當(dāng)前，一線都市二手房交易現(xiàn)場(chǎng)正呈現(xiàn)出一種耐人尋味的張力：價(jià)格曲線仍未擺脫下行慣性，多數(shù)城市成交均價(jià)尚不足歷史峰值的70%，購(gòu)房總支出甚至壓縮近半，可成交量卻逆勢(shì)上揚(yáng)，集體刷新淡季紀(jì)錄。

按常規(guī)邏輯，一月本屬傳統(tǒng)交易冷期，理應(yīng)門庭冷落，這般反季節(jié)升溫究竟只是游資短期攪動(dòng)的泡沫幻影，還是市場(chǎng)觸底回升前的關(guān)鍵征兆？坊間熱議的“倒春寒”，到底是春意初萌的序曲，抑或新一輪震蕩周期的起點(diǎn)？

淡季異動(dòng)：成交與掛牌的反向博弈

樓市淡季的固有印象，在今年一月被全面刷新。冰山指數(shù)監(jiān)測(cè)顯示，重點(diǎn)城市二手房成交熱度普遍升溫，廈門以43%的環(huán)比增幅拔得頭籌；南京、上海、北京緊隨其后，分別實(shí)現(xiàn)36%、29%、25%的增長(zhǎng)；深圳與成都同步躍升24%；廣州、武漢亦分別錄得14%與15%的穩(wěn)健上行。

其中上海表現(xiàn)尤為搶眼，僅一月前二十日網(wǎng)簽套數(shù)便突破14000套，整月預(yù)估成交將達(dá)22000套，如此體量在往年同期實(shí)屬罕見。

更值得關(guān)注的是成交與掛牌量之間呈現(xiàn)鮮明背離——按常理，交易活躍本應(yīng)激發(fā)更多業(yè)主掛牌售房，但現(xiàn)實(shí)卻截然相反。

在全國(guó)26個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中，高達(dá)21城掛牌量環(huán)比走低，僅5城微幅抬升，整體掛牌總量下降1.9%，相當(dāng)于凈減少5.6萬余套可售房源。

廈門的對(duì)比最為強(qiáng)烈：下半月成交量激增43%，掛牌量卻同步收縮30%，成交節(jié)奏遠(yuǎn)超新增供應(yīng)節(jié)奏，市場(chǎng)供需天平已悄然發(fā)生實(shí)質(zhì)性偏移。

核心城市掛牌收縮趨勢(shì)更為突出：上海掛牌量由2025年4月的12萬套回落至當(dāng)前8.9萬套，凈減3.1萬套，降幅達(dá)26%，去化周期同步壓縮至4個(gè)月；北京掛牌量則從2025年8月14.2萬套的高位回調(diào)至12.7萬套，累計(jì)下滑10%，單月環(huán)比降幅達(dá)4.8%。

歸根結(jié)底，房東群體的主動(dòng)撤牌是掛牌縮水的主因——或是前期長(zhǎng)期承壓后的策略性退場(chǎng)，或是基于行情轉(zhuǎn)暖預(yù)期的理性惜售，無論動(dòng)機(jī)如何，結(jié)果高度一致：一線及強(qiáng)二線核心區(qū)域二手房供給端正持續(xù)收窄，供需結(jié)構(gòu)已悄然完成一輪靜默式重塑。

信號(hào)共振：價(jià)格修復(fù)與中介風(fēng)向轉(zhuǎn)換

供需格局的細(xì)微調(diào)整，正加速向價(jià)格層面?zhèn)鲗?dǎo)，一線及高能級(jí)二線城市核心地段率先浮現(xiàn)企穩(wěn)跡象。

受拆遷范圍擴(kuò)大與政策優(yōu)化預(yù)期雙重驅(qū)動(dòng)，部分稀缺優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價(jià)格已啟動(dòng)實(shí)質(zhì)性修復(fù)，上海部分“老破小”房源掛牌價(jià)較谷底翻倍；北京萬柳板塊、深圳灣片區(qū)優(yōu)質(zhì)住宅亦陸續(xù)擺脫價(jià)格洼地狀態(tài)。

此類局部回暖并非孤立現(xiàn)象。從交易細(xì)節(jié)觀察，核心地段優(yōu)質(zhì)房源賣方議價(jià)能力顯著增強(qiáng)，不少業(yè)主開始試探性上調(diào)報(bào)價(jià)，這一行為在掛牌量大幅萎縮背景下，極有可能逐步演變?yōu)閰^(qū)域性調(diào)價(jià)潮。

中介機(jī)構(gòu)的集體轉(zhuǎn)向，則如同市場(chǎng)情緒的精準(zhǔn)“溫度計(jì)”。近期多地房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人集中簽署堅(jiān)守中立立場(chǎng)倡議書，表面看是回歸客觀表達(dá)，實(shí)質(zhì)卻是為行情切換提前鋪路。

深諳行業(yè)運(yùn)行邏輯者皆知，中介天然不具備絕對(duì)中立屬性，其話語重心始終隨市場(chǎng)水位動(dòng)態(tài)校準(zhǔn)：下行周期里，核心盈利模式在于推動(dòng)賣家讓利促成交易；上行階段，則轉(zhuǎn)向協(xié)助買家接受合理溢價(jià)。

如今中介陣營(yíng)已明顯由“看空主導(dǎo)”轉(zhuǎn)向“多頭傾向”，畢竟當(dāng)下語境中，傳遞積極信號(hào)更能聚攏流量——過去靠渲染市場(chǎng)悲觀情緒吸引關(guān)注，如今則紛紛強(qiáng)化“樓市向好”的敘事邏輯，這種集體轉(zhuǎn)向背后，實(shí)則是對(duì)市場(chǎng)拐點(diǎn)的敏銳捕捉與前置響應(yīng)。

可以斷言，當(dāng)中介不再集體唱衰，利好信息的傳播鏈路已然打通，他們或?qū)⒀葑優(yōu)榍藙?dòng)市場(chǎng)情緒升溫的關(guān)鍵支點(diǎn)，進(jìn)而牽引新一輪預(yù)期重構(gòu)。

底層支撐：供需、資金與政策的三重蓄力

任何表層波動(dòng)，終須扎根于深層邏輯。本輪一線城市二手房回暖預(yù)期，正源于供需關(guān)系、貨幣流向與政策儲(chǔ)備三股力量的協(xié)同蓄勢(shì)。

供給端方面，新房市場(chǎng)持續(xù)縮量為二手房釋放了戰(zhàn)略空間。自2022年起，全國(guó)新房新開工面積連續(xù)低于銷售面積，四年累計(jì)缺口達(dá)9億平方米；2025年新開工面積進(jìn)一步下滑20.4%，僅為5.88億平方米。

雖尚未完全彌合2016至2021年間形成的21億平方米供給失衡，但供需缺口正以可見速度收斂。需求端潛力同樣不容低估。

過去四年超4000萬高校畢業(yè)生步入社會(huì)，構(gòu)成穩(wěn)定剛需與改善型購(gòu)房生力軍；同時(shí)，全社會(huì)廣義貨幣（M2）增量逾100萬億元，亟需優(yōu)質(zhì)硬資產(chǎn)承接配置需求，而房地產(chǎn)作為歷史驗(yàn)證過的主流核心資產(chǎn)，自然成為重要承載選項(xiàng)。

疊加全國(guó)范圍內(nèi)加速推進(jìn)的拆遷“房票制”改革，拆一套即激活一套存量消化路徑，預(yù)計(jì)短期內(nèi)可帶動(dòng)6至8億平方米庫存出清，這將極大提速供需再平衡進(jìn)程，甚至有望快速填補(bǔ)歷史遺留缺口。

政策預(yù)期則成為當(dāng)前最大變量因子。資本市場(chǎng)已率先作出反應(yīng)，房地產(chǎn)板塊關(guān)注度持續(xù)攀升，利好消息密集釋放，充分印證資本端對(duì)行業(yè)前景的重新評(píng)估。

倘若春季窗口期出臺(tái)的調(diào)控新政兼具力度、精度與時(shí)效性，切實(shí)契合市場(chǎng)心理預(yù)期，極有可能成為房?jī)r(jià)止跌反彈的引爆點(diǎn)。畢竟當(dāng)前價(jià)格處于多年低位區(qū)間，購(gòu)房成本大幅降低已為后續(xù)修復(fù)筑牢底部基礎(chǔ)，政策東風(fēng)若適時(shí)而至，或?qū)⑼苿?dòng)市場(chǎng)加速走出底部盤整。

趨勢(shì)預(yù)判：拐點(diǎn)已至，機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存

綜合成交動(dòng)能、掛牌行為、價(jià)格走勢(shì)及中介動(dòng)向等多重信號(hào)判斷，一線城市二手房市場(chǎng)大概率已臨近階段性底部拐點(diǎn)。此前持續(xù)數(shù)年的價(jià)格回調(diào)，本質(zhì)是對(duì)前期非理性估值的系統(tǒng)性修正；而今各項(xiàng)指標(biāo)同頻共振，標(biāo)志著市場(chǎng)信心正在經(jīng)歷一場(chǎng)靜水流深式的重建。

房?jī)r(jià)跌幅趨緩、核心地段率先回暖、供需結(jié)構(gòu)優(yōu)化——這些變化疊加出現(xiàn)，已難以用偶然性短期擾動(dòng)加以解釋。但必須清醒認(rèn)識(shí)到，此輪復(fù)蘇絕非普漲行情，結(jié)構(gòu)性分化仍將是貫穿始終的主線特征。

例如深圳掛牌量仍在攀升，已由2025年4月的61553套增至86952套，去化周期拉長(zhǎng)至16個(gè)月，業(yè)主出售壓力依然突出；廣州去化周期亦達(dá)15個(gè)月，市場(chǎng)修復(fù)節(jié)奏明顯滯后于其他一線。

由此推演，未來市場(chǎng)大概率呈現(xiàn)“核心板塊率先領(lǐng)漲、外圍區(qū)域跟進(jìn)乏力”的梯度格局，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與普通標(biāo)的之間的價(jià)值裂隙或?qū)⒊掷m(xù)拓寬。

不同主體需據(jù)此調(diào)整決策框架：對(duì)于持有核心城市二手房的業(yè)主而言，現(xiàn)階段可考慮暫緩掛牌、擇機(jī)惜售，規(guī)避價(jià)格底部區(qū)域，耐心等待行情修復(fù)。此時(shí)低價(jià)拋售，無異于重蹈2019至2021年高位接盤的覆轍。

對(duì)購(gòu)房者而言，則需果斷打破觀望慣性，核心地段優(yōu)質(zhì)房源很可能已步入最佳配置窗口期。若執(zhí)意等待新政落地、價(jià)格回升后再入場(chǎng)，或?qū)⒚媾R更高門檻與更少選擇，錯(cuò)失關(guān)鍵時(shí)機(jī)。

樓市每一次重大拐點(diǎn)，從來都是風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇的共生體。當(dāng)前看似反常的市場(chǎng)表現(xiàn)，并非無序波動(dòng)，而是底部能量積蓄、結(jié)構(gòu)深度重構(gòu)的必然過程。

隨著供需關(guān)系持續(xù)優(yōu)化、資金配置邏輯悄然轉(zhuǎn)變、政策工具箱有序打開，一線城市二手房市場(chǎng)有望穩(wěn)步穿越陰霾。那些能夠穿透表象、讀懂信號(hào)、踩準(zhǔn)節(jié)奏的參與者，或?qū)⒃谶@場(chǎng)深度調(diào)整中，真正錨定屬于自己的時(shí)代坐標(biāo)。