崇文門等核心區(qū)域，價格更具“親和力”。

可以看到，東城區(qū)有內(nèi)城不可復(fù)制的區(qū)位、成熟便利的生活氛圍，還有新入市的新房帶動居住品質(zhì)提升，吸引著部分改善需求。

海淀教育、產(chǎn)業(yè)支撐“老破小”交易

上地東里。新京報貝殼財經(jīng)記者 袁秀麗 攝

上地東里、育新花園成為海淀的流量樓盤。購房者目標(biāo)極其清晰：要么為教育，要么為工作通勤。

其中，上地東里雖然是海淀區(qū)的普通老舊小區(qū)，樓棟數(shù)多，居住密度大，但價格卻不低。目前掛牌價超過10萬元/平方米，近一年帶看人數(shù)超過4000人，無論是掛牌價格、掛牌量，還是看房人數(shù)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先區(qū)域內(nèi)的其他小區(qū)。

上地東里戶型面積跨度大，主力戶型為59-73平方米兩居及三居室。上地東里有著優(yōu)質(zhì)的教育資源，包括上地實驗小學(xué)和上地實驗學(xué)校，此外，上地東里地處中關(guān)村軟件園輻射區(qū)，聚集了眾多互聯(lián)網(wǎng)巨頭，不僅有住房需求，還有較強的支付能力。不過，上地東里的缺陷也很明顯，是典型的“老破小”社區(qū)。

據(jù)經(jīng)紀(jì)人小馮介紹，小區(qū)房源的流通性很好、成交活躍，基本上都是沒有電梯的板樓，個別單元有外掛電梯。購房者中，既有為了孩子上學(xué)方便的家長，也有在附近大廠工作的人。

育新花園有著大型社區(qū)的綜合優(yōu)勢。共有50多棟樓、5000多戶，是一個高校教師住宅社區(qū)，最初的業(yè)主以高校教職工為主。小區(qū)緊鄰地鐵8號線育新站，出行方便，作為大型社區(qū)，周邊商業(yè)配套完善。而且社區(qū)自帶“育新學(xué)?！保瑥男W(xué)到高中十二年制。對于注重教育連貫性、避免小升初“折騰”的家庭而言，吸引力較大，目前掛牌均價為6.7萬元/平方米。

朝陽大型社區(qū)主打性價比及通勤方便

芍藥居北里、弘善家園、農(nóng)光里是朝陽流量較高的樓盤。它們均非高端次新房，而是性價比更高的二手房，滿足剛需上車、職住平衡和成熟生活等多元需求。

芍藥居北里位于東北四環(huán)內(nèi)，是一個大型社區(qū)，總戶數(shù)超過1.2萬，在售房源超過200套，近一年的看房人數(shù)超過萬人，無論是掛牌量還是成交量都在芍藥居區(qū)域居前列。近一個月來看，二三居房源成交較多。

芍藥居北里地理位置優(yōu)越，周邊生活配套設(shè)施完善。區(qū)域內(nèi)有中國人民大學(xué)附屬中學(xué)朝陽學(xué)校小學(xué)部，除了郊區(qū)家長在此置換外，還承接了大量在望京工作的年輕白領(lǐng)的剛需置業(yè)需求。芍藥居北里性價比突出，住宅產(chǎn)品涵蓋38-145平方米戶型，二手房掛牌均價6.7萬元/平方米。

對于芍藥居北里，據(jù)經(jīng)紀(jì)人小李介紹，芍藥居北里是公房、經(jīng)濟適用房社區(qū)，無法與商品房社區(qū)相比，不過小區(qū)近兩年一直在進行環(huán)境改造。

弘善家園是包括經(jīng)濟適用房、安置房及商品房的大型混合社區(qū)，總戶數(shù)超過1.2萬，戶型以中小型為主，總價控制得當(dāng)，是東二環(huán)至東三環(huán)區(qū)域內(nèi)難得的“上車盤”。目前的掛牌均價為3.9萬元/平方米，一居室總價不到200萬元。

該小區(qū)有著便捷的通勤優(yōu)勢。業(yè)主羅先生表示，他在這里居住快20年了，以前想過換房，但比較之下發(fā)現(xiàn)，在北京很難找到性價比這么高、到哪去都方便的社區(qū)。

農(nóng)光里同樣是成熟地段的小區(qū)，其位于東三環(huán)勁松CBD輻射區(qū)。社區(qū)規(guī)模較大，雖房齡相對較老，但一居在200萬左右就能“上車”。目前掛牌均價為4.9萬元/平方米，吸引了許多在周邊工作、注重生活便利性的購房者。

朝陽區(qū)流量盤憑借總價、通勤、配套上的某一項或多項突出優(yōu)勢，擊中了北京剛需和改善群體的務(wù)實需求。

對于2025年北京二手房市場，中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，近七成二手住宅成交總價在500萬元以下，市場“剛需剛改”特征顯著。

通過上述小區(qū)可以清晰地看到，當(dāng)購房邏輯日益回歸居住本質(zhì)時，擁有不可復(fù)制的“硬核”要素，無論是帶有教育資源、稀缺房源屬性，還是性價比高，都構(gòu)成了資產(chǎn)流動性的“護城河”。在剛需剛改成主流的交易背景下，保持活躍的小區(qū)正是精準(zhǔn)回應(yīng)了市場的真實訴求。

新京報貝殼財經(jīng)記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟

校對 吳興發(fā)