文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會

拿地四個多月后，長江精工在上海的處女作公示了規(guī)劃圖。

對一家第一次做住宅開發(fā)的企業(yè)來說，這個節(jié)奏不慢。對一家鋼結(jié)構(gòu)出身的制造型公司來說，這甚至有點(diǎn)“迫不及待”。

長江精工是鋼結(jié)構(gòu)巨頭，這次落子上海，是它第一次真正意義上走進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)端。

這是一場帶著技術(shù)底氣的跨界升級，某種程度上，這也是一類產(chǎn)業(yè)型企業(yè)，走到“厚積薄發(fā)”階段的自然選擇。

精工鋼構(gòu)在公告里把話說得很直白：

要把自研的綠色集成建筑技術(shù)體系，真正落地到“好房子”上，做更安全、更舒適、更綠色、更智慧的住宅。

還有一個更現(xiàn)實的優(yōu)勢，它本身就是建筑供應(yīng)商，在開發(fā)環(huán)節(jié)天然具備建安成本控制能力。

技術(shù)和成本，兩張底牌同時在手。

項目公司為上海百年宅閔顓科技有限公司，由浙江精工鋼結(jié)構(gòu)集團(tuán)有限公司100%持股，實際控制人指向長江精工董事長方朝陽。

這家公司本身是技術(shù)推廣服務(wù)類企業(yè)，成立于去年10月中旬，也就是拿地一個月之后，去年12月初才取得了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。

從時間線看，這一步，顯然是為這塊地量身定做的。

結(jié)合出讓文件，其中有幾個關(guān)鍵信息：

一、地塊條件好

這塊地不大，但很干凈。

出讓面積9319.6㎡，計容建面14911.36㎡，地塊形狀規(guī)整，沒有切角，沒有異形，做產(chǎn)品時幾乎不會浪費(fèi)空間。

地塊擬建2幢6-8層洋房產(chǎn)品，以及4幢3-4層疊加別墅，一共6幢樓，三排樓平行排布，北高南低，陣列清爽。樓棟南偏東一定角度。

容積率1.6，限高50米，產(chǎn)品方向非常明確：精致低密改善型社區(qū)。

出讓條件也對開發(fā)“友好”，限制不多，指向清晰：

裝修標(biāo)準(zhǔn)不低于3000元/㎡；無配建保障性租賃住房要求；中小套型比例30%，共計4473.41平方米；還需配建不少于200平方米的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。

反映在項目上，1#樓包含養(yǎng)老服務(wù)用地、老年活動室，2#樓含居委會用地。

二、全域抬板 下沉庭院

小區(qū)主出入口位于東側(cè)瓶安路上，入口前是開放式人行廣場，進(jìn)門之后直接是下沉庭院。

外部地面標(biāo)高6.6米，社區(qū)內(nèi)部標(biāo)高12.7米，意味著整個小區(qū)被抬升了6.1米，這里未來會用作車庫。

這是上海當(dāng)下流行的全域抬板設(shè)計。人車徹底分層，地面是完整的景觀和活動界面，小區(qū)內(nèi)部更像一個“漂浮的生活島”。

三、生活區(qū)成熟

這塊地不在上海的流量板塊，但它處在一個生活系統(tǒng)已經(jīng)成型的區(qū)域。

北側(cè)臨近橫沙河，靠近顓橋水文化公園，親水資源豐富。地塊南北兩側(cè)都是綠地。

公共交通、商業(yè)配套、教育、醫(yī)療，甚至包括社區(qū)服務(wù)都已經(jīng)是交付完成狀態(tài)，買房后不用等配套落地。

交通上，地塊位于5號線顓橋站西南側(cè)，步行約一公里即可抵達(dá)地鐵站。

產(chǎn)業(yè)底盤也不弱。漕河涇光華園、光華文創(chuàng)街區(qū)、莘莊工業(yè)區(qū)在側(cè)，人工智能、高端制造、文創(chuàng)企業(yè)聚集，帶來的是穩(wěn)定的改善型居住人群。

這樣的地塊不熱鬧，但相對穩(wěn)定，自然也是跨行房企前期破局的首選。

因此，這塊地當(dāng)時吸引了象嶼、閔房兩家國企房企參與競拍，最后，長江精工以54648萬的總價拿下了閔行顓橋MHC10402單元24A-06A地塊，成交樓板價36649元/平，溢價率11.19%。

顓橋板塊的去化節(jié)奏不算快，但價格體系還算穩(wěn)。

顓橋地鐵口的顓橋紫薇花園，前年的收官價格約6.99萬/㎡；華發(fā)四季半島2022年開盤均價6.4萬/㎡。

市場方面，顓橋板塊最近一次宅地出讓發(fā)生在去年6月，保利發(fā)展以31.4億元競得君蓮地塊，成交樓板價3.88萬/㎡，溢價率達(dá)12.95%。

四、押上一年利潤

長江精工鋼結(jié)構(gòu)（集團(tuán)）股份有限公司成立于1999年，是一家集國際、國內(nèi)大型鋼結(jié)構(gòu)建筑設(shè)計、研發(fā)、制造、施工與銷售于一體的大型上市集團(tuán)公司，已連續(xù)六年位居全國鋼結(jié)構(gòu)行業(yè)榜首，還曾參與北京奧運(yùn)鳥巢、大興國際機(jī)場等地標(biāo)工程的建設(shè)。

精工鋼構(gòu)對上海也不陌生。2023年11月，精工鋼構(gòu)旗下精工綠筑以施工總承包模式簽約上海真新社區(qū)W06-1601單元13-05地塊保障性租賃住房項目，簽約金額4.22億元。

前不久，精工鋼構(gòu)集團(tuán)打造的上海首例PEC鋼-混組合結(jié)構(gòu)民用住宅——星光嘉寓·1588嘉園項目順利封頂。

但這次不一樣，這是自己下場做開發(fā)。

財報數(shù)據(jù)顯示，2024年精工鋼構(gòu)實現(xiàn)營業(yè)收入184.92億元，同比增長12.03%；歸母凈利潤5.12億元，同比下降6.69%；扣非歸母凈利潤4.42億元，同比下降9.48%。

此次拿地，差不多就是砸了一年利潤。

進(jìn)入2025年，精工鋼構(gòu)業(yè)績回升。去年上半年，精工鋼構(gòu)實現(xiàn)營業(yè)收入99.11億元，同比增長29.48%；歸母凈利潤3.5億元，同比增長28.06%；扣非歸母凈利潤3.02億元，同比增長22.75%。

向好的業(yè)績基本盤，給了它試水住宅開發(fā)的底氣。

當(dāng)一家擅長造地標(biāo)的鋼結(jié)構(gòu)公司，開始親自做住宅，它能不能把工程思維，轉(zhuǎn)化成真正打動購房者的生活產(chǎn)品？

閔行顓橋這塊地，就是方朝陽交出的第一張答卷。